Basierend auf den Trends, die wir nach Jahresbeginn beobachten können, gehe ich davon aus, dass die Hausverkäufe im Jahr 2024 gegenüber 2023 um etwa 15 % steigen werden. Auch die Hauspreise werden in diesem Jahr um einige Prozentpunkte steigen.
Dies sind ganz klare Trends zu Beginn des neuen Jahres. Das Jahr 2022 begann wahnsinnig stark und schwächte sich im zweiten Quartal rapide ab. Das Jahr 2023 begann mit einer Erholung, verlangsamte sich jedoch im dritten Quartal, als die Hypothekenzinsen 8 % erreichten. Aber das Jahr 2024 beginnt stärker als letztes Jahr. Und die Nachfrage steigt jede Woche.
Könnte sich der Immobilienmarkt im Jahr 2024 verändern und wieder verlangsamen? Das ist durchaus möglich. Aber im Moment ist jede Woche eine zunehmende Aktivität zu verzeichnen. Die Daten zeigen bei keiner der aktiven Marktkennzahlen eine Verlangsamung.
- Die Hausverkäufe steigen jede Woche.
- Der Lagerbestand wächst langsam.
- Auch die Signale für Immobilienpreise nehmen zu.
Die Verkäufer kommen zurück
Derzeit sind 499.000 Einfamilienhäuser unverkauft auf dem Markt. Das sind 2,75 % weniger als letzte Woche, aber 6 % mehr als im letzten Jahr. Jede Woche steigt der Lagerbestand im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig an. Jede Woche gibt es etwas mehr Verkäufer.
Das vergangene Jahr war geprägt davon, wie wenige Verkäufer es gab. Für mich fühlt es sich auf jeden Fall so an, als würde diese verrückte Einschränkung etwas nachlassen. Wir können das ganze Jahr über mit mehr Verkäufern rechnen. Sofern die Zinsen nicht in den 5er-Bereich sinken, gehe ich davon aus, dass die Nachfrage so schnell anziehen wird, dass die Lagerbestände wieder sinken werden. Ich habe darauf hingewiesen, dass Verbraucher empfindlicher auf Änderungen der Hypothekenzinsen reagieren als auf die absoluten Zinssätze. In den letzten 24 Monaten kam es zu einer unglaublichen Volatilität der Hypothekenzinsen. Und wenn sich die Zinsen in diesem Jahr im 6er- und 7er-Bereich stabilisieren, können sich die aktuellen Trends fortsetzen.
Das Lagerwachstum ist nicht über das ganze Land verteilt
Im Süden und in der Mitte der USA steigen die Lagerbestände. In Texas, Florida, Arkansas, Louisiana bis hin zu Nebraska und Wisconsin stehen derzeit mehr Häuser zum Kauf zur Verfügung als im letzten Jahr. Leider verfügen die westlichen und nordöstlichen Bundesstaaten über weniger Lagerbestände als im letzten Jahr. Nevada, Kalifornien, Arizona, New York und New Jersey. Es wird faszinierend sein zu sehen, wie sich diese regionale Ungleichheit für den Rest des Jahres auswirkt.
Ich denke, es ist wichtig zu bedenken, dass mit zunehmendem Bestand an zu kaufenden Häusern auch das Tempo der Verkäufe zunimmt. Dies verdeutlicht deutlich, dass wir letztes Jahr ein Angebotsengpass hatten. Der Verkauf wurde aus Mangel an Verkäufern zurückgehalten. Mittlerweile sind 247.000 Einfamilienhäuser unter Vertrag. Das sind 4,25 % mehr Häuser unter Vertrag als im letzten Jahr zu diesem Zeitpunkt. Dies sind Verkäufe, die im nächsten Monat oder so abgeschlossen werden. Die Verkaufsrate steigt also bereits für 2024.
Neue Verträge im Gange
In der ersten Januarwoche gab es 13 % mehr Neuverträge als im Vorjahr. Diese Verkaufsrate weist einen deutlichen Aufwärtstrend auf. Ich bin zuversichtlich, dass wir im Jahr 2024 15 % mehr Hausverkäufe verzeichnen werden als im letzten Jahr. Das ist ein ziemlich gesundes Wachstum, aber bei so niedrigen Werten ist es einfach. Die gesamten ausstehenden Verkäufe sind 4 % höher als im letzten Jahr, die neuen ausstehenden Verkäufe in dieser Woche sind 13 % höher. Die Hausverkäufe nehmen zu.
Preisnachlässe gehen zurück
Mittlerweile gehen die Preisnachlässe rapide zurück. Jede Woche müssen weniger Hausverkäufer ihre Preise senken. Derzeit haben 32,8 % der Häuser auf dem Markt eine Preissenkung erfahren. Das sind 200 Basispunkte weniger als letzte Woche. Es gibt weniger Preisnachlässe, weil es mehr frische Lagerbestände gibt und mehr von ihnen Angebote erhalten.
Kleiner Anstieg bei neuen Angeboten
Nach dem Jahresanfang sehen wir immer frühe Preissignale mit dem Preis der Kohorte neuer Angebote jede Woche. Die Verkäufer haben über die Feiertage gewartet und kommen gleich nach Neujahr auf den Markt. Wenn sie Käufer haben, steigt der Preis der neuen Angebote schnell an. Am dramatischsten sieht man es vor zwei Jahren, auf dem Höhepunkt des pandemiebedingten Kaufrauschs. Der leuchtend rote Linienpreis der neuen Angebote stieg nach dem 1. Januar schnell an.
In diesem Jahr können wir bereits einen leichten Anstieg des Neuangebotspreises auf 409.000 US-Dollar beobachten. Allerdings gehe ich davon aus, dass es nächste Woche wieder sinken wird, bevor es bis Mai wieder ansteigt. Was wir hier suchen, ist, wie schnell der Preis der neuen Angebote in den nächsten Wochen steigt. Es sollte uns sagen, ob wir für 2024 mit einem Anstieg der Immobilienpreise um 0–3 % oder vielleicht um 3–5 % rechnen.
Der mittlere Preis ist stark
Der Durchschnittspreis aller Einfamilienhäuser in den USA beträgt derzeit 418.000 US-Dollar. Die Preissignale sind so stark, dass es so aussieht, als würden wir in diesem Frühjahr das Allzeithoch vom Juni vor zwei Jahren überschreiten. Wie bei den Lagerbeständen beträgt der Anstieg der Immobilienpreise landesweit durchschnittlich 3-5 %, ist aber nicht überall gleich. Einige Märkte haben den Höhepunkt der Pandemie noch nicht erreicht und den Tiefpunkt noch nicht erreicht.
Mike Simonsen ist der Präsident und Gründer vonAltos-Forschung.