Die Wohnungswirtschaft wird bald in ARMs aufsteigen

Tomiak war eines der vier Mitglieder des MBA-Gremiums, das Anfang dieser Woche in einem Zimmer im sechsten Stock des New York Marriott Marquis Hotels in der Nähe des Times Square vor einem Publikum aus Kreditgebern und anderen Branchenakteuren sprach. Das Thema der Podiumsdiskussion: „What’s New in Non-Agency?“

„Ich denke, wir werden in Kürze viel mehr ARMs sehen“, fügte Tomiak hinzu.

Eine weitere Podiumsteilnehmerin war Shelly Griffin, Senior Vice President of Client Development bei einem Non-QM-KreditgeberDeephaven-Hypothek, fügte hinzu: „Wenn ich mit Kreditsachbearbeitern spreche, werde ich oft nach ARMs gefragt. ARMs kamen bei fast jedem Meeting zur Sprache, also ist es sehr relevant.“

Maria Luisa De Gaetano Polverosi, stellvertretende Geschäftsführerin der RatingagenturMoody’s Investor Services, sagte, dass ARM-Hypotheken auf dem Private-Label-Markt für hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) noch nicht in nennenswertem Umfang auftauchen, „weil die meisten Deals, die wir bisher in diesem Jahr gesehen haben, aus dem Jahr 2021 stammen“ – als die niedrigen Zinsen zunahmen der Refinanzierungsboom. Wenn ARMs jedoch bei Verbriefungsgeschäften auftauchen, sei Moody’s gut gerüstet, um das Risiko dieser Angebote einzuschätzen, sagte sie.

„Eine Sache, die ich positiv über ARMs sagen muss, ist, dass wir uns nicht wirklich Sorgen um sie machen, weil wir viele Daten darüber haben und unsere Modelle darauf ausgelegt sind, dieses Risiko einzuschätzen“, fügte De Gaetano Polverosi hinzu. „Also, von den vielen Variationen und neuen Produkten, die daraus entstehen werden [higher-rate] Welt … sie [ARMs] sind etwas, über das wir uns im Hinblick auf die Fähigkeit des Marktes, das Risiko für dieses Produkt vorherzusagen, nicht wirklich Sorgen machen. Es ist ein sehr ausgetretener Weg.“

Abgesehen von einer Bewegung in Richtung ARMs im Non-Agency-Bereich wird auch erwartet, dass es ein solides Jahr für Non-QM-Kredite im Allgemeinen wird, da die Wohnungswirtschaft insgesamt versucht, ihre Reichweite auf dem Beschaffungsmarkt zu erweitern, so die Mitglieder des Panels.

„Wir freuen uns darauf, mit Ihnen über das meines Erachtens relevanteste Thema dieser Konferenz zu sprechen, und so werden die nächsten sechs bis 12 Monate im Bereich Hypotheken ohne Agentur aussehen, wenn wir uns eher auf ein Hypothekendarlehen umstellen Einkaufsmarkt“, sagte John Toohig, Geschäftsführer von Whole Loan Trading beiRaymond James, und der Moderator für das MBA-Panel. „Non-QM ist nicht mehr das Produkt von 2006, das es einmal war“ – während der Ära der Subprime-Hypotheken.

Toohig betonte, dass der Nicht-QM-Bereich eine große Bandbreite von Hypothekenprodukten umfasst, deren Zeichnung im Vergleich zu einem Standarddarlehen von Agenturen mehr Zeit und Fachwissen erfordert – insbesondere die niedrig hängenden Früchte von Refinanzierungsdarlehen, die bis vor kurzem den Wohnungsmarkt angetrieben haben. Er beschrieb den heutigen Nicht-QM-Markt als einen „sehr großen Eimer“.

Toohig fügte hinzu, dass der Nicht-QM-Bereich von Hypotheken reicht, die auf der Grundlage von Kontoauszügen oder einer Analyse des Vermögensverzehrs entstanden sind, bis hin zu Deckungsquoten für den Schuldendienst[DSCRs] und mehr. „Es gibt eine Menge zu entpacken“, sagte er in Bezug auf die Leitlinien für die Produkte und das damit verbundene Underwriting.

„Wir haben es gesehen [non-QM] wachsen und sich im Laufe der Zeit weiterentwickeln“, fügte Griffin von Deephaven hinzu, das seit 2012 im Nicht-QM-Bereich Kredite vergibt. Nonprime für Kreditnehmer, die vielleicht … in der Vergangenheit mehr Kreditprobleme hatten; und Schuldendienstdeckungsgrad.

„Alle diese Produkte haben Funktionen, vielleicht Kontoauszüge, Vermögensnutzung – Sie nennen es. Es gibt viele verschiedene Gründe, warum jemand außerhalb der Agenturdarlehen fällt. … Worauf wir uns wirklich konzentrieren, ist, unsere Kunden dort abzuholen, wo sie stehen.“

Tomiak witzelte, dass die Kreditsachbearbeiter schlau sind, und wenn sie die Wahl hätten, sechs rationalisierte Refinanzierungshypotheken zu machen oder drei Tage für eine DCSR-Hypothek zu verbringen, würden sie sich natürlich auf die höhere Auszahlung konzentrieren, die mit den Refinanzierungskrediten erzielt wird. Da sich der Markt jedoch aufgrund der dämpfenden Wirkung höherer Hypothekenzinsen von den rationalisierten Refinanzierungen wegbewegt und sich hin zu Kaufhypothekenprodukten bewegt, wird das Angebot an Nicht-QM-Darlehensprodukten natürlich beginnen, sich zu erweitern, um die gestiegene Nachfrage der Kreditnehmer zu befriedigen, sagte er erklärt.

„Wir bewegen uns auf sie zu [non-QM products] aggressiver bei Bayview“, fügte Tomiak hinzu. „…Auch bei höheren Zinsen ist der Wechsel in ein Hypothekendarlehen immer noch eine bessere Wahl als zu mieten, und [many borrowers] konnten sich nicht qualifizieren, hauptsächlich weil die Branche sie nicht bedienen konnte“, aufgrund der enormen Nachfrage nach anderen Kreditprodukten, die in einem Niedrigzinsklima beliebt sind – wie z. B. rationalisierte Refinanzierungshypotheken.

„Aber ich denke, es wird ein sehr gutes Jahr für die Expansion [non-QM] Produkte“, sagte Tomiak. „… Es wird Zeit brauchen, und es wird lernen, aber ich denke, die richtigen Firmen und die richtigen Kreditsachbearbeiter werden ein sehr schönes Jahr haben, in dem die Verbraucher Häuser bekommen.“