In gewisser Weise war 2023 das Jahr des Hausbauers. Es gab nicht viel Konkurrenz durch bestehende Hausbesitzer. Und mit der Möglichkeit, die Hypothekenzinsen der Verbraucher zu senken und gleichzeitig zweistellige Margen aufrechtzuerhalten, stieg der Neubau auf rund 30 % des gesamten Wohnungsbestands im Jahr 2023, mehr als doppelt so viel wie in einem normalen Jahr.
Auch das Geschäft scheint langlebig zu sein. Viele der führenden nationalen Hausbauer haben rosige Prognosen für das kommende Jahr.
„Der Markt für neue Häuser war im Jahr 2023 außergewöhnlich, und ich denke, dass wir im Jahr 2024 das goldene Zeitalter des Neubaus von Häusern erleben werden“, sagte David O’Reilly, CEO von Howard Hughessagte kürzlich in einem CNBC-Interview.
Die meisten Immobilienmarktprognostiker gehen davon aus, dass sich der bestehende Immobilienverkaufsmarkt im nächsten Jahr wahrscheinlich nur leicht verbessern wird. Schauen wir uns die Neubauprognose für 2024 an.
Der Wohnungsbau beginnt
Ökonomen gehen davon aus, dass 2024 ein etwas besseres Jahr als 2023 für Hausbauunternehmen sein wird, dass jedoch einige Gegenwinde bestehen bleiben werden, insbesondere für nicht börsennotierte Bauunternehmen, denen die Größenvorteile und der Zugang zu Kapitalmärkten fehlen, die ihre größeren Kohorten besitzen.
Laut Branchenexperten, die im August mit HousingWire sprachen, dürfte die Wohnungsbaubranche mit einem Anteil von rund 30 % am gesamten Wohnungsmarkt nahe dem Höchststand der Neubauverkäufe liegen.
In Bezug auf die Baubeginne, ein wichtiger Maßstab für den kommenden Bestand, Nationaler Maklerverband‘ Chefökonom Lawrence Yun prognostiziert 1,04 Millionen neue Einfamilien-Baueinheiten im Jahr 2024. Ali Wolf, ZondaDer Chefökonom von , prognostiziert für das nächste Jahr 930.000 neue Einfamilienhäuser BTIGDer Geschäftsführer und Wohnungsbauanalyst Carl Reichardt erwartet 980.000 neue Einfamilienhäuser. Für den Verkauf neuer Häuser prognostiziert BTIG 705.000 Verkäufe, während Zonda davon ausgeht, dass die Verkäufe neuer Häuser im Jahresvergleich unverändert bleiben werden.
Die Pipeline
Je nach Quelle besteht in den USA weiterhin ein Defizit zwischen 1,5 und 7,3 Millionen Wohneinheiten, da zwischen 2012 und 2019 ein gravierender Mangel an Wohnraum herrschte.
In diesem Jahr rechnen wir trotz des Booms beim Neubau von Eigenheimen „mit einer Zahl von etwas unter 900.000 Neubauten bei Einfamilienhäusern“, sagt Robert Deitz, Chefökonom der Nationaler Verband der Hausbauer, sagte HousingWire im August. „Wir müssen mehr als 1,1 Millionen erreichen, um mit der Reduzierung unseres Defizits zu beginnen.“
Kurz gesagt, die Pipeline neuer Einfamilienhäuser reicht bei weitem nicht an die Nachfrage heran, aber es gibt einige ermutigende Nachrichten.
Die Zahl der privaten Wohneinheiten, die im November durch Baugenehmigungen genehmigt wurden, lag bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 1,46 Millionen, etwa 2,5 % unter der revidierten Oktoberrate von 1,49 Millionen, aber 4,1 % über der November 2022-Rate von 1,40 Millionen.
Die Zahl der Einfamiliengenehmigungen lag im November bei 976.000, 0,7 % über dem revidierten Oktoberwert von 969.000. Die Genehmigungen für Einheiten in Gebäuden mit fünf oder mehr Einheiten lagen im November bei 435.000.
Während die Genehmigungen für den Bau von Einfamilienhäusern den höchsten Stand seit Mai 2022 erreichten, gingen die Genehmigungen für den Bau neuer Wohnungen im Vergleich zum letzten November um 21 % zurück und liegen auf dem niedrigsten Stand seit Oktober 2020.
Daten zu Wohngenehmigungen deuten darauf hin, dass der Neubau von Einfamilienhäusern auch im Jahr 2024 robust bleiben wird, während der Wohnungsbau langsam voranschreiten wird.
Laut Dietz wird das langfristige Wohnungsdefizit in Verbindung mit niedrigeren Hypothekenzinsen und einem anhaltenden Mangel an Wiederverkaufsbeständen dazu beitragen, die Nachfrage nach neuen Einfamilienhäusern anzukurbeln.
Unterdessen deuten viele Faktoren darauf hin, dass der Mehrfamilienhausbau im Jahr 2024 einen deutlichen Rückgang verzeichnen wird. Erstens wurde im Jahr 2023 die größte Anzahl an Wohnungen im Bau seit 1973 verzeichnet. Darüber hinaus verlangsamt sich das Mietwachstum und die Leerstandsquote bei Mietwohnungen steigt. Der größte Gegenwind für Hausbauer beim Bau von Mehrfamilienhäusern sind die angespannten Finanzierungsbedingungen bei der Entwicklung von Mehrfamilienhäusern.
Bezogen auf das Verkaufsvolumen geht Dietz davon aus, dass Neubauwohnungsverkäufe im Jahr 2023 15 % der Transaktionen am Markt ausmachen werden.
„Wir gehen davon aus, dass beide Zahlen im Jahr 2024 sinken werden, da der Wiederverkaufsbestand bei sinkenden Hypothekenzinsen zunimmt“, sagte Dietz.
Seit mehr als einem Jahrzehnt herrscht im Wohnungsbau ein struktureller Wohnungsmangel, der auf angebotsseitige Probleme zurückzuführen ist. Arbeitskräftemangel, Grundstücksmangel, Kreditprobleme, Holz- und Materialkosten sowie rechtliche und behördliche Hindernisse haben es schwierig gemacht, mehr Häuser auf den amerikanischen Markt zu liefern. Dietz schätzt, dass es in den USA derzeit an 1,5 Millionen Wohnungen mangelt.
In den letzten Jahren nahm der Einfamilienhausbau zu, beginnend im Jahr 2021, als eine starke Nachfrage einsetzte und Probleme in der Lieferkette gelöst wurden. Sowohl im Jahr 2021 als auch im Jahr 2022 gab es landesweit über 1 Million neue Einfamilienhäuser. Im Gegensatz dazu wurden im Jahrzehnt 2009 bis 2019 durchschnittlich 660.000 Einfamilienhäuser pro Jahr gebaut.
Dieses Jahr wird wahrscheinlich etwas langsamer verlaufen als 2022, mit voraussichtlich 950.000 neuen Einfamilienhäusern, wenn die vollständigen Daten vorliegen. Der langsamere Bau neuer Einfamilienhäuser lässt sich teilweise durch den starken Anstieg des Wohnungsneubaus in erklären 2023.
Private Bauherren werden im Jahr 2024 stärkerem Gegenwind ausgesetzt sein
Die Verschärfung der Kreditvergabestandards wird kleinere Hausbauer stärker treffen als die größeren 20 börsennotierten Bauunternehmen, sagten Experten gegenüber HousingWire.
Laut Reichardt, dem Wohnungsbauanalysten von BTIG, gibt es in den Vereinigten Staaten etwa 12.000 private Bauträger.
Der Mangel an Arbeitskräften ist ein weiterer Gegenwind, der die Branche im nächsten Jahr belasten könnte. Die NAHB schätzt, dass der Baubranche etwa 400.000 Arbeitskräfte fehlen.