In Japan tragen „Unfallgrundstücke“, die Schauplatz eines Todes waren, ein schweres Stigma. Treffen Sie die Leute, die diese Häuser verkaufen und vermieten, oft mit Rabatt.

• In Japan tragen Häuser, in denen ein Todesfall eingetreten ist, ein Stigma, das den Verkauf des Hauses erschweren kann.
• Aber einige Makler machen Karriere damit, diese “stigmatisierten” Immobilien vom Markt zu bekommen.
• Ein Experte schätzt, dass die Preise einiger dieser Häuser um bis zu 50 % gesenkt werden können.

Als Koji Hanahara zum ersten Mal eines der „stigmatisierten Anwesen“ Japans betrat, war dies der Schauplatz eines einsamen Todes. Ein älterer Mann war allein in seiner Wohnung gestorben, seine Leiche wurde erst zwei Monate später entdeckt.

Es war entnervend, aber es erinnerte Hanahara daran, warum er sich entschieden hatte, das zu tun, was er tat. Als CEO von Marken Co.ein japanisches Immobilienunternehmen, das sich auf die Reinigung, Renovierung und den Verkauf stigmatisierter Immobilien spezialisiert hat, ist es seine Aufgabe, diese Häuser trotz ihrer Geschichte wieder auf den Markt zu bringen.

„Ich dachte, ich sollte derjenige sein, der es tut. Damals wurde mir erneut klar, dass es meine Mission ist, so vielen Menschen wie möglich zu helfen“, sagte Hanahara gegenüber Insider.

Aufbau eines Geschäfts rund um „Unfallimmobilien“, die schwer zu verkaufen sind

Der Begriff „jiko bukken“ – was übersetzt „stigmatisiertes Eigentum“ oder „Unfalleigentum“ bedeutet – wird am häufigsten verwendet, um ein Eigentum zu beschreiben, bei dem ein Selbstmord, Mord oder natürlicher Tod stattgefunden hat.

„In Japan gibt es angeblich etwa 30.000 einsame Todesfälle zu Hause, etwa 13.000 Selbstmorde pro Jahr und etwa 2.000 Morde und Brandtote pro Jahr, was einer Gesamtzahl von 45.000 entspricht“, sagte Hanahara. “Nicht alle diese Objekte werden vermietet oder verkauft, aber die aktuelle Situation ist, dass es eine große Anzahl von Unfallobjekten gibt.”

Diese Häuser können nicht nur schwer zu reinigen sein, sondern das Stigma macht es auch fast unmöglich, sie zu verkaufen.

“In Japan haben viele Menschen den Eindruck, dass Unfallimmobilien ‘beängstigend’, ‘gespenstisch’ und ‘schmutzig’ sind, was dazu führt, dass sie Unfallimmobilien bei der Auswahl von Immobilien ausschließen”, sagte Hanahara.

Während die meisten Immobilienmakler es vermeiden wollen, grausige Details zu teilen, tut Hanahara genau das Gegenteil.

Nachdem er bei einem Bauunternehmen für Wohnhäuser gearbeitet hatte, gründete Hanahara 2016 seine eigene Immobilienagentur, Marks Co.. 2019 spezialisierte er sich auf stigmatisierte Immobilien.

Die Auflistungsinformationen auf der Website seines Unternehmens, Jobutsu-Immobilien, enthält eine Zimmerbeschreibung und Einzelheiten darüber, wie und wann der Vorbesitzer gestorben ist. „Selbstmord im Dezember 2018“ heißt es in einer Auflistung, die derzeit für 26,8 Millionen Yen oder 194.857 US-Dollar erhältlich ist. „Der frühere Besitzer starb 2014 im Haus“, heißt es auf einem anderen, das für 21,8 Millionen Yen auf dem Markt ist.

Günstiger zu mieten oder zu kaufen

Trotz des Stigmas, das mit diesen Häusern verbunden ist, gibt es einen großen Pluspunkt für Käufer und Mieter: den Preis.

Hanahara schätzt, dass die Preise für Immobilien, in denen es zu einsamen Todesfällen gekommen ist, in der Regel um 5 bis 10 % gesenkt werden, während für Häuser, in denen Selbstmorde aufgetreten sind, die Preise in der Regel um 20 bis 30 % gesenkt werden. Die Preise von Häusern, in denen Morde stattgefunden haben, können um bis zu 50 % gesenkt werden, fügte er hinzu.

Auf dem Gelände von Jobutsu kostet eine 29 Quadratmeter große, stigmatisierte Eigentumswohnung in Shinagawa-ku, Tokio, 21,8 Millionen Yen. Eine nicht stigmatisierte Eigentumswohnung der gleichen Größe am gleichen Ort kostet laut Daten der japanischen Immobilienplattform 27,6 Millionen Yen Utinokati.

Für einige junge Familien ist die günstige Miete attraktiv. Kasia Pawlus-Ono, eine polnische Hausfrau, zog 2019 mit ihrem japanischen Ehemann und ihrer gemeinsamen Tochter von Australien nach Japan.

Sie lebten von März 2019 bis Mai 2021 in einem stigmatisierten Anwesen in Hanamigawa in der Präfektur Chiba. Die ehemalige Mieterin war eine junge Mutter, die im Haus gestorben war, sagte Pawlus-Ono.

„Es kostete etwa 25.000 Yen, als es zum halben Preis angeboten wurde“, sagte Pawlus-Ono gegenüber Insider. „Wir haben die Miete für ein Jahr im Grunde genommen im Voraus bezahlt, weil sie wegen des stigmatisierten Eigentumsstatus nur zum halben Preis vom Original kostete.“

Im Gegensatz dazu beträgt die durchschnittliche Monatsmiete für eine Wohnung in Hanamigawa 56.084 Yen pro Monat Utinokati.

„Ich würde sagen, es war eine positive Erfahrung, weil es unseren Nachbarn gut ging. Es schien auch, als wären sie ziemlich froh, dass jemand eingezogen war, weil es für sie seltsam war, dass es so lange leer stand“, sagte Pawlus-Ono. Sie fügte hinzu, dass ihre Miete nach einem Jahr auf den regulären Preis zurückging – etwa 50.000 Yen.

Die Miete kann sich im Laufe der Zeit erholen, aber das bedeutet nicht, dass Agenten zukünftige Mieter nicht mehr über den Vorfall informieren müssen. Japans Baugrundstücks- und Bautransaktionsrecht verbietet es Maklern, Fakten über die von ihnen verkauften Immobilien absichtlich zurückzuhalten, sagte Hanahara. Und im Oktober neue Richtlinien von der Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus festgelegt, dass Makler Todesfälle offenlegen müssen, wenn es sich um bekannte Vorfälle handelt, es sich um Foulspiel handelt oder einen erheblichen Einfluss auf die Entscheidungsfindung hat. Immobilienmakler müssen auch alle vergangenen Todesfälle offenlegen, unabhängig von ihrer Art, wenn Mieter darum bitten.

Scott Rothman, ein technischer Direktor aus den Vereinigten Staaten, zog im September 2017 in ein stigmatisiertes Studio-Apartment in Shibuya, Tokio. Er lebte dort etwas mehr als drei Jahre.

„Ich glaube, ich habe zwei Monate Miete geschenkt bekommen und die Miete war ziemlich ermäßigt“, sagte Rothman gegenüber Insider. “Das Preis-Leistungs-Verhältnis war viel besser, als ich es mir jemals hätte leisten können, und ich habe sogar ein paar kostenlose Geräte dafür bekommen.”

Die vorherige Mieterin war eine ältere Frau, die im Haus eines natürlichen Todes gestorben war, sagte Rothman: „Ich habe die Vor- und Nachteile der Wohnung abgewogen, als ich dachte, ‚Menschen müssen irgendwo sterben? Was ist der Unterschied?’“

So finden Sie stigmatisierte Immobilien in Japan

Menschen können auch stigmatisierte Immobilien in Japan auf einer Website namens finden Oshimaland.

Die Website kartiert stigmatisierte Grundstücke und liefert die Details und das Datum des Vorfalls, der sich dort ereignet hat. Es ist jedoch keine offizielle Aufzeichnung; Jeder kann Beiträge auf der Website einreichen, sagte der Website-Ersteller Teru Oshima gegenüber Insider.

„Vermieter haben einen Anreiz, die Website zu überprüfen, da alles, was darauf steht, negative Auswirkungen auf die Preise ihrer Vermögenswerte hat“, sagte Oshima. „Sie können mir E-Mails senden, Kommentare posten, direkte Nachrichten über Twitter oder Facebook oder auf andere Weise senden, um mich zu kontaktieren, um die Informationen zu korrigieren, wenn sie nicht wahr sind.“

Marks Co. erhält an einem Tag etwa zwei bis drei Benachrichtigungen über potenzielle Immobilienangebote, von denen die meisten direkt von den Angehörigen des Verstorbenen stammen. Das Unternehmen arbeitet auch mit Bestattungsunternehmen und speziellen Reinigungsfirmen zusammen, um nach weiteren Immobilien zu suchen, sagte Hanahara.

In Bezug auf die Mieter hat er einen Trend von Menschen in den Zwanzigern und Dreißigern, alleinerziehenden Müttern und alleinstehenden Frauen festgestellt, die in stigmatisierten Häusern leben. Und während die ermäßigten Preise ein Grund dafür sind, dass diese Apartments attraktiv sein können – Tokio zum Beispiel ist das viertteuerste Stadt in der Welt, um Immobilien zu kaufen – es geht nicht nur um Geld.

„Wenn Sie daran denken, in einer Unfallimmobilie zu leben, haben Sie vielleicht die Idee, dass Sie sich für die Unfallimmobilie entschieden haben, weil Sie kein Geld haben“, sagte Hanahara. Aber die Immobilie könnte andere attraktive Vorteile haben, wie zum Beispiel die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder in einem neuen Gebäude, fügte er hinzu.

Einige Immobilienmakler haben Vorbehalte gegenüber dem Umgang mit stigmatisierten Objekten.

„Ich weiß, dass es eine gewisse Nachfrage gibt, aber es ist wirklich riskant“, sagte Yuki Yanagita, ein Handelsvertreter einer Immobilienfirma J&F Plaza, sagte Insider. J&F Plaza ist darauf spezialisiert, Ausländern bei der Immobiliensuche in Japan zu helfen.

Zusammen mit einem kleineren Käuferkreis werden die Kosten für die gründliche Reinigung des Hauses von der Agentur getragen – etwas, das nicht jedes Unternehmen zu übernehmen bereit ist, sagte Yanagita. Menschen in Japan assoziieren oft auch stigmatisierte Eigenschaften eng mit dem Paranormalen, fügte er hinzu.

Aber was Hanahara betrifft, so ist sein Ziel, einzugreifen und genau die Phase des Prozesses zu bewältigen, von der andere sich fernhalten.

„Wir werden denjenigen, die bereit sind, ihr Unfalleigentum zu verkaufen, direkt von der Phase an helfen, in der sich der Unfall ereignet hat“, sagte Hanahara.

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