EIN Vor etwas mehr als einem Jahr sagte ein chinesischer Immobilienentwickler, der der Außenwelt weitgehend unbekannt war, dass sein Cashflow unter „enormem Druck“ stehe und er möglicherweise nicht in der Lage sei, einen Teil seiner atemberaubenden Schulden von 300 Mrd. USD (275 Mrd. GBP) zurückzuzahlen.
Heute ist dieses Unternehmen, die China Evergrande Group, nur allzu bekannt als Aushängeschild der wirtschaftlichen Probleme des Landes. Die Immobilienpreise in China sind gefallen jeden der 12 Monate seit Evergrandes nun prophetischer Warnung, bereitet sich die Regierung von Xi Jinping darauf vor, Milliarden von Dollar auf einen Immobilienmarkt zu werfen, der Experten zufolge zunehmend einem riesigen Ponzi-System ähnelt.
Die Preise für neue Eigenheime in 70 chinesischen Städten fielen im August im Vergleich zum Vorjahr um 1,3 % schlechter als erwartet. nach offiziellen Angabendie turbulente 12 Monate widerspiegelt, in denen sich der chinesische Wohnungssektor von einem unaufhaltsamen Wachstums- und Wohlstandsmotor zur größten Bedrohung für die Weltwirtschaft entwickelt hat.
Fast ein Drittel aller Immobilienkredite werden mittlerweile als uneinbringlich eingestuft – 29,1 % gegenüber 24,3 % Ende letzten Jahres, nach Forschung durch Citigroup diese Woche – mit einst sicheren staatlichen Bauträgern, die den Anstieg vorantreiben.
Die Krise bei Evergrande, damals Chinas zweitgrößtem Immobilienentwickler, hat sich in der Branche so weit ausgebreitet, dass die Zusage der Regierung in dieser Woche von 200 Milliarden Yuan (26 Milliarden Pfund), um Investitionen anzukurbeln, von Analysten als weit unter dem Bedarf beurteilt wurde.
Die Ratingagentur S&P sagte, dass mindestens 800 Milliarden Yuan benötigt würden – oder im schlimmsten Fall sogar das Zehnfache –, um einen Immobilienmarkt zu retten, auf dem die Preise gefallen sind, die Verkäufe zurückgegangen sind, die Entwickler pleite gegangen sind und die Käufer ins Stocken geraten sind ein beispielloser und weitreichender Hypothekenboykott aus Protest gegen die Vorauszahlung für nicht fertig gestellte Häuser.
Der Markt erlebt einen totalen Vertrauensverlust, sagen Analysten, und nur staatliche Eingriffe können den Tag retten.
Laut einer groben Schätzung von S&P bleiben in ganz China etwa 2 Millionen Off-Plan-Häuser unfertig. Diese Zahl wird steigen, wenn die Umsätze weiter sinken und den Entwicklern weiterhin das Geld ausgeht, um Projekte abzuschließen.
„Chinas Immobilienkrise hat sich in eine Vertrauenskrise verwandelt, die nur die Regierung lösen kann“, sagte S&P. „Wenn sinkende Umsätze mehr Entwickler in schwieriges Terrain treiben, wird es noch schlimmer. Die notleidenden Firmen werden den Bau weiterer vorverkaufter Häuser einstellen und das Vertrauen der Käufer weiter schwächen. Unserer groben Schätzung zufolge befinden sich derzeit etwa 2 Millionen unfertige Häuser, die von chinesischen Entwicklern vorverkauft wurden, in der Schwebe. Das hat das Vertrauen in diesen Markt erschüttert.“
Jahrelang hielt der Vorverkauf von Häusern – hauptsächlich Wohnungen in großen Wohnblöcken und neu gestalteten städtischen Dörfern – die Entwickler mit Bargeld im Überfluss und bedeutete zusammen mit der Kreditaufnahme in epischem Ausmaß, dass sie mehr Land kaufen und weiter bauen konnten. Im Jahr 2021 wurden in China etwa 90 % der Häuser planmäßig verkauft.
Aber Xis Entscheidung vor zwei Jahren, gegen die „rücksichtslose“ Kreditvergabe vorzugehen, hat die Entwickler ihrer Finanzierung beraubt, und als die Musik aufhörte, stellte sich heraus, dass sie Häuser, für die sie bereits Geld genommen hatten, nicht fertigstellen konnten, weil sie es für den Kauf des nächsten Pakets ausgegeben hatten Land oder Projekt.
Kurz gesagt, es ähnelt einem Ponzi-System, bei dem Geld, das neuen Investoren entnommen wird, verwendet wird, um bestehende Kunden in einer immer kleiner werdenden Spirale bis zum Zusammenbruch auszuzahlen. Es ist sogar wie die Nüchterne Seiten sieht der Economist so.
George Magnus, Associate am China Centre der University of Oxford, sagte, der chinesische Markt sei kein klassisches Schneeballsystem im Stil von Bernie Madoffs berüchtigtem Betrug, der nach der globalen Finanzkrise aufgedeckt wurde, aber er sei sehr ähnlich.
„Entwickler sammeln riesige Geldbeträge von Kunden, um im Grunde den Kauf der nächsten Bauprojekte zu finanzieren. Das geht weiter und weiter, bevor es die Größe erreicht hat, die es hat“, sagte Magnus. „Es ist nicht unbedingt ein Ponzi im Sinne der Vermögensverwaltung im Madoff-Stil, aber sie verwenden im Wesentlichen das Geld der Kunden, um das nächste Projekt zu finanzieren, also ja, es ist die Standarddefinition dessen, was das bedeutet.“
Der Immobilienmarkt macht zwischen 20 % und 30 % des chinesischen Bruttoinlandsprodukts aus. Dies ist ein enormer Anteil im Vergleich zu anderen großen Volkswirtschaften und ist teilweise dem investitionsorientierten Wirtschaftsmodell des Landes zu verdanken, das dem Bauen Vorrang eingeräumt hat. Infolgedessen hat sie ein bisher blindes Vertrauen in die Immobilienwerte gezüchtet, die in den letzten zwei Jahrzehnten oder mehr mehr oder weniger gleichmäßig gestiegen sind.
Aber da wiederholte Lockdowns auch den Markt drücken, beginnt der langjährige Glaube, dass die Preise immer nur steigen können, zu schwinden. Dies könnte laut der Makler- und Investmentgruppe CLSA dazu führen, dass chinesische Haushalte in den nächsten neun Jahren 127 Billionen Yuan aus Immobilien und in andere Anlagen wie Aktien, Anleihen und Vermögensverwaltungsprodukte umschichten. Bloomberg berichtet letzte Woche.
„Die Leute verlieren das Vertrauen in das Vorverkaufsmodell“, sagte Magnus. „Es ist ein Neustart des chinesischen Hypothekenmarktes … des geheiligten Vermögenswerts. Die sagenumwobene aufstrebende Mittelschicht Chinas ist ebenso wie die Lockdowns nicht in bester Verfassung.“
Die Situation stellt die Xi-Regierung vor große Herausforderungen, insbesondere angesichts des überaus wichtigen Parteitags im Oktober, auf dem der Präsident versuchen wird, so lange Herrscher zu werden, wie er will.
Aber obwohl seine Regierung auf die Umstrukturierung von scheiternden Entwicklern wie Evergrande drängt und hofft, die Schuldenlast auf Staatsunternehmen, Banken und lokale Regierungen zu verteilen, wird der Schmerz wahrscheinlich auf gewöhnliche Chinesen treffen – genauso wie auf gewöhnliche Investoren wenn ein Schneeballsystem schließlich zusammenbricht.
Anne Stevenson Yang, eine Mitbegründerin des in den USA ansässigen J Capital Research und China-Expertin, sagte, das Regime in Peking sei mehr daran interessiert, die staatlichen Unternehmen, Institutionen und milliardenschweren Eigentümer von Unternehmen zu schützen als Hausbesitzer – und das würde informieren seine Antwort auf die Krise.
„Es gibt, was sie tun können, und es gibt, was sie tun werden“, sagte sie. „Was sie tun können, ist, Geld an Haushalte zu überweisen, indem sie beispielsweise Wohnungen verschenken, Menschen ermöglichen, an Orten zu leben, an denen Hypotheken unbezahlt sind, und die Renten erhöhen, damit die Menschen Vertrauen haben und wieder Geld ausgeben.
„Aber das wird natürlich nicht passieren. Das chinesische politische System ist nicht um Einzelpersonen herum aufgebaut, es ist um Unternehmen herum aufgebaut, sie sind die Wähler. Das politische System funktioniert durch sie.
„Der Immobilienmarkt wurde nicht als Schneeballsystem konzipiert – ein Schneeballsystem muss entwickelt werden. Aber es ist eine Investitionsblase. Und die Blase ist zu Ende.“