Beim Bundesrichter von Missouri, Stephen Bough letzte Woche eine eidesstattliche Erklärung entsiegelt von Coldwell Bankier CEO Ryan Gorman in einem weitläufigen Kartellverfahren über Immobilienprovisionen führte zu Unruhe unter Immobilienmaklern, einschließlich derjenigen, die in Gormans Unternehmen arbeiten.
„Meine Richtlinie für Agenten von Coldwell Banker besteht darauf, dass wir unter keinen Umständen Provisionen kürzen“, sagte eine Agentin, die um Anonymität bat, um offen über ihr Unternehmen zu sprechen, das Teil der ist Realologie Maklerkonglomerat. „Gormans Kommentare verwirren mich.“
Gormans zweiseitige Erklärung wurde von einem langjährigen Beobachter als „der Damm, der den 108 Jahre alten Würgegriff der NAR über Immobilienprovisionen bricht“ interpretiert, von einem anderen als „ziemlich irrelevant“.
Zu der Unklarheit darüber, ob Gormans Aussage besonders wichtig für Immobilien oder sogar für den Rechtsstreit ist, aus dem sie stammt, kommt hinzu, dass fast keiner der Konkurrenten von Realogy Gorman denunziert oder ihn unterstützt hat.
Dieses Schweigen kommt inmitten mehrerer Klagen, in denen eine kartellrechtliche Verschwörung zwischen Maklern und der NAR behauptet wird, plus a Kartellrecht des US-Justizministeriums Anfrage in NAR.
Gormans Erklärung, die am 11. November beim Gericht eingereicht wurde, kommt in einer geplanten Sammelklage vor, die von Wohnungssuchenden gegen NAR, Realogy, HomeServices von Amerika, RE/MAX, und Keller Williams Immobilien.
Die Klage stellt zum Teil eine Regel in Frage, die erstmals 1913 von der National Association of Real Estate Exchanges, dem Vorläufer von NAR, aufgestellt wurde, wonach ein Mitgliedsagent, der einen Hausverkäufer vertritt, „immer bereit und willens ist, die reguläre Provision zu gleichen Teilen mit allen anderen zu teilen Mitglied der Vereinigung, das für jeden Kunden einen Käufer hervorbringen kann.“
Mehr als 100 Jahre später liest sich die genossenschaftliche Vergütungsrichtlinie von NAR ähnlich und besagt, dass der Vertreter des Verkäufers festlegt, welche Provision er dem Vertreter des Käufers zahlen soll.
Es funktioniert so, dass ein Immobilienmakler, der zu NAR gehört, mit einem Verkäufer vereinbart, dass der Makler beispielsweise 6 % des endgültigen Verkaufspreises eines Hauses erhält. Der Makler, der verpflichtet ist, dem Makler des Käufers ein Entschädigungsangebot zu unterbreiten – mit dem duellierenden Anreiz, sowohl so viel Geld wie möglich zu bekommen, aber Immobilienmakler anzuziehen, beschließt, seine Provision aufzuteilen. Auf dem lokalen Multiple Listing Service postet der Agent des Verkäufers also, dass dem Agenten des Käufers eine Provision von 3 % zusteht.
Die Kläger im Missouri-Fall und in anderen anhängigen Gerichtsverfahren argumentieren, dass die Richtlinie die Provisionen künstlich aufbläht, das Recht der Verbraucher auf Provisionsverhandlungen entmutigt und die Agenten des Käufers dazu veranlasst, Kunden zu Häusern zu führen, wo sie eine höhere Provision erhalten können.
Gormans Erklärung im Namen der Realogy Brokerage Group widerspricht eigentlich nicht der kooperativen Vergütungspolitik. Aber sie argumentiert: „Der obligatorische Charakter der NAR-Genossenschaftsausgleichsregel sollte aufgehoben werden.“
Gorman geht noch etwas weiter und erklärt, dass Realogy-Agenten nicht verpflichtet sind, sich an NAR-Regeln zu halten, mit Ausnahme des Ethikkodex. Auch wenn es eine ausgewiesene Maklerprovision des Käufers gibt, sollten die Verbraucher darüber Bescheid wissen, argumentierte Gorman. Diese Position ist inzwischen NAR-Gesetz geworden.
