Die Finanz- und Immobilienmärkte versuchen immer noch, die Bankenkrise zu lösen und ob wir die letzte Fed-Zinserhöhung in diesem Zyklus gesehen haben. Diese Ereignisse führten letzte Woche zu niedrigeren Hypothekenzinsen und erhöhten Kaufantragsdaten, verringerten jedoch den Wohnungsbestand.
Hier ein kurzer Rückblick auf die letzte Woche:
- Die 10-Jahres-Rendite hatte auf einem kritischen technischen Niveau einen Herr der Ringe-Kampf und drückte die Hypothekenzinsen am Ende der Woche ohne wirklichen Bruch am Anleihenmarkt nach unten.
- Das aktive Inventar ist gesunken 1.109, und neue Listungsdaten feierten von Woche zu Woche ein schönes Comeback, waren aber im Jahresvergleich immer noch merklich rückläufig.
- Kaufanträge stiegen die dritte Woche in Folge, da die Zinsen gefallen sind, was die drei Wochen mit negativen Daten zurücknimmt, die wir sahen, als die Zinsen stiegen 5,99 % Zu 7,10 %.
Die 10-Jahres-Rendite und Hypothekenzinsen
In der letzten Woche habe ich beobachtet, wie der Rentenmarkt versuchte, ein kritisches Niveau nach unten zu durchbrechen, das ich Gandalfs Linie im Sand genannt habe, wo die 10-Jahres-Rendite nicht passieren soll. Man muss Gandalf zugute halten, dass er Balrog eine weitere Woche aufhalten konnte. Wie Sie in der folgenden Grafik sehen können, war die untere schwarze Linie, die mit dem Zinssatz von 3,37 % verbunden ist, schwer zu durchbrechen.
An diesen verrückten Tagen an den Finanzmärkten, das betone ich gegenüber den Leuten, kommt es nicht darauf an, wie der Handelstag verläuft; es ist die letzte Schlussnummer. Wie ein Magnet hat die 10-Jahres-Rendite in den letzten fünf Monaten viele Male versucht, unter dieses entscheidende Niveau zu brechen, nur um dann wieder auf ein Niveau zu schießen, das kein Passieren rechtfertigen würde.
Wie Sie in der folgenden Grafik sehen können, spielte sich dies am Freitag erneut ab, als die Anleiherenditen während der frühen Handelsstunden stark fielen, nur um dann wieder an dieser Linie zu schließen.
In jedem Fall waren die Hypothekenzinsen 6,75 % am 21. März u 6,38 % am 24. März; die jüngsten Höchststände waren 7,10 %. Wenn der Hypothekenmarkt nicht so gestresst wäre, müssten die Hypothekenzinsen bei sein 5,99 % Heute. In einem regulären Markt lägen sie näher bei 5,25 %. Der Bundesreserve hat den Wohnungsmarkt zu einem Waisenkind gemacht, das im Regen steht und kein Zuhause hat, in das man gehen kann, weil es nicht viel Inventar da draußen gibt, also geht es auf den Märkten einfach zu wild auf und ab.
In meiner Prognose für 2023 sagte ich, dass, wenn die Wirtschaft stabil bleibt, die 10-Jahres-Renditespanne dazwischen liegen sollte 3,21 % und 4,25 %gleichbedeutend mit 5,75 % Zu 7,25 % Hypothekenzinsen. Wenn die Wirtschaft schwächer wird und wir einen Anstieg der Arbeitslosenansprüche sehen, sollte die 10-Jahres-Rendite so niedrig wie möglich fallen 2,73 %, übersetzen zu 5,25 % Hypothekenzinsen. Dies setzt voraus, dass die Spreads groß sind, da der Markt für hypothekenbesicherte Wertpapiere immer noch sehr angespannt ist.
Und jetzt haben wir eine neue Variable, eine Bankenkrise, von der die Fed und einige andere glauben, dass sie die Wirtschaft in eine schnellere Rezession führen könnte, die die Fed seit einiger Zeit vorantreibt. In gewisser Weise hilft die Bankenkrise der Fed bei ihrer Arbeit, weil aggressive Zinserhöhungen unpopulär waren und die Fed das regionale Bankensystem kaputt gemacht hat und jetzt sogar einige globale Banken in Schwierigkeiten geraten.
Mit dieser neuen Variable betrachte ich die Wirtschaftsdaten anders, um zu sehen, ob wir die Kreditkontraktion bekommen, die die Fed sehen will, um die Inflation zu stoppen, oder ob sie die Instrumente hat, um die Bankenkrise in Schach zu halten, damit die Wirtschaft expandieren kann ihren Kampf gegen die Inflation härter. Wir werden uns jede Woche die Daten ansehen, um die Antwort zu ermitteln.
Wöchentliches Wohnungsinventar
Mit Blick auf die Altos-Forschung Daten der letzten Woche ist die große Frage, ob wir endlich beginnen, den saisonalen Anstieg der Frühjahrsbestände zu sehen. Letzte Woche hatte ich die Hoffnung, dass die leicht steigenden Lagerbestände der Beginn des Frühlingsanstiegs sein würden, aber diese Woche sahen wir einen leichten Rückgang.
- Wöchentliche Bestandsänderung (17. März – 24. März): Fiel ab 414.278 Zu 413.169
- Dieselbe Woche im letzten Jahr (18. März – 25. März): Rose aus 245.776 Zu 251.522
- Der Tiefpunkt für 2022 war 240.194
Wie Sie aus dem Diagramm unten ersehen können, sind wir weit von den normalen Niveaus entfernt, die wir in der vorherigen Erweiterung hatten.
Eine gute Nachricht der vergangenen Woche war, dass sich die neuen Notierungsdaten, die vor zwei Wochen einen deutlichen Einbruch erlebten, hervorragend erholten und zu einem üblichen Trend zurückkehrten. Ich hatte gehofft, dass die Daten zu den Neuzulassungen dieser Woche nur ein einmaliges Ereignis in der Datenlinie waren und kein bedeutenderer Trend zum Rückgang der Neuzulassungen, und das scheint jetzt der Fall zu sein.
Das hat mich sehr gefreut, denn das Letzte, was der Wohnungsmarkt braucht, ist, dass die Daten für neue Angebote stärker zurückgehen als in diesem Jahr. Natürlich sind die Neuzulassungsdaten im Jahresvergleich merklich zurückgegangen, aber der Anstieg der letzten Woche gab mir ein viel besseres Gefühl für das Jahr. Dies waren die wöchentlichen Auflistungsdaten während der COVID-Jahre:
- 2021: 60.177
- 2022: 62.548
- 2023: 50.800
Vergleichen Sie diese wöchentlichen Auflistungsdaten mit den Werten vor COVID-19:
- 2015: 108.685
- 2016: 76.109
- 2017: 79.676
Wie Sie sehen können, hatten wir damals mehr neue Listungsdaten, obwohl die Hypothekenzinsen höher waren als 2021.
Der Bericht über bestehende Eigenheimverkäufe der letzten Woche von NAR schockierte viele Menschen, mich ausgenommen, wegen der großen Erholung der Verkäufe. Dieser Bericht zeigte kein Bestandswachstum und wir liegen immer noch unter 1 Million aktiver Angebote.
Wir hatten also den größten Umsatzrückgang in einem Jahr in der Geschichte und einen signifikanten Umsatzanstieg in einem Monat. Während dieses gesamten Zeitraums – von 2022 bis 2023 – befinden wir uns auf den Gesamtlagerbeständen: 980.000weit von den historischen Normen von 2 Millionen bis 2,5 Millionen.
Anwendungsdaten erwerben
Wir hatten einen weiteren positiven Eindruck bei den Kaufanwendungsdaten, 2 % Woche für Woche. Als die Hypothekenzinsen von 5,99 % auf 7,10 % stiegen, hatten wir drei Wochen negative Daten, und jetzt haben wir drei Wochen positive Kaufantragsdaten.
Insgesamt haben Kaufanträge seit dem 9. November 2022 mehr positive als negative Daten, worüber ich gesprochen habe CNBC letzte Woche.
Da wir in dieser Datenlinie einen flachen Balken haben, reagiert sie tendenziell sehr zinsempfindlich, und die Hypothekenzinsen selbst waren wilder als wir es in den letzten zehn Jahren gewohnt waren, als wir eine Spanne dazwischen hatten 3,25 %-5 %.
Stellen Sie sich den Wohnungsmarkt vor, wenn die Zinsen lange Zeit im niedrigen Bereich von 5 % lägen, nicht diese wilde Fahrt von Mr. Toad, die wir sehen. Abgesehen davon ist es schwierig, einen Hypothekenzinsschock wie im letzten Jahr zu bekommen, als die Zinsen von 3 % auf 7,37 % stiegen. Was letztes Jahr passiert ist, wird in die Rekordbücher eingehen.
Die kommende Woche
Natürlich sind alle Augen auf die Finanzmärkte gerichtet und darauf, was als nächstes aus dem Holzwerk herauskommen könnte.
Während ich dies am Sonntagabend schreibe, gibt es Berichte darüber Erste Bürgerbank wird wahrscheinlich der Käufer sein von Silicon-Valley-Bank. Ich werde die 10-Jahres-Rendite genau beobachten, um zu sehen, ob wir diese Gandalf-Linie im Sand durchbrechen können oder ob sie den Kurs umkehren wird, wie wir es in der Vergangenheit getan haben. Denken Sie daran, sich mehr auf den Abschluss der 10-Jahres-Rendite als auf die Intraday-Handelsaktionen zu konzentrieren.
Diese Woche haben wir nicht allzu viele Wirtschaftsdaten, aber der Immobilienpreisbericht wird am Montag herauskommen und die anstehenden Hausverkäufe am Dienstag. Die Daten zu ausstehenden Hausverkäufen könnten einige der negativen drei Wochen des Kaufs von Apps widerspiegeln, die wir ertragen mussten, als die Hypothekenzinsen von 5,99 % auf 7,10 % stiegen.
Außerdem werde ich später in dieser Woche einen Artikel darüber schreiben, wie man die Wohnungswirtschaft betrachten sollte, wenn die Fed ihre Rezession durch den Verlust von Arbeitsplätzen bekommt, und wie und warum wir sie nicht mit der Periode von 2008 oder der Erholungsphase von COVID-19 vergleichen sollten. Ich kann bereits sehen, dass einige Menschen die gleichen Fehler machen, die sie bei der COVID-19-Rezession gemacht haben.
Einige Mitglieder der Federal Reserve sind Diskussion über eine Rezession Aufgrund der Bankenkrise ist es an der Zeit, darüber zu diskutieren, wie das Wohnen in diesem Fall aussehen wird. Behalten Sie für diese Woche die Finanzmärkte und den Schluss der Anleiherendite im Auge. Wenn wir eine gewisse Schwäche bei anstehenden Hausverkäufen sehen, wird sich das darauf beziehen, wann die Zinsen sprunghaft angestiegen sind.
Wie immer werden wir mit diesem Wohnungsmarkt-Tracker einen Tag, eine Woche nach vorne schauen, nicht zurück.