Der Trend zum Kreditrückkauf, der im Jahr 2022 vielen Hypothekengebern zu schaffen machte, scheint einem aktuellen Bericht von zufolge endlich nachzulassen Sterling Point-Berater Und Augment Analytics.
Der Bericht basiert auf Daten auf Kreditebene vonFannie MaeUndFreddie Maczeigt, dass der Dollarbetrag der Kreditrückkäufe im zweiten Quartal 2022 seinen Höhepunkt erreichte, bei 630 Millionen US-Dollar für Freddie Mac und 593 Millionen US-Dollar für Fannie Mae.
Ein großer Teil dieser Kredite wurde, nachdem sie zum Nennwert von den staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) zurückgekauft worden waren, später auf dem sogenannten „Scratch-and-Dent-Markt“ für viel weniger Geld weiterverkauft.„ Dies führte bei einer Reihe von Kreditgebern zu verheerenden Bilanzen, insbesondere bei kleinen und mittleren Kreditgebern.
Dem Sterling Point/Augment-Bericht zufolge ist das Volumen der Rückkäufe jedoch seit dem Höchststand rückläufig.
Im dritten Quartal 2023, den neuesten verfügbaren Daten, belief sich das Rückkaufvolumen von Freddie Mac auf 384 Millionen US-Dollar, das Volumen von Fannie Mae auf 382 Millionen US-Dollar. Der Bericht stellt jedoch fest, dass „im dritten Quartal 2023 die Rückkäufe von Freddie im Vergleich zum Vorquartal um 35 % zurückgingen, während die von Fannie’s nur um 12 % zurückgingen.“
Brett Ludden ist Geschäftsführer und Co-Leiter des Finanzdienstleistungsteams bei Sterling Point Advisors, einem Beratungsunternehmen für Fusionen und Übernahmen. Er ist außerdem Mitbegründer und geschäftsführender Gesellschafter von Augment Analytics.
„Wir sehen insgesamt einen Abwärtstrend [loans] zurückgekauft [on a dollar basis], und das gilt sowohl für Fannie als auch für Freddie“, sagte Ludden. „Ich gehe davon aus, dass sich dieser Trend bei beiden fortsetzt.
„… Aber die Daten [for Q3 2023] deuten darauf hin, dass die Rückkaufraten von Freddie deutlich schneller sinken [than Fannie’s]. … Wir werden definitivere Daten erhalten, wenn wir die Ergebnisse des vierten Quartals erhalten, um zu sehen, ob sich die Trends zu diesem Zeitpunkt fortsetzen.“
A Bericht aus dem Städtisches Institut Die Konzentration auf die Rückkaufraten von Fannie- und Freddie-Krediten zeigt, dass die GSEs in den letzten Jahren „aggressiver geworden sind und früher in der Laufzeit der Kredite mehr Rückkäufe erzwungen haben, als dies in früheren Jahrgängen der Fall war“.
Der im November 2023 veröffentlichte Bericht des Urban Institute zeigt, dass die durchschnittliche Anzahl der Monate von der Entstehung bis zum Rückkauf zwischen 2005 und 2008 (vor und während der frühen Phasen des globale Finanzkrise) betrug für Freddie Mac 46 Monate und für Fannie Mae 52 Monate. Von 2018 bis zum ersten Quartal 2023 betrug die gleiche Zahl jedoch 11 Monate für Freddie und 13 Monate für Fannie.
Überwachung von Krediten
Auch wenn die Agenturen in den letzten Jahren aggressiver bei Kreditrückkäufen vorgegangen sind, insbesondere im Zuge der Rekordvergabevolumina in den Jahren 2020 und 2021, scheinen die Daten darauf hinzudeuten, dass Kreditgeber auch bei der Überwachung von Kreditvergaben wachsamer geworden sind, um die Qualitätskontrolle sicherzustellen ( QC).
ACES-Qualitätsmanagementein Fintech-Unternehmen, das Qualitätskontrollsoftware für die Finanzdienstleistungsbranche bereitstellt, hat eine herausgegeben Trends in der Hypotheken-QC-Branche Bericht mit Daten bis zum dritten Quartal 2023. Der Bericht liefert eine vierteljährliche Rate kritischer Mängel für Hypotheken (hauptsächlich Fannie, Freddie und Bundeswohnungsverwaltung Kredite), die über die Software analysiert wurden.
Dem ACES-Bericht zufolge sank die Rate kritischer Fehler von 2,47 % im dritten Quartal 2022 auf 1,67 % im dritten Quartal 2023, den neuesten verfügbaren Daten. Der Bericht definiert einen kritischen Mangel als einen, der „dazu führen würde, dass der Kredit nicht versicherbar oder nicht zum Verkauf geeignet wäre“.
Eine der derzeit laufenden QC-Maßnahmen zur Eindämmung der Rückkaufforderungen von Agenturkrediten war ins Leben gerufen von Fannie Mae im vergangenen September. Es schreibt neben anderen Maßnahmen vor, dass Unternehmen, die Kredite an die Agentur verkaufen, monatliche Vorfinanzierungsprüfungen für entweder 10 % der Kreditvergaben im Vormonat oder 750 Kredite durchführen müssen, je nachdem, welcher Betrag geringer ist.
Da die Kreditrückkaufdaten der GSEs nur bis zum dritten Quartal 2023 vorliegen, ist es noch zu früh, um zu sagen, ob das Programm von Fannie Mae wesentliche Auswirkungen auf die Rückkaufforderungen haben wird.
„Rückkäufe waren für Kreditgeber ein heißes Thema, und bis zu einem gewissen Grad haben die Agenturen und Investoren in diesen Diskussionen einen schlechten Ruf bekommen“, sagte Nick Volpe, Executive Vice President von ACES Quality Management. „Es macht Sinn, dass die Investoren von den Kreditgebern verlangen, so viele Probleme wie möglich abzuwenden [via QC efforts] bevor ein Kredit aufgenommen wird.
„Das übergeordnete Ziel der Vorfinanzierung von QC besteht darin, Probleme abzuwehren, bevor sie zu Problemen bei abgeschlossenen Krediten werden. Das Problem sind offensichtlich notleidende Kredite, die zum Rückkauf und zur Entschädigung führen.“
Nicht-QM-Wachsamkeit
Pamela Hamrick, Präsidentin von Incenter Diligence-Lösungendas Due-Diligence-Prüfungen und Dokumentenmanagementdienste für die Hypothekenbranche anbietet, sagte, dass Vorfinanzierungsprüfungen auch im Bereich nicht qualifizierter Hypotheken (Nicht-QM) immer mehr an Bedeutung gewinnen.
Nicht-QM-Darlehen sind solche, die von den GSEs nicht erworben werden können. Zu den Nicht-QM-Kreditnehmern gehören Immobilieninvestoren, Ausländer, Geschäftsinhaber, Gig-Worker und Selbstständige sowie eine kleinere Gruppe von Eigenheimkäufern, die mit Kreditproblemen konfrontiert sind, beispielsweise aufgrund früherer Insolvenzen.
„Es gibt viel mehr Nicht-QM- und DSCR-Kredite (Debt-Service-Coverage-Ratio) als in der Vergangenheit“, sagte Hamrick. „Und diese Kredite sind historisch gesehen riskanter als ein typischer herkömmlicher Kredit.“
Sie fügte hinzu, dass ein wachsender Anteil der Nicht-QM-Kreditgeber damit beginnt, „mehr QC-Vorfinanzierungsberechtigungsprüfungen zu akzeptieren … weil sie große Bedenken hinsichtlich der Liquidität auf dem Sekundärmarkt für ihre Nicht-QM- und DSCR-Kredite haben.“
„Wenn ein Kreditgeber einen Kredit abschließt und ein Fehler entdeckt wird, ist es wahrscheinlich, dass sein Kredit nicht gekauft wird“, erklärte Hamrick. „Eine Prüfung der Förderfähigkeit vorab stellt sicher, dass die Kredittransaktion problemlos ablaufen kann.“
John Levonick ist Seniorpartner der Anwaltskanzlei Garris Horn LLP, das Hypothekenbanken, Sekundärmarktinvestoren, Qualitätskontrollfirmen, externe Prüffirmen und andere im Finanzdienstleistungsbereich bedient. Zuvor war er außerdem CEO von Canopy, einem unabhängigen Bewertungsunternehmen.
Levonick sagte, dass sich die Wirtschaftslage auf dem heutigen Markt dahingehend verlagert habe, mehr Qualitätskontrollprüfungen auf der Ebene des Herstellers zu fördern.
„Die Vermutung ist, dass die Investoren einen besseren Preis für die Kredite bieten, wenn sie es gewesen wären [run through a quality control review] vom Urheber“, fügte er hinzu. „Und wenn das passiert, kauft der Investor die Kredite und erwirbt auch die Rechte an der Due Diligence durch einen sogenannten Vertrauensbrief, der es dem Investor ermöglicht, sich auf die für den Kreditgeber geleistete Arbeit zu verlassen, als ob sie für den Investor erledigt worden wäre [satisfying regulator and rating agency requirements].
„Der Kreditgeber muss also, unabhängig von seiner Größe, aus eigener Tasche für die Due Diligence aufkommen, aber dann kann er diese Kosten angeblich durch eine bessere Ausführung wieder hereinholen [of the loan sale to the end investor].“
A&D-Hypothek ist ein Beispiel für einen Urheber, der sich dazu verpflichtet, Qualitätskontrollprüfungen vorab zu finanzieren. Alexander Suslov, der Leiter der Kapitalmärkte des Unternehmens, sagte, dass Kreditgeber Vorfinanzierungsprüfungen für 100 % der gesamten Kreditproduktion von A&D durchführen, einschließlich der Nicht-QM-Kreditvergaben.
„Da wir die Vorfinanzierungsüberprüfung zu 100 % durchführen, hatten wir nicht so viele Kreditrückkäufe, dass es besonders alarmierend wäre“, sagte Suslov. „Der kleine Anstieg, den wir hatten, hat uns lediglich darauf aufmerksam gemacht, dass wir vorsichtiger sein müssen [in certain areas].“
Zukunfts-Technologie
Alan Qureshi, geschäftsführender Gesellschafter von Blue Water Financial Technologies – ein Anbieter von Technologielösungen für den Sekundärhypothekenmarkt, der auch Risikomanagementdienste anbietet – sagte, er setze große Hoffnungen in die Zukunft von Tools wie künstlicher Intelligenz (KI) und digitalen Qualitätskontrollprüfungen, die dazu beitragen würden, gleiche Wettbewerbsbedingungen bei Hypotheken zu schaffen Markt, auch im Bereich der Kreditrückkäufe.
„Aufgrund der Natur von Rückkäufen und der Nichtstandardisierung der Kreditvergabe habe ich ein grundlegendes Problem mit der Auswahl der Gegenparteien in einem Markt, in dem die Großen größer werden und die Kleinen beiseite geschoben werden, aber das ist nicht gut.“ der Verbraucher“, sagte Qureshi.
„Die Kehrseite wäre, wenn ich stattdessen eine Plattform hätte, die Technologie (wie KI und optische Zeichenerkennungssoftware oder OCR) nutzt, um im Wesentlichen gleiche Wettbewerbsbedingungen zu schaffen. Das ist ein viel besseres Ergebnis und eine viel bessere Lösung für die Branche.“
Verus Hypothekenkapital ist ein Aggregator und Tochterunternehmen von Vermögensverwaltern und Anlageberatern Invictus Capital Partners, das eine nichtstaatliche Verbriefungsplattform sponsert. Demnach hat Verus seit seiner Gründung mehr als 30 Milliarden US-Dollar an Wohnbaukrediten erworben und 58 Verbriefungen abgeschlossen Dane SmithSenior Managing Director und Präsident von Verus.
„Im gesamten Hypotheken-Ökosystem gibt es viele Interessengruppen, und die Due Diligence ist sozusagen der rote Faden, der … [loan] Unterlagen [assembled in a PDF file] in einen Vermögenswert von institutioneller Qualität umgewandelt werden“, sagte Smith.
Smith sagte außerdem, dass Fortschritte in der Technologie – auch im Bereich KI und OCR – in einem Geschäft, das von Natur aus ein hohes Volumen und hohe Einsätze erfordert, eine noch höhere Effizienz und Genauigkeit des Systems auf allen Ebenen versprechen. Er betont jedoch, dass die Branche noch weit davon entfernt ist, jegliche menschliche Berührung und jedes Urteilsvermögen aus dem Qualitätskontrollprozess zu entfernen, der im Wesentlichen das Vertrauensband darstellt, das das System zusammenhält.
„Wir kaufen in einem bestimmten Monat Kredite von über 100 verschiedenen Hypothekenbanken“, sagte Smith, „… und wir haben mit einer zusammengearbeitet und sie geschult [generative AI] System auf unserem [non-QM] Richtlinien.“
Er betonte, dass sich das KI-System noch in der Entwicklung befinde und derzeit nicht allgemein genutzt werde.
„Wir haben es trainiert, damit Sie eine Frage stellen können und es Ihnen als Antwort die verschiedenen Richtlinien geben kann“, erklärte Smith. „Wir sind also viel näher dran [to AI underwriting in the non-QM space]aber ich denke immer noch, dass noch ein ziemlich guter Weg vor uns liegt, bis Sie alle Hypothekendokumente hochladen können, und es kann verstehen, um welche Art von Darlehen es sich handelt, oder es kann das Darlehen verstehen und garantieren und es könnte gegen die Richtlinien verstoßen .
„ …Es gibt viele Möglichkeiten, wie wir KI nutzen können, um die Produktivität zu steigern. Von der Entscheidungsfindung, dem Underwriting und der Qualitätskontrolle sind wir leider noch weit entfernt.“