Agenten auf gut frequentierten Facebook Gruppen einschließlich Laborkittelmittel haben mit Beklommenheit und Wut reagiert, was darauf hindeutet, dass Gormans Position die Agenten des Käufers untergräbt. Unterdessen sagte Norman Miller, ein Professor an der University of California in San Diego, der eine Generation lang Immobilienprovisionen bezahlt hat und glaubt, dass sie zu hoch sind, dass die Lockerung der genossenschaftlichen Vergütungspolitik „den Maklern mehr Flexibilität und mehr Wettbewerbsmöglichkeiten gibt zum Preis mehr.“
„Ich habe gesehen, wie die Provisionen der Verkäufer in den letzten 10 Jahren gesunken sind“, sagte Miller. „Dies könnte dazu beitragen, dass die Maklergebühren des Käufers sinken.“
Aber es ist nicht klar, ob Gormans Ansichten an Zugkraft gewinnen werden. NAR bekräftigte, dass es zu seiner Politik steht. Und die anderen Angeklagten der Klage – Home Services of America, RE/MAX und Keller Williams – lehnten eine Stellungnahme ab und erklärten jeweils, sie hätten eine Unternehmensrichtlinie, sich zu anhängigen Rechtsstreitigkeiten nicht zu äußern.
Ein weiterer nationaler Top-Broker, eXp, lehnte ebenfalls einen Kommentar ab und hinterließ diese Woche mehrere Nachrichten mit Kompass und Zilow ging nicht zurück.
Auf die Frage, ob die Position von Realogy von der Branche unterstützt werden würde, sagte ein Unternehmenssprecher: „Wir können nicht für andere Brokerhäuser sprechen“ und bemerkte: „Es gibt Gerüchte und Spekulationen über unsere Position, die zu Fehlinformationen und Verwirrung in der gesamten Branche führen.“
Die einzige Maklerfirma, die eine Position eingenommen hat, ist Rotflossen, dessen Vergütungsmodell für Makler Mitarbeitergehälter und Provisionsnachlässe für Eigenheimkäufer umfasst.
„Redfin unterstützt es, Entschädigungsangebote eher optional als obligatorisch zu machen“, sagte ein Sprecher. „Wir haben NWMLS bei dieser Änderung im Jahr 2019 unterstützt. Dieser Markt ist ein gutes Beispiel dafür, dass es nicht erforderlich ist, Ausgleichsangebote zu verlangen, damit Wettbewerb und Zusammenarbeit auf dem Immobilienmarkt gedeihen können.“
Redfin bezieht sich auf die Northwest Multiple Listing Services, die in Seattle ansässige MLS, die auch ein Pionier darin ist, Verbrauchern die erwartete Vergütung des Käuferagenten bekannt zu machen. Aber für einige Immobilienbeobachter, darunter Steve Murray von RealTrends, dienen die jüngsten Experimente der NWMLS als Beispiel dafür, dass Branchenreformen nicht unbedingt das Verbraucherverhalten ändern oder die Provisionen senken.
Max Besbris, Professor an der University of Wisconsin-Madison, fragt sich auch, ob das, worüber gestritten wird, ein wenig tangential zu den Zielen der Kläger ist, die Verhandlungsmacht und Wahlmöglichkeiten der Verbraucher zu erhöhen.
Das Ende der Genossenschaftsvergütung scheint stattdessen: „Ein Versuch, Listing-Agenten noch mehr Macht bei der Festlegung von Provisionen zu geben. Sinnvoller wären neue Gesetze, die Listing-Agenten verpflichten, Verkäufer aktiver darüber zu informieren, dass Provisionen verhandelbar sind“, sagte Besbris.
Nachrichten, die bei den Anwälten der Kläger in der Klage hinterlassen wurden, blieben unbeantwortet. Der Fall Missouri befindet sich noch in der Ermittlungsphase, es gibt noch keinen Zeitplan für wichtige Gerichtsentscheidungen.
Der Beitrag Understanding Realogy’s position on provisions erschien zuerst auf HousingWire.