Demnach machten Erstkäufer von Eigenheimen im Jahr 2023 55 % der Agenturhypotheken aus Interkontinentaler Austausch (ICE) eMBS-Daten, der höchste derartige Anteil seit 10 Jahren, in denen ICE die Metrik verfolgt.
Ein Rekordwert von 47 % der staatlich geförderten Unternehmenskaufkredite (GSE) im Jahr 2023 stammte von Erstkäufern von Eigenheimen, eine Zahl, die im Laufe des letzten Jahrzehnts stetig gestiegen ist.
„Seit 1995 wurden nur in zwei Vierteln weniger als eine Million Erstpfandhypotheken aufgenommen“, sagt Andy Walden, Vizepräsident für Unternehmensforschung bei ICE.
„Das erste war das erste Quartal 2023 und das vierte Quartal das zweite. Rückblickend wurde der Markt im letzten Jahr von Kaufkrediten dominiert, wobei Kredite für den Kauf von Eigenheimen 82 % einer historisch niedrigen Zahl von Neuvergaben ausmachten. Obwohl es für potenzielle Käufer nach wie vor ein schwieriger Markt ist, ergab unsere eMBS-Datenbank zu Wertpapieren von Agenturen, dass Erstkäufer von Eigenheimen im vergangenen Jahr tatsächlich 55 % aller Immobilienhypotheken ausmachten. Das ist der höchste Anteil in den zehn Jahren, in denen wir die Kennzahl verfolgen.“
Entgegen diesem Trend ist der Anteil der Erstkäufer von Eigenheimen angestiegen Ginnie MaeDie Vergabe von Kaufkrediten ist in den letzten Jahren zurückgegangen, da sie sich stark auf GSE-Hypotheken verlassen haben.
„Der Markt, auf dem diese Leute ihr erstes Haus kauften, war geprägt von Rekordpreisen für Häuser, explodierenden Anzahlungen, steigenden Zinsen und erhöhten Schulden-Einkommens-Verhältnissen (DTIs). Angesichts des Rekordengagements bei Erstkrediten für Eigenheimkäufer wird es sich lohnen, die Entwicklung dieser Kohorte in Zukunft genau zu beobachten, insbesondere für diejenigen, die in 2023 in Agentur-MBS investiert sind“, sagte Walden.
Erstkäufer von Eigenheimen verzeichneten bei allen Produkten durchschnittlich höhere Front-End-DTIs, vor allem aber bei konventionellen Hypotheken, wo der DTI für Erstkäufer in den letzten Monaten mit 31,2 % mehr als 4 Prozentpunkte höher war als für Wiederholungskäufer.
Back-End-DTIs variieren weniger zwischen Erst- und Wiederholungskäufern, da Erstkäufer von Eigenheimen, die einen größeren Teil ihres Einkommens für den Wohnungsbau ausgeben, weniger für andere Schulden ausgeben, laut ICE-Markttrenddaten.
Zinssätze und Entstehungstrends
Während Kaufkredite auch im Jahr 2024 die Vergabe von Kaufkrediten dominieren werden, verdeutlichte ein Anstieg der Refinanzierungsaktivitäten um 19 % gegenüber dem Vormonat aufgrund verbesserter Zinssätze das Potenzial für eine Erholung der Refinanzierungskredite, wenn die Zinssätze sinken, stellte ICE fest.
Im Januar zeigte der ICE-konforme Zinssatzindex für 30-jährige Festhypotheken Zinssätze von durchschnittlich 6,6 %. Nach einer Reihe positiver Wirtschaftsdaten lagen die Hypothekenzinsen am 29. Februar durchschnittlich nahe der 7-Prozent-Marke.
Im Gegenzug machten Zins-/Laufzeit-Refinanzierungsgeschäfte, die es praktisch seit einiger Zeit nicht mehr gab, 24 % aller Refinanzierungsaktivitäten aus und markierten damit den höchsten Stand seit zwei Jahren.
„Wir haben letzten Monat festgestellt, dass wir, wenn die Zinsprognosen der Branche stabil bleiben, bis Ende 2024 einen kleinen Anstieg der Refi-Aktivitäten um den Jahrgang 2023 herum erleben könnten“, fuhr Walden fort.
„Selbst die relativ leichten Zinsrückgänge im Dezember und Januar veranlassten eine wachsende Zahl von Hausbesitzern zur Refinanzierung. Die Nachfrage ist eindeutig da, wenn die Zinsen bestimmte Schwellenwerte überschreiten, und wenn die aktuellen Zinsprognosen zutreffen, gehen wir davon aus, dass die Nachfrage im Laufe des Jahres steigen wird.“
Wenn es darum geht, das Geschäft mit der Refinanzierung von Eigenheimbesitzern zu halten, hat die Branche erheblichen Nachholbedarf.
Servicer behielten im vierten Quartal 2024 nur einen von fünf dieser Kreditnehmer, ein 17-Jahres-Tief. Besser schnitten Nichtbankendienstleister ab, die etwas mehr als einen von vier Refinanzierungskreditnehmern behielten, während Bankkreditgeber nur einen von zehn behielten.
„Um diesen Trend umzukehren, ist die Bereitstellung eines vorbildlichen Serviceerlebnisses von entscheidender Bedeutung, ebenso wie die effektive Identifizierung und Interaktion mit Kunden, bei denen eine Refinanzierung wahrscheinlich ist. Und wenn sie die Möglichkeit haben, diesen Kunden zu bedienen, müssen Kreditgeber sicherstellen, dass auch der Prozess im Vorfeld reibungslos verläuft“, bemerkte Walden.