Eine positive Entwicklung im anhaltenden Kampf um bezahlbaren Wohnraum ist die zunehmende Verfügbarkeit von Finanzierungsmöglichkeiten für Hausbesitzer, die zusätzliche Wohneinheiten (Accessories Dwelling Units, ADUs) in ihre Immobilien einbauen möchten. Eine aktuelle Umfrage von Villa stellte fest, dass etwa 60 % der Mieter sagten, dass das Leben in einer ADU es ihnen ermöglicht habe, in einer Nachbarschaft zu leben, die sie sich sonst nicht leisten könnten – das ist eine große Sache.
Für Hausbesitzer können ADUs beträchtliche Mieteinnahmen generieren, die den Hausbesitzern dabei helfen, ausufernde Grundsteuern und Hypothekenzahlungen zu decken. Darüber hinaus stellen ADUs eine hervorragende Lösung für die Unterbringung bedürftiger Familienangehöriger, einschließlich alternder Eltern, dar, indem sie in den begehrtesten Vierteln zusätzliche Wohnungen hinzufügen.
Bis ins Jahr 2024 hinein gibt es fortlaufende und neue Finanzierungsmöglichkeiten, Zuschussprogramme und Gesetze, die alle darauf abzielen, Hausbesitzern und Bauherren bei der Schaffung dringend benötigter Ergänzungswohnungen zu helfen. Diese werden die Marge verbessern, aber wir brauchen immer noch intelligente Kreditgeber, die dabei helfen, noch robustere Finanzierungsmöglichkeiten für ADUs zu schaffen. Hier sind einige Finanzierungstrends, die weiterhin den Bau weiterer ADUs vorantreiben werden:
Erweiterter Zugang zur Hypothekenfinanzierung
Der Bundeswohnungsbehörde angekündigt a neue Richtlinien im Oktober 2023, was die Finanzierung des Baus neuer ADUs erleichtert und den Kauf oder die Refinanzierung eines Hauses mit einem bestehenden ADU einfacher macht. Im Rahmen dieser Richtlinie können Kreditgeber Einkünfte aus ADUs in die Zeichnung ihrer Hypothek einbeziehen. Wichtig ist, dass Hausbesitzer bei der Beantragung eines FHA-Renovierungsdarlehens für den Bau einer ADU auch 50 % ihrer geschätzten Mieteinnahmen einbeziehen können, was bei DTI-Einschränkungen hilfreich ist.
Doch trotz dieser gut gemeinten Programme bleibt die Finanzierung von ADUs für viele Verbraucher eine etwas schwierige Sache – und viele Kreditgeber überlegen immer noch, wie sie diese wachsende Kategorie am besten bedienen können. Fannie Mae Und Freddie Mac Es gibt bereits einige Richtlinien für die ADU-Finanzierung, diese haben jedoch noch keinen großen Einfluss auf das Gesamtangebot auf dem Markt. Verbraucher verlieren sich oft in den unzähligen Finanzierungsalternativen, die von Cash-Out-Refinanzierungen, HELOCs, Renovierungs- oder Baukrediten, Privatkrediten und einigen aufkommenden „alternativen Finanzierungsprodukten“ wie Hochschulen reichen. Die meisten dieser Produkte sind für Verbraucher wesentlich teurer als die Kosten einer typischen Hypothek mit Erstpfandrecht, was die ADU-Finanzierung weitaus weniger effizient macht, als sie sein sollte – wir brauchen wirklich effizientere Produkte mit Zweitpfandrecht, damit die ADU-Finanzierung wirklich gut funktioniert.
Eine der Herausforderungen besteht darin, dass Bewertungen für ADUs oft unausgereift und eigenwillig sind, da sich Gutachter immer noch an diese Art von Vermögenswerten gewöhnen müssen und es schwierig sein kann, gute Vergleiche zusammenzustellen. Die Auszahlungsstrukturen für Kredite zur Unterstützung des Neubaus von ADUs, insbesondere für Fertighäuser, sind immer noch „klobig“. Das ist bedauerlich – und etwas irrational –, denn Hausbesitzer, die eine ADU haben oder bauen wollen, sind in der Regel recht gut qualifiziert und verfügen über eine gute Kreditwürdigkeit, ein gutes Einkommen und eine solide Eigenkapitaldeckung.
Die gute Nachricht ist, dass wir bei der Lösung dieser Probleme