Letzte Woche erlebten wir einen starken Anstieg der Hypothekenzinsen. Die 30-jährige Festhypothek liegt laut HousingWire Mortgage Rates Center jetzt bei über 7,2 % – das sind 50 Basispunkte mehr als zu Beginn des Jahres. Damals gingen die meisten Stimmen in den Medien davon aus, dass die Hypothekenzinsen ihren Höhepunkt erreicht hätten und inzwischen sinken würden. Aber die US-Wirtschaft ist weiterhin sehr stark und mit jeder neuen Veröffentlichung von Wirtschaftsdaten scheint es weniger wahrscheinlich, dass wir das erleben werden Federal Reserve Wir können die kurzfristigen Zinsen in absehbarer Zeit senken.
Jetzt sind wir also in der Hochsaison für Hauskäufe und die Hypothekenzinsen liegen immer noch im 7er-Bereich und steigen vielleicht sogar noch weiter an. Wie werden Hauskäufer und -verkäufer reagieren und wie schnell können wir dies messen? Höhere Hypothekenzinsen haben dazu geführt, dass die verfügbaren Lagerbestände das ganze Jahr über gestiegen sind. Da das Angebot gestiegen ist, können wir auch eine Abschwächung der zukünftigen Preissignale beobachten.
Wohnungsinventar
Mittlerweile gibt es 526.000 Einfamilienhäuser aktiv unverkauft auf dem Markt. Das sind 2,6 % mehr als in der Vorwoche, als die Daten die Osterfeiertage einschlossen. Es handelt sich um einen Anstieg in der Feiertagswoche, also ist es nicht besonders verrückt, aber ein Anstieg des unverkauften Lagerbestands um 2,6 % in einer Woche ist sehr bemerkenswert. Dies ist absolut eine Folge der hohen und steigenden Hypothekenzinsen. Ich teile diese Ansicht nun schon seit zwei Jahren. Wenn die Hypothekenzinsen steigen, steigen die Lagerbestände. Oder anders ausgedrückt: Die Nachfrage verlangsamt sich, der Lagerbestand wächst. Die Preise sind also gestiegen und der Lagerbestand wächst unbestreitbar.
Der verfügbare Bestand an unverkauften Häusern auf dem Markt ist zu diesem Zeitpunkt 30 % höher als im letzten Jahr und 102 % mehr als Mitte April 2022. Derzeit sind 120.000 Häuser mehr auf dem Markt als im letzten Jahr. Mittlerweile sind 250.000 Wohnungen mehr auf dem Markt als noch vor zwei Jahren. Ein Großteil dieses Lageraufbaus konzentriert sich auf einige wenige Schlüsselmärkte.
Vor zwei Jahren stiegen die Zinsen offensichtlich zum ersten Mal seit Jahren und auch die Lagerbestände stiegen. Die Lagerbestände erreichten die Rekordtiefs der Pandemie, stiegen aber bereits um 2–3 % pro Woche, da die Nachfrage nachließ.
Ein solches Bestandswachstum im Jahresvergleich kann in Zukunft zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen, da die Verkaufspreise weit hinter den Veränderungen von Angebot und Nachfrage zurückbleiben. Da wir im Jahresvergleich derzeit einen Bestandszuwachs von 30 % verzeichnen, werden wir im Laufe des Jahres nach weiteren Anzeichen einer Schwäche bei den Immobilienpreisen Ausschau halten.
Es ist wichtig anzumerken, dass wir in den Daten keine Anzeichen für einen größeren Absturz der Immobilienpreise sehen. Anfang 2022 stiegen die Lagerbestände schnell an und die Immobilienpreise fielen im vierten Quartal des Jahres. Die Immobilienpreise erholten sich im Jahr 2023 jedoch sehr schnell. Wenn wir endlich eine gewisse Stabilität bei den Hypothekenzinsen erreichen, können wir auch mit Stabilität bei den Immobilienpreisen rechnen. Wenn wir uns in einer Welt mit weiterhin steigenden Hypothekenzinsen befinden, wird das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleiben und wir werden wahrscheinlich Preisanpassungen erleben.
Neue Angebote
Das Bestandswachstum ist auf eine Kombination aus weniger Käufern bei schlechterer Erschwinglichkeit, aber auch einem allmählich steigenden Verkäufervolumen zurückzuführen. Letzte Woche gab es 66.000 neue Angebote, die nicht verkauft wurden, plus weitere 20.000 Sofortverkäufe, also insgesamt 86.000 neue Angebote. Das sind 32 % mehr neue Einträge in der letzten Woche als in derselben Woche vor einem Jahr.
Die Messung aus dem letzten Jahr umfasste das letztjährige Osterferienwochenende, sodass ein Teil dieser 32 % aus diesem einfachen Vergleich stammt. Aber jede Woche gibt es im Jahr 2024 durchschnittlich 13 % mehr Verkäufer als im letzten Jahr zu diesem Zeitpunkt. Wir verzeichnen also ein deutliches Verkäuferwachstum, da wir uns länger auf höhere Hypothekenzinsen einstellen.
Dieses Konzept ist kontraintuitiv. Viele Zuhörer kennen das Konzept einer Hypothekenzinsbindung. Das war mein Thema Top of Mind-Podcast Interview letzte Woche mit Jonah Coste von FHFA Diskussion ihres Papiers zum Lock-in-Effekt.
Die Lock-in-Prämisse besteht darin, dass es für Hausbesitzer bei steigenden Zinsen teurer wird, umzuziehen, sodass höhere Raten zu mehr Lock-in und weniger Verkäufern führen. Aber das erweist sich nur teilweise als wahr. Der Lock-in-Effekt sorgt dafür, dass wir relativ wenige Verkäufer haben: 80.000 statt 100.000 pro Woche in früheren guten Jahren, aber wir haben jede Woche mehr Verkäufer als im letzten Jahr, obwohl die Hypothekenzinsen jetzt höher sind.
Tatsächlich gab es letzte Woche mit 66.000 mehr neue Einträge als jede Woche im Jahr 2023, und wir haben noch ein paar Monate Frühling, bis diese Zahl steigt.
Neue ausstehende
Unterdessen gab es letzte Woche 69.000 neue Anträge. Hierbei handelt es sich um Häuser, die gelistet waren, Angebote angenommen und den Vertragsprozess gestartet haben. Der Abschluss der Transaktion dauert durchschnittlich knapp 40 Tage, es handelt sich also um Verkäufe, die größtenteils im Mai abgeschlossen werden.
Die 69.000 Verträge sind 10 % mehr als vor einem Jahr und 7 % mehr als in der Vorwoche, in der die Osterfeiertage enthalten waren. Wie auch bei den Lagerbeständen ist der große Anstieg der letzten Woche größtenteils eine Erholung vom Feiertag. Aber es ist wirklich ermutigend, dass die wöchentlichen Umsätze weiterhin über denen des Vorjahres liegen.
Wenn die Zinsen endlich sinken, werden sich die Transaktionsraten beschleunigen und auch die Lagerbestände sinken. Aber es scheint keine Tendenz zu sinkenden Zinsen zu geben. Diese wöchentlichen neuen ausstehenden Daten sind ein sehr praktisches Maß für die Zinssensitivität.
Derzeit sind 371.000 Einfamilienhäuser unter Vertrag. Das sind gerade einmal 4 % mehr als im Vorjahr zu diesem Zeitpunkt. Viele Orte im Land haben immer noch weniger Verkäufe als im letzten Jahr. Der Markt versucht zu wachsen, aber ein erneuter Anstieg der Hypothekenzinsen hilft nicht. Derzeit werden mehr Verkäufe mit Bargeld getätigt, sodass die Hypothekenindizes immer noch auf Rekordtiefs liegen. Wenn wir Glück haben und die Zinsen nicht weiter steigen, werden die Hausverkäufe weiterhin knapp über dem Vorjahr liegen. Je stabiler die Zinssätze bleiben, desto mehr Verkäufe können voranschreiten.
Hauspreise
Der Durchschnittspreis der Häuser, die letzte Woche Angebote angenommen haben, betrug 389.900 US-Dollar. Das liegt tatsächlich um 1 % unter 2022. Im Jahr 2022 hatten die Immobilienpreise bis ins zweite Quartal hinein noch eine pandemische Dynamik. Der mittlere Preis aller unter Vertrag stehenden Häuser beträgt 399.000 US-Dollar, was bedeutet, dass die Häuser, die im April und Mai verkauft werden, 5 % teurer sein werden als 2023.
Der mittlere Preis des aktiven Marktes lag letzte Woche bei 447.527 $. Das ist ein Anstieg für die Woche und 1,7 % mehr als im Vorjahr. Die Angebotspreise sind Frühindikatoren dafür, wo künftige Verkaufspreise erzielt werden. Und das Wachstum dieser Frühindikatoren ist nicht sehr stark – derzeit liegt es nur knapp über dem Vorjahreswert.
Der Preis der neu gelisteten Kohorte stieg in der Woche nach Ostern mit 435.000 US-Dollar ziemlich stark an, was für diese Kennzahl ein neues Allzeithoch darstellte. Daher sind nicht alle Preisindikatoren bärisch. Es ist gut, das im Auge zu behalten.
Preisnachlässe
Andererseits haben 32,1 % der Häuser auf dem Markt eine Preissenkung erfahren. Das ist ein Bruchteil mehr als in der Vorwoche, nämlich 10 Basispunkte. Wenn dieser jüngste Anstieg der Hypothekenzinsen die Käufer von Eigenheimen erstickt, werden wir im Video vom nächsten Montag einen Anstieg der Zahl der Preissenkungen erleben.
Einige der Häuser, die letzte Woche auf dem Markt waren und erwartete Angebote erhielten, erhielten ihre Angebote aufgrund des jüngsten Anstiegs der Hypothekenzinsen nicht. Wenn sie das Angebot nicht erhalten, werden einige am Montag oder Dienstag ihren Angebotspreis senken, um zu versuchen, die Nachfrage anzukurbeln.
Zwei Erkenntnisse aus den Preissenkungsdaten: Erstens werden wir nächste Woche beobachten, wie viele Angebote ihre Preise aufgrund neuer höherer Hypothekenzinsen senken. Wir können diesen Moment im September 2022 erleben, als die Preissenkungen sprunghaft anstiegen, und wir sahen ihn letzten September erneut, als die Zinsen sprunghaft anstiegen. Werden wir es in den Daten vom nächsten Montag wieder sehen?
Und zweitens: Da die Preissenkungen derzeit etwas hoch sind und steigen, müssen wir dies als leicht rückläufiges Signal für die Immobilienpreise für den Rest des Jahres betrachten. Das Transaktionsvolumen steigt, aber die Preise scheinen angesichts dieser Unbezahlbarkeit nicht zu steigen.