Die Hypothekenzinsen erreichten vor ein paar Wochen mit 7,5 % ihren Höchststand und bleiben hartnäckig hoch. Steigende Hypothekenzinsen führen zu steigenden Lagerbeständen, da die Nachfrage von Eigenheimkäufern schnell nachlässt. Aber die Immobilienpreise bleiben ziemlich stabil, obwohl wir einen Rückgang bei der Zahl der Häuser, die Angebote erhalten, feststellen können.
In den meisten Jahren erreicht der verfügbare Bestand an unverkauften Häusern auf dem Markt im August seinen Höhepunkt. In diesem Jahr steigen die Lagerbestände immer noch. Letztes Jahr um diese Zeit begannen die Hypothekenzinsen innerhalb weniger Wochen dramatisch von unter 6 % auf 7,5 % zu steigen. Dies führte dazu, dass die Lagerbestände bis Ende Oktober dramatisch anstiegen. Die Änderung der Tarife ist in diesem Jahr nicht so dramatisch wie im letzten Jahr, daher ist auch die Änderung der Lagerbestände nicht so dramatisch. Im vergangenen Jahr veränderten sich die Hypothekenzinsen so schnell, dass die Hausverkaufspreise sanken.
Es lässt sich nicht leugnen, dass die Umsätze langsam sind und die Nachfrage gebremst wird, weil die Kosten für das Geld so viel höher sind als in letzter Zeit. Bemerkenswert ist, dass die Hausverkaufspreise noch nicht so stark sinken wie im letzten Herbst. Es gibt jedoch einige neue Anzeichen einer Schwäche bei den künftigen Immobilienverkaufspreisen.
Der verfügbare Lagerbestand stieg
Der verfügbare Bestand an unverkauften Einfamilienhäusern stieg diese Woche erneut um mehr als 1 % auf 509.000 Wohnungen. Das Angebot an Häusern auf dem Markt scheint noch nicht den Höhepunkt für 2023 erreicht zu haben. Letztes Jahr schien der Bestand zu diesem Zeitpunkt bereits seinen Höhepunkt erreicht zu haben, aber die Zahl der Häuser auf dem Markt stieg zusammen mit den Hypothekenzinsen später im September erneut sprunghaft an.
In dieser Tabelle (oben) können Sie den Vergleich sehen. Die dunkelrote Linie steigt jede Woche stetig an. Das ist dieses Jahr. Die Hypothekenzinsen sind gestiegen, wodurch Häuser für Käufer teurer werden und die Nachfrage offensichtlich nachlässt. Weniger Nachfrage bedeutet weniger Einkäufe und Lageraufbau. Derzeit sind 8 % weniger Häuser auf dem Markt als im letzten Jahr. Ich vermute, dass die Hypothekenzinsen später im September sinken – vielleicht sogar unter 7 % – und die Lagerbestände zum Jahresende hin zu sinken beginnen. Vergleichen Sie das mit dem letzten Jahr, der hellroten Linie, als die Lagerbestände weiter anstiegen, bis die Zinsen im November 2022 schließlich ihren Höhepunkt erreichten.
In diesem Diagramm (oben) ist jede Linie eine Jahreskurve des verfügbaren Bestands an nicht verkauften Häusern. Beachten Sie, dass der Lagerbestand jedes Jahr im August seinen Höhepunkt erreicht. Dies ist ein gutes Beispiel für die Auswirkungen, die die höheren Hypothekenzinsen in diesem Jahr auf die Nachfrage von Eigenheimkäufern haben. Sollten die Hypothekenzinsen erneut steigen, könnten die Lagerbestände noch zwei weitere Monate anhalten.
Derzeit stehen lediglich 358.000 Einfamilienhäuser in der Vertragsphase. Das sind 11 % weniger als im Vorjahr. Die Verkaufsrate stieg letzte Woche vor dem Labor Day-Feiertag etwas an. Allerdings sind die Eigenheimverkäufe immer noch 7-10 % niedriger als im Vorjahr. Dieser Moment im letzten Jahr stand genau an der Schwelle zu einem dramatischen Rückgang sowohl der Preise als auch des Einkaufsvolumens.
Es könnte sein, dass wir den September mit einem schnelleren Tempo als im letzten Jahr mit Hausverkäufen abschließen. Allerdings habe ich mehrere Monate lang nach dieser Änderung gesucht und sie konnte nicht gefunden werden. Eine Zeit lang sah es in diesem Jahr so aus, als würden die Hausverkäufe das Jahr 2023 mit mehr als 2022 abschließen, aber das ist nicht eingetreten.
Letzte Woche sahen wir 64.000 neu ausstehende Verträge für den Verkauf von Einfamilienhäusern, das sind 7 % weniger als im Vorjahr. Diese Woche ist eine Feiertagswoche, daher werden die Neuverkäufe niedriger ausfallen als die Daten der nächsten Woche. Wir haben also 11 % weniger Gesamtverträge, aber nur 7 % weniger Neuverträge. Die Lücke zum letzten Jahr konnte nur leicht geschlossen werden.
Im Diagramm oben stellt jeder Balken die Gesamtzahl der Hausverkäufe im Vertrag dar. Je höher der Balken, desto mehr Verkäufe werden in einer bestimmten Woche getätigt. Der leichte Teil der Leiste sind die neuen Verträge dieser Woche. Letztes Jahr verlangsamte sich die Verkaufsrate ab Mitte September dramatisch. Sehen Sie, wie der helle Teil des Balkens jede Woche schrumpft. Diese Woche verläuft die Verlangsamung viel allmählicher und ähnelt eher der normalen Saisonalität.
Die Preissenkungen nehmen zu
Unterdessen zeigt sich die nachlassende Nachfrage nach Eigenheimen in diesem Herbst auch in Preissenkungen. Der Anteil der auf dem Markt befindlichen Häuser, die eine Preissenkung erfahren haben, ist diese Woche erneut auf 36,2 % gestiegen. Sie können sehen, dass wir jetzt mehr Preisnachlässe haben als in jedem letzten Jahr, mit Ausnahme des letzten Jahres zu diesem Zeitpunkt.
Betrachten Sie Preissenkungen als Frühindikator für zukünftige Immobilienverkaufspreise. Die aktuelle Verfolgung von Preissenkungen ist ein hervorragender Indikator für das organische Nachfrageniveau auf dem Markt. Wir können wirklich sehen, wie empfindlich die Käufernachfrage auf den Anstieg der Hypothekenzinsen von über 7 % reagiert. Ein Haus, das jetzt auf dem Markt ist, bekommt keine Angebote, macht im September einen Preisnachlass, bekommt im Oktober ein Angebot, das im November oder Dezember endet. Wir können jetzt sehen, dass die Verkaufspreise in einigen Monaten in der Zukunft nachlassen werden. Dieser Trend könnte sich wie im ersten Halbjahr dieses Jahres ändern, als die Zinsen fielen.
Verbraucher scheinen auf Änderungen der Hypothekenzinsen spezifischer zu reagieren als auf die absoluten Zinssätze. Als die Hypothekenzinsen letzten Monat von 7 auf 7,5 % stiegen, haben wir derzeit mehr Lagerbestände und weitere Preissenkungen. Wenn die Preise steigen, machen weniger Käufer Angebote und daher nehmen mehr Verkäufer Preissenkungen vor, um die Nachfrage anzukurbeln. Das ist es, was wir jetzt sehen.
Letztes Jahr mussten fast 40 % der Häuser eine Preissenkung hinnehmen, und das zeigt uns, dass die Verkaufspreise stärker geschwächt sind als jetzt.
Die Immobilienpreise liegen derzeit leicht über dem Vorjahresniveau
Tatsächlich liegen die Immobilienpreise derzeit nur leicht über dem Vorjahresniveau. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA liegt diese Woche bei 448.000 US-Dollar. Letztes Jahr lagen die Preise für Häuser bei 440.000 US-Dollar, und in der zweiten Jahreshälfte sanken sie sehr schnell. Das haben wir auch auf der letzten Folie bei den Preisnachlässen gesehen.
Der Durchschnittspreis der neu gelisteten Häuser beträgt derzeit 395.000 US-Dollar. Der wöchentlich neu gelistete Preis der Kohorte ist auch ein Frühindikator für zukünftige Verkaufspreise. Jede Woche müssen Verkäufer und Listing-Agenten die neuen Angebote zu einem Preis bepreisen, an dem sie verkauft werden. Letztes Jahr, als die Nachfrage so schnell zurückging, sanken auch die Preise für die neuen Angebote. Das ist hier die hellrote Linie. Am rechten Ende der hellroten Linie können Sie sehen, dass die Immobilienpreise sinken, wie es jedes Jahr im dritten Quartal der Fall ist, aber nicht so schnell wie im letzten Jahr.
Der Durchschnittspreis der vertraglich vereinbarten Häuser beträgt 379.900 US-Dollar. Das ist unverändert gegenüber der letzten Woche und etwa 1 % höher als im letzten Jahr zu diesem Zeitpunkt. In den letzten Wochen sind die Immobilienpreise gesunken. Das ist es, was Sie für den Spätsommer erwarten würden. Auch wenn sich die Transaktionsrate verlangsamt und der Prozentsatz der Häuser mit Preisnachlässen zunimmt, sinken die Preise für diejenigen, die Angebote erhalten, nicht so dramatisch, wie es im letzten Jahr mehrmals der Fall war. Dies verdeutlicht meinen Standpunkt, dass Hauskäufer empfindlicher auf die Veränderungen bei Raten reagieren als auf die absolute Höhe der Zinssätze.
In diesem Jahr können Sie am äußersten rechten Ende des Diagramms anhand der dunkelroten Linie erkennen, dass die Hausverkaufspreise vor ein paar Monaten ihren Höhepunkt erreichten, kurz bevor die Hypothekenzinsen für den Sommer zu steigen begannen. Sehen Sie jetzt den allmählichen Rückgang der dunkelroten Linie. Der Durchschnittspreis der neu unter Vertrag genommenen Häuser beträgt 370.000 US-Dollar. Das ist im Grunde unverändert gegenüber der letzten Woche und dem letzten Jahr zu diesem Zeitpunkt.
Offensichtlich achten Hauskäufer auf die Erschwinglichkeit, aber auch auf wöchentliche Änderungen der Erschwinglichkeit. Im vergangenen Jahr gab es enorme Veränderungen bei den Hypothekarzinsen. Innerhalb weniger Wochen stiegen die Hypothekenzinsen von unter 6 % auf 7,5 %. Dies führte zu einem starken Rückgang des Durchschnittspreises der neu abgeschlossenen Verkäufe. Käufer, die sich dennoch für den Kauf entschieden, würden dies nur zu deutlich niedrigeren Immobilienpreisen tun. Sie können diesen Tropfen in der Mitte dieses Diagramms sehen. Der Anstieg der Hypothekenzinsen verlief in diesem Jahr viel langsamer, und der anschließende Preisrückgang verläuft viel langsamer.
Hausverkäufe befinden sich in der Regel 30 bis 45 Tage lang in der Vertragsphase, sodass sich jede Woche, in der die neuen Verkaufspreise sinken, der Gesamtmarkt in ein paar Wochen ergibt.
Es gibt so viele Signale auf dem aktiven Markt, dass ein Blick auf die rückläufigen Schlussverkaufspreise keine Aussage liefert.
Mike Simonsen ist Gründer und Präsident von Altos-Forschung.