Demnach ist die Erschwinglichkeit von Wohnraum auf dem niedrigsten Stand seit mehr als einem Jahrzehnt Nationaler Verband der Hausbauer (NAHB), und es gibt nur wenige Möglichkeiten, die steigenden Wohnkosten zu umgehen.
Die Übernahme einer Hypothek ist eine Nischenoption, die im Jahr 2023 an Dynamik gewonnen hat. Eine Übernahmehypothek ermöglicht es einem qualifizierten Käufer, die Hypothekenkonditionen eines Verkäufers zu übernehmen, einschließlich des bestehenden Saldos und Zinssatzes. In der Regel sind die Gebühren niedriger als bei Neukrediten und es ist kein Gutachten erforderlich.
Im Jahr 2023 wird die Bundeswohnungsverwaltung (FHA) und die US-Veteranenministerium (VA) hat laut Angaben rund 6.400 Annahmen bearbeitet, mehr als das Doppelte der Menge im Jahr 2022 Das Wall Street Journal.
In den Jahren 2020 und 2021 wurden Hypotheken im Wert von etwa 8,5 Billionen US-Dollar aufgenommen Verband der Hypothekenbanken (MBA) berichtet. In dieser Summe waren fast 1,5 Billionen US-Dollar an FHA- und VA-Darlehen enthalten.
Raunaq Singh wollte diese Chance nutzen und gründete Durchstreifen, eine Plattform, die Käufer und Verkäufer beim Übernahmeprozess unterstützt. Roam fungiert als Vermittler und synchronisiert alle am Übernahmeprozess beteiligten Beteiligten, einschließlich Immobilien-, Titel- und Treuhandmaklern, Anwälten sowie dem Käufer und Verkäufer selbst.
Das im September 2023 gegründete Unternehmen sicherte sich unter der Leitung von Keith Rabois von einer Risikokapitalgesellschaft eine Startfinanzierung in Höhe von 1,25 Millionen US-Dollar Gründerfonds. Offene Tür Mitbegründer Eric Wu, Sackgasse CEO Ryan Johnson und #ENGEL Auch Gründungspartnerin Jana Messerschmidt beteiligte sich an der ersten Runde. Roam ist derzeit in Georgia, Florida, Texas, Arizona und Colorado verfügbar. Es ist geplant, den Dienst später in diesem Jahr auch in anderen Bundesstaaten einzuführen.
Wichtig ist, dass der Hypothekenübernahmeprozess voller Hürden ist. Zunächst beschränken sich die Annahmen auf FHA, VA und US-Landwirtschaftsministerium (USDA)-Darlehen, mit seltenen Zulagen für herkömmliche Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) unter bestimmten Bedingungen.
Darüber hinaus halten Servicer das Verfahren aufgrund der unzureichenden Vergütung häufig für finanziell unrentabel, was zu Forderungen nach einer Regulierungsreform führt. Darüber hinaus stehen einige Käufer vor der Herausforderung, die Anzahlung zu leisten, die erforderlich ist, um die Lücke zwischen dem Verkaufspreis des Hauses und dem verbleibenden Hypothekensaldo zu schließen.
HousingWire hat mit Singh gesprochen, um zu verstehen, wie Roam versucht, den Hypothekenübernahmeprozess zu rationalisieren.
Wie ermutigen Sie Hypothekenexperten, akzeptable Hypotheken in Anspruch zu nehmen?
Traditionell haben sich Hypothekendienstleister aufgrund des historischen Mangels an Annahmevolumen nicht auf Annahmen konzentriert. Wir haben jedoch festgestellt, dass die Annahmenachfrage erheblich zunimmt und das Volumen im Jahr 2023 um 50 % gestiegen ist. Wir gehen davon aus, dass das Volumen in diesem Jahr um das Zehnfache wachsen wird.
Da Dienstleister versuchen, diese schnell wachsende Nachfrage zu befriedigen, können sie durch Hypothekenübernahmen über die Bereitstellungsgebühr hinaus zusätzliche Einnahmequellen erschließen. Mit Annahmen können sich für Dienstleister neue Einnahmequellen eröffnen. Sie können weiterhin von den Hypothekendienstrechten profitieren, anstatt sie abbezahlen zu lassen. Sie können auch eine Bearbeitungsgebühr für das Zweitpfandrecht des Käufers oder für die neue Hypothek des bestehenden Verkäufers erhalten.
Wie helfen Sie Immobilienmaklern?
Wir helfen Immobilienmaklern dabei, deutlich mehr Käufer für ihre Hausverkäufe zu gewinnen. Wenn ein Immobilienmakler seine Immobilie verkaufen möchte, helfen wir ihm herauszufinden, ob die Immobilie, die er verkauft, mit einer wahrscheinlichen Hypothek verbunden ist oder nicht.
Wir haben herausgefunden, dass weniger als 1 % der Menschen tatsächlich wissen, dass ihre Hypothek übertragbar ist. Mit anderen Worten: Sie wissen nicht, dass ihr FHA- oder VA-Darlehen mit dem Hausverkauf verknüpft werden kann, wenn sie es verkaufen. Deshalb helfen wir ihnen, das Marketing für dieses Haus einzubinden. Wir verhelfen Maklern zu einem Marketingvorteil, indem wir ihre Hypothek in den Hausverkauf einbeziehen. Und dann helfen wir Käuferagenten, ihren Kunden Inventar zu zeigen, von dem sie sonst nicht wussten, dass sie es sich leisten könnten.
Die Verzögerungen bei der Bearbeitung der Hypothekenübernahme durch die Dienstleister können mitunter erheblich sein. Welche Faktoren tragen dazu bei und welche Schritte unternimmt Roam, um das Problem anzugehen?
Mehrere Faktoren können zu Verzögerungen bei der Bearbeitung der Hypothekenübernahme durch die Dienstleister führen. Annahmen waren nicht beliebt seit Anfang der 1980er Jahre als die Zinsen rapide stiegen. Infolgedessen wurde die Branche nicht über die Einzelheiten der Annahmen geschult.
Da das Übernahmevolumen zum ersten Mal seit 40 Jahren in die Höhe geschossen ist, stehen Hypothekendienstleister vor wachsenden Herausforderungen, da sie Personal aufstellen müssen, um die Kundennachfrage zu bedienen. Auch bei der Übernahme eines bestehenden Darlehens muss sich der neue Käufer einem gründlichen manuellen Underwriting-Prozess unterziehen. Dazu gehört die Überprüfung von Einkommen, Beschäftigung, Bonität und Vermögen, um sicherzustellen, dass sich der Käufer die monatlichen Zahlungen leisten kann. Dieser Prozess kann bei jeder Art von Hypothekenantrag zeitaufwändig sein, insbesondere bei komplexen finanziellen Situationen.
Darüber hinaus verlassen sich einige Dienstleister immer noch auf Faxgeräte sowie Stift und Papier für die Dokumentation. Dies kann im Gegensatz zu Anbietern auf dem traditionellen Hypothekenmarkt, die tendenziell über stärker automatisierte Systeme verfügen, zu Engpässen und Verzögerungen im Prozess führen. Annahmeprozesse können zwischen den Dienstleistern erheblich variieren. Diese Inkonsistenz führt dazu, dass Kunden und Agenten verwirrt sind und es zu Verzögerungen kommt, wenn sie sich mit den Prozessen eines Dienstleisters vertraut machen, da es in jedem Fall erforderlich ist, die individuellen Anforderungen und Verfahren des Dienstleisters herauszufinden.
Roam arbeitet mit einem dedizierten Ansprechpartner oder Team bei jedem Servicer zusammen und sorgt so für Geschwindigkeit und Wiederholbarkeit der Prozesse. Darüber hinaus stellt Roam sicher, dass unsere Concierge-Teams einen klar definierten, servicerspezifischen Prozess und Richtlinien einhalten. Dazu gehört die Sicherstellung, dass die Transaktion den Verbraucherschutzgesetzen und fairen Kreditvergabepraktiken entspricht, sowie eine Frist von maximal 45 Tagen für den Abschluss des Genehmigungsprozesses. Schließlich hilft die proprietäre Plattform von Roam dabei, wichtige Schritte im Annahmeprozess zu automatisieren.
Wie unterstützen Sie Ihre Kunden bei der Sicherung von Zweitkrediten und haben Sie Einfluss auf die Zinssätze dieser Zweitkredite?
Wir unterstützen Kreditnehmer bei der Sicherung von Zweitpfandhypotheken, indem wir sie mit Partnerkreditgebern verbinden, die entsprechende Produkte anbieten. Roam-Kunden haben aufgrund des Roam-Volumens Zugang zu Vorzugstarifen und wir gehen davon aus, dass sich diese Tarife weiter verbessern werden, da die Kundennachfrage weiter wächst. Roam erhält keine Vermittlungsgebühren von Second-Lien-Partnern.
Angesichts der Tatsache, dass voraussichtliche Hypotheken nur begrenzt verfügbar sind, wie stellen Sie sich die Frage, wie sich die Zukunft Ihres Unternehmens entwickeln wird?
Die voraussichtliche Hypothekenmöglichkeit wird sinnvoll sein, bis die Zinsen wieder auf 2 % sinken, was im nächsten Jahrzehnt wahrscheinlich nicht der Fall sein wird. Die Hypothekenzinsen liegen immer noch über 7 % und die meisten Experten – darunter Fannie Mae, die Mortgage Bankers Association und Realtor.com – gehen davon aus, dass die Zinsen für den Rest dieses Jahres über 6 % bleiben werden. Wir haben festgestellt, dass Übernahmehypotheken für Käufer sehr attraktiv sind, wenn sie niedrigere Zinssätze als den vorherrschenden Marktzins bieten.
Wenn wir an die Jahre 2020 und 2021 zurückdenken, als Hypotheken mit extrem niedrigen Zinssätzen aufgenommen wurden, war fast jedes dritte Darlehen staatlich abgesichert und übertragbar. Dies beläuft sich auf einen voraussichtlichen Kreditwert von 1,4 Billionen US-Dollar, der zu einem durchschnittlichen Zinssatz von 3 % stammt.
Die Plattform von Roam zeigt eine kuratierte Auswahl an möglichen Hypothekenangeboten an, die bestimmte Kriterien erfüllen und für Verbraucher attraktiv sind, beispielsweise Häuser, die eine geringere Anzahlung erfordern und Kredite zu niedrigeren Zinssätzen bieten. Heutzutage gibt es über 5 Millionen Hypotheken, deren voraussichtlicher Zinssatz unter 5 % liegt und deren Beleihungsquote immer noch über 50 % beträgt.
Für Käufer, die zusätzliche Hilfe bei einer Anzahlung benötigen, können wir ihnen Partner vorstellen, die Unterstützung mit einem Zweitpfandrecht anbieten. Da die Zinsen im Laufe der Zeit sinken, gehen wir davon aus, dass auch die Zweitpfandrechte sinken werden. Infolgedessen bietet der Mischzinssatz für das Übernahmedarlehen plus Zweitpfandrecht einen erheblichen Marktnachlass, selbst wenn die Zinssätze sinken.