Nicht-QM-KreditgeberAcra-Kreditvergabeprognostiziert, dass die Hypothekenvergabe im Jahr 2023 auf etwa 2,6 Milliarden US-Dollar steigen wird, gegenüber 2,1 Milliarden US-Dollar im letzten Jahr, sagt CEO Keith Lind, „und wir waren dieses Jahr jeden Monat und jedes Quartal profitabel.“
Laut Lind ist der Erfolg von Acra in einem schwierigen Geschäftsumfeld, das dazu geführt hat, dass eine Reihe von Nicht-QM-Hypothekenkreditgebern aus dem Markt ausgetreten sind, sowohl auf seine Effizienz als auch auf seine Weitsicht zurückzuführen, seine Zinssätze mit der Flut von Zinserhöhungen Schritt zu haltenFederal Reserve.
Er sagte auch, dass zwei weitere wichtige Faktoren für Rückenwind für den Kreditgeber gesorgt hätten.
• Die Konsolidierung im Nicht-QM-Kreditbereich, die es Acra ermöglicht hat, seinen Marktanteil auszubauen. „Die Zahl der Nicht-QM-Urheber, die den Bereich verlassen, ist also ziemlich groß“, sagte Lind. „Unsere Pipeline ist viel größer als zu dieser Zeit im letzten Jahr, und die Preise haben sich verdoppelt, wir gewinnen also definitiv Marktanteile.“
Als Beispiele für Nicht-QM-Kreditgeber, die den Markt verlassen haben, nennt Lind unter anderem Finance of America Mortgage, First Guarantee Mortgage Corp., Athas Capital und Sprout Mortgage.
• Der andere große Rückenwind für den Nicht-QM-Kreditmarkt waren die Turbulenzen im Bankensektor, einschließlich einer Flut von Bankpleiten Anfang des Jahres; Aufwärtsdruck auf die Einlagenzinsen im Vergleich zu Portfolio-Vermögenswerten mit geringer Rendite, wie etwa alten Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS); und erhöhtregulatorischer Kapitaldruck.
„Ich denke, wir sehen heute mehr Geschäfte aufgrund der Entwicklungen bei den RegionalbankenPacWests der Welt, mit denen wir täglich um Kredite konkurrieren, nur als Beispiel“, sagte Lind. „Sie haben den Gürtel enger geschnallt. Sie vergeben nicht mehr die Kredite, die sie bisher hatten, und ich denke, das gibt uns Rückenwind.
„Wir gewinnen dieses Geschäft. Und wir werden weiterhin Marktanteile von Regionalbanken gewinnen, die aus dem Geschäft aussteigen.“
Die Unsicherheit in der Bankenbranche – teilweise ausgelöst durch das Missverhältnis zwischen den Erträgen des festen RMBS-Portfolios und den steigenden Einlagenkosten – und der daraus resultierende Rückzug regionaler Banken aus dem Hypothekenvergabemarkt könnten für Nicht-QM- und andere Nichtbank-Hypothekengeber von Vorteil sein.
Gleichzeitig führen diese Volatilität und die daraus resultierende geringere Rolle der Banken als Käufer von Krediten und RMBS jedoch zu Preisproblemen bei Kreditgebern ohne QM auf dem Sekundärmarkt.
„Es ist ein zweischneidiges Schwert“, erklärte Lind. „Wir bekommen dadurch mehr Kredite. Das ist der Rückenwind.
„Der Gegenwind ist, dass wir das nicht bekommen [loan-sale] Preise, die wir aufgrund der Volatilität aufgrund der Bankenkrise erhalten sollten.“
Dieser Preisdruck auf dem Sekundärmarkt wird wiederum durch die Liquiditätsprobleme verstärkt, die für Nicht-QM-Kreditgeber aufgrund der steigenden Finanzierungskosten für die Lagerlinien zur Finanzierung von Kreditvergaben entstehen. Folglich seien nur die effizientesten Kreditgeber in der Lage, in diesem Umfeld bescheidene Gewinne zu erzielen, erklärten Branchenexperten gegenüber HousingWire.
Marktschnappschuss
Laut einem aktuellen Bericht von war der Non-QM-Sektor für die Hälfte der geschätzten 25 Milliarden US-Dollar an gesamten Non-Agency-RMBS-Emissionen im ersten Halbjahr 2023 verantwortlichDeutsche Bank.Dieser Anteil steht jedoch vor dem Hintergrund, dass die Gesamtzahl der Non-Agency-Neuvergaben und RMBS-Emissionen in den ersten sechs Monaten dieses Jahres im Vergleich zum Niveau von 2022 deutlich zurückgegangen ist.
Ein aktueller Bericht vonMorgan Stanleyzeigt, dass im bisherigen Jahresverlauf bis Ende Juli dieses Jahres die gesamten Kreditvergaben durch Nichtregierungsorganisationen bei geschätzten 44 Milliarden US-Dollar lagen, was einem Rückgang von 58 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Ebenso ging die RMBS-Emission auf dem Sekundärmarkt insgesamt im ersten Halbjahr 2023 deutlich zurück – um etwa 73 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres, so der Bericht der Deutschen Bank.
Ein Hauptgrund für die schwache Kreditvergabe und Verbriefung sei, dass im aktuellen Hochzinsumfeld, in dem ein großer Teil des potenziellen Immobilienbestands zu viel niedrigeren Zinssätzen gebunden sei, einfach viel weniger Kredite vergeben würden, erklärten Branchenexperten.
„Wir denken nicht-QM [RMBS] Das Emissionsvolumen wird im zweiten Halbjahr 2023 gering bleiben, sollte aber weiterhin der Branchenführer bei Emissionen sein, da andere RMBS-Sektoren voraussichtlich stärker rückläufig sein werden“, sagte Namit Sinha, Geschäftsführer und Chief Investment Officer beiAngel Oak Capital Advisorsder Investment-Management-Zweig eines Nicht-QM-KreditgebersAngel Oak Cos. „Die Zinssätze bleiben der größte Einzelfaktor für das Kreditvergabevolumen und daher [securitization] Emissionsvolumen.
„Es ist nur schwer zu prognostizieren, aber wenn die Federal Reserve im ersten oder zweiten Quartal 2024 beginnt, die Zinsen zu senken, wie die Zukunft vermuten lässt, könnte die Produktion im zweiten Halbjahr 2024 stärker anziehen.“
Kapitalmarktexperten, mit denen gesprochen wurdeGehäuseDrahtwies jedoch darauf hin, dass die Richtung der Zinssätze trotz hoffnungsvoller Anzeichen am Terminmarkt nie eine sichere Sache sei.
Zu den Hypotheken zur Absicherung von Nicht-QM-Verbriefungen gehören Kredite für selbstgenutzte Immobilien, Mietobjekte im Eigentum von Investoren und Zweitwohnungsimmobilien, die nicht für den Verkauf an staatliche Stellen geeignet sind, wie zFannie MaeUndFreddie Mac. Nach Angaben von Branchenexperten macht das Immobiliensegment im Besitz von Investoren mittlerweile etwa die Hälfte aller Nicht-QM-Verbriefungen sowie die Hälfte der Kredite aus, die Nicht-QM-Verbriefungen besichern.
„Wir sind zu etwa 50 % Eigenheimdarlehen und zu etwa 50 % DSCR [debt-service coverage ratio] oder Investor [rental-property] Kredite“, sagte Lind. „Dieser Anlegeranteil ist im Vergleich zu den Vorjahren absolut gestiegen.
“Es gibt mehr [rental-property] Investoren nehmen definitiv Nicht-QM-Kredite auf.“
Zu den anderen wichtigen Komponenten des Non-Agency-RMBS-Marktes gehören dem Bericht der Deutschen Bank zufolge Transaktionen, die durch Jumbo-Kredite sowie notleidende und notleidende Kredite besichert sind; institutionelle Verbriefungen von Einfamilienhäusern; Kreditrisikoübertragungsgeschäfte und „Sonstiges“ – etwa Geschäfte, die durch Eigenheimdarlehen besichert sind.
Gegenwind am Markt
Lind sagte, trotz des Rückenwinds durch die Konsolidierung in der Welt der Nicht-QM-Kredite und des damit einhergehenden Rückgangs im Regionalbanksektor sei ein großer Gegenwind, mit dem der Nicht-QM-Kreditsektor immer noch konfrontiert sei, die „unruhige Lage und die Volatilität auf den Kapitalmärkten“. ”
Er sagte, dass die Störungen größtenteils auf die Unsicherheit hinsichtlich der Zinssätze und der Inflation sowie auf die Besorgnis über das Schicksal der riesigen Menge an hypothekenbesicherten Wertpapieren mit niedrigem Zinssatz zurückzuführen seien, die jetzt in den Bankbilanzen stranden, da ihre Einlagenkosten in die Höhe schnellen.
„Viele der traditionellen Käufer [investors] oder die Leute, von denen Sie denken, dass sie in den Raum strömen würden, sie warten [on the sidelines]“, fügte Lind hinzu. „Sie haben also immer noch Angst vor dem, was im Bankensektor passiert ist, was den Kapitalmarkt angeht, und da sind wir noch nicht raus.
„Und ich denke, das hat es für uns auf der Abwicklungsseite etwas schwieriger gemacht, unsere Kredite zu verkaufen und eine bessere Prämie zu erhalten, weil auf den Märkten immer noch ein Gefühl der Volatilität herrscht, aufgrund der Überhänge dessen, was mit all diesen Regionalbanken passiert.“
Alan Qureshi istGeschäftsführender GesellschaftervonBlue Water Financial Technologies, ein Anbieter von Technologielösungen für den Sekundärhypothekenmarkt, der Mortgage-Servicing-Rights (MSR) sowie Preis-, Handels- und Risikomanagementdienstleistungen für Gesamtkredite anbietet. Er sagte, dass sich die Preise auf dem Sekundärmarkt für Kreditgeber in naher Zukunft wahrscheinlich nicht verbessern werden, wenn sich die Banken als Käufer ganzer Kredite und hypothekenbesicherter Wertpapiere zurückziehen.
Weniger Käufer wirken sich auch negativ darauf aus, was Aggregatoren für die gesamten zur Verbriefung bestimmten Kredite zahlen werden.
„Wenn ich einen Bankinvestor, der Kredite zum Fed-Funds-Zinssatz aufnehmen kann, durch einen privaten Kapitalteilnehmer ersetze, der Kredite zum Leitzins aufnehmen muss [a much higher rate]Sie werden das tun, was für sie am besten ist, und daher müssen die Spreads größer sein, weil privates Kapital mehr verlangt [return]“, erklärte Qureshi.
Alexander Suslov, Leiter Kapitalmärkte beiA&D Mortgage LLCsagte, dass Gesamtkredite auf dem aktuellen Hypothekenmarkt im gewichteten Durchschnitt im Bereich von 102 oder 103 verkauft werden – wobei der Nennwert bei 100 liegt.
„Wenn Hypothekengeber 102 bekommen [for a whole-loan sale] und ihre Herstellungskosten liegen ebenfalls bei etwa 102, diejenigen, die eine weniger effiziente Produktion haben … neigen dazu [exit] „Wer am Markt so effizient wie möglich agiert, überlebt und gewinnt dadurch größere Marktanteile“, sagte er.
Ben Hunsaker, ein Portfoliomanager mit Schwerpunkt auf verbrieften Krediten fürBeach Point Capital Managementsagte, die Herausforderung bestehe nun darin, dass, wenn ein Kreditgeber Kredite an den Sekundärmarkt verkauft, „bei 103 freigegebenen Servicing-Leistungen das eine zusätzliche Gewinnspanne im Vergleich zu Ihrer Kostenstruktur ist, aber es ist nicht das, was im Jahr 2021 oder im ersten Quartal 2022 war … als die Preise waren.“ bei 107, 108 oder 109.“
“Aber es ist [103 is] „Das reicht aus, um den Betrieb aufrechtzuerhalten, wenn Ihre Kostenstruktur angemessen ist“, betonte Hunsaker.
Hunsaker fügte jedoch hinzu, dass er derzeit nicht glaube, dass es auf der RMBS-Seite des Marktes an Käufern mangele, sondern er sehe darin eher ein Angebotsproblem.
„Ich glaube nicht, dass es viel ist [of RMBS investors] „Ich warte in den Startlöchern“, sagte er. „Sie haben gesehen, dass mehr Nicht-QM-Originatoren an Versicherungsunternehmen oder über alternative Kanäle verkaufen, sodass die Durchzugsquote bei Verbriefungen gesunken ist, auch wenn Anleihekäufer gerne mehr davon auf den Markt kommen sehen würden.
„Ich glaube, Anleihekäufer sind begeistert, das Risiko zu erhöhen, aber es stehen einfach nicht genügend Deals an, um diese Nachfrage zu decken.“
Lind sagte, dass Versicherungsunternehmen, die mit nicht fremdfinanzierten Mitteln arbeiten, auf dem Nicht-QM-Markt für Gesamtkredite viel aktiver geworden seien, und fügte hinzu, dass „diese Kredite nicht verbrieft werden“. Wenn gehebelte Investoren jedoch im Bereich von 103 zahlen, besteht für die Versicherer kein Anreiz, viel mehr für Hypothekendarlehen zu zahlen, da sie jetzt 5 % oder mehr verdienen können, indem sie ihr Geld einfach auf nahezu risikofreien Geldmarktkonten halten Branchenexperten weisen darauf hin.
Lind sagte, dass die Zinsen für Nicht-QM-Kredite tendenziell etwa 1,5 Punkte über den vorherrschenden Hypothekenzinsen mit 30-jähriger Laufzeit liegen – womit sie heute im Bereich von 8,5 % liegen.
„Aufgrund des härteren Marktes ist es heute ein schwierigerer Markt für Kreditgeber [higher interest rates] damit Investoren die Kredite finanzieren können“, sagte Ryan Craft, Gründer und CEO vonSaluda-Qualität, ein Immobilienberatungs- und Vermögensverwaltungsunternehmen, das sich auf alternative Kreditprodukte im Nichtbankensektor spezialisiert hat. „Investoren können aufgrund ihrer Finanzierung nur bis zu einem gewissen Grad eine Prämie für das Kredit- und Schuldenvolumen zahlen.
„Man sieht also, dass Versicherungsgesellschaften und andere Arten von Echtgeldkäufern dort eingreifen, wo fremdfinanzierte oder finanzierte Käufer heute kaufen.“
Michael WardenSenior Managing Director und CEO vonInvictus Capital Partners, einer der größten Akteure im Bereich der Nicht-QM-Verbriefungen, ist hinsichtlich der Zukunft des privaten Kapitals auf dem Hypothekenmarkt recht optimistisch. Er sagte, von dem geschätzten ausstehenden Hypothekenvolumen von 14 Billionen US-Dollar entfallen etwa 75 % auf Agenturen, während historisch gesehen etwa 20 % in Bankbilanzen angesiedelt seien und der Rest auf privates Kapital entfiele.
„Was wir gesehen haben, ist, dass die Bankbilanzen schrumpfen, da ihre Kreditvergabestandards verschärft wurden, und darüber gibt es keine Debatte“, sagte Warden. „Sie haben jetzt herausgefunden, dass es sich um einen 30-jährigen Vermögenswert handelt [a mortgage] Eine Finanzierung mit täglichen Einzahlungen ist möglicherweise keine gute Idee.
„Die Beteiligung der Banken schrumpft, und privates Kapital ist der Nutznießer [and] Ich denke, dass die größte grundlegende Veränderung, die in den nächsten Jahren stattfinden wird, darin bestehen wird, dass privates Kapital zum Standard auf dem US-amerikanischen Hypothekenmarkt für Wohnimmobilien wird. Diejenigen, die darauf vorbereitet sind und über die Infrastruktur verfügen, werden die größten Nutznießer sein.“