Es gibt immer noch Spekulationen über die vorgeschlagenen Vergleichsvereinbarungen im Kommissionsstreit RE/MAX Und Überall in den Klagen Sitzer/Burnett, Moehrl und jetzt Nosalek.
In den Vergleichsvereinbarungen werden spezifische Richtlinienänderungen dargelegt, einschließlich der Tatsache, dass Agenten nicht länger Mitglieder der sein müssenNationaler Maklerverband oder folgenEthikkodex der NARoder das MLS-Handbuch und informieren die Agenten darüber, dass sie keine Angebote für eine kooperative Vergütung machen oder annehmen müssen.
Die Vereinbarungen befreien außerdem alle Tochtergesellschaften und verbundenen Unternehmen von RE/MAX oder Anywhere von der Haftung für Rechtsstreitigkeiten.
Für den Branchenanalysten Rob Hahn würde dies bedeuten, dass ein unabhängiger Makler, der vor der Genehmigung des Vergleichs RE/MAX- oder Anywhere-Franchisenehmer wird, Immunität vor Provisionsklagen genießt. Das liegt daran, dass in der Vergleichsvereinbarung nicht erwähnt wird, wie lange ein Franchisenehmer Teil des Unternehmens sein muss, um Anspruch auf Immunität zu haben.
Hahn weist jedoch darauf hin, dass der Vergleich nur Unternehmen abdeckt, die Teil von RE/MAX oder Anywhere sind, und dass Unternehmen, die mit einem anderen Unternehmensbeklagten verbunden waren (entweder HomeServices of America oder Keller Williams) sind von der Abrechnung ausgeschlossen.
Das heißt, wenn ein Keller-Williams-Franchise zu einem RE/MAX-Franchise werden würde, wäre dies nicht Teil der Vergleichsvereinbarung.
Basierend auf dieser Begründung in seiner Ausgabe vom 2. November NotoriousROB E-Mail-Newsletter postuliert Hahn, dass wenn Kompass sollten ein werden Sotheby’s Franchisenehmer (Sotheby’s Compass) wäre, sofern die Vergleichsvereinbarungen genehmigt werden, immun gegen die Gibson-Klage, in der es als Beklagter genannt wird.
Auf die Frage, wie sich die Vergleichsvereinbarung auf die Anywhere-Franchises auswirken wird, betonen Sprecher des Immobilienkonzerns wiederholt die Einbeziehung von Franchisenehmern in die „freigestellte Parteien“-Klausel der Vereinbarung.
„Der Vergleich entbindet unser Unternehmen, unsere verbundenen Vertreter und Franchisenehmer von der Haftung im Zusammenhang mit diesen Ansprüchen“, schrieb das Unternehmen in einer Erklärung nach dem Urteil in der Klage Sitzer/Burnett letzte Woche. „Das Urteil der Jury ist zwar enttäuschend, ändert jedoch nichts an unserer Einigung, und wir freuen uns auf die gerichtliche Genehmigung und die Umsetzung unserer Einigung.“
Doch ganz so einfach ist es nach Ansicht von Kartellrechtsexperten nicht.
„Ich sehe keine Immunität“, sagt Mike Ruggio, Partner bei Taylor English Duma LLP und Professor für Kartellrecht an der Pittsburgh Law School, sagte. „Selbst wenn es sich zuvor um unabhängige Makler handelte, entbindet uns das nicht von weiteren Klagen in der Zukunft.“
Laut Ruggio könnten die Vergleichsvereinbarungen ein unabhängiges Unternehmen, das mit RE/MAX oder Anywhere verbunden ist, zwar vor Provisionsklagen im Zusammenhang mit ihrem künftigen Verhalten schützen, doch alles vor ihrem Beitritt zu RE/MAX oder Anywhere könnte Freiwild sein.
„Der Anwalt des Klägers wird prüfen, wann ein Maklerunternehmen Franchisenehmer wurde, und sagen: ‚Alles, worüber wir uns beschweren, geschah, als Sie kein Franchisenehmer waren‘“, sagt Francis Riley, Partner bei Saul Ewing LLPsagte.
Nach dieser Interpretation wäre Compass nicht immun gegen die Gibson-Klage, wenn es sich heute Sotheby’s anschließen würde, da der Zeitrahmen für die Klagegruppe auf den 31. Oktober 2019 bis heute festgelegt ist.
Wenn die Vergleiche darüber hinaus den Maklern, die sich RE/MAX oder Anywhere angeschlossen haben, Immunität vorsahen, würde man mit einem massiven Anstieg der Franchisenehmerverträge oder sogar mit dem Beitritt einzelner Makler zu den Firmen rechnen, um nicht der nächste Beklagte in einer Provisionsklage zu sein. Dies scheint jedoch nicht der Fall zu sein.
Obwohl RE/MAX zum 30. September berichtete, dass seine Franchise-Verkäufe seit Jahresbeginn um 35 % gestiegen seien, sei die Zahl seiner US-Agenten im dritten Quartal weiter gesunken und im Jahresvergleich um 6 % auf 56.494 Makler gesunken. Dies stellt einen Rückgang um mehr als 2.000 Agenten seit Jahresbeginn dar.
Da der vorläufige Termin für die Anhörung zu den Vergleichsvereinbarungen auf den 20. November 2023 festgelegt ist und eine einstweilige Verfügung in der Klage Sitzer/Burnett noch aussteht, müssen die Maklerunternehmen abwarten, ob sie möglicherweise Schutz vor künftigen Provisionsklagen erhalten oder ob ihre Namen bekannt sind könnte auf der nächsten Liste der Angeklagten erscheinen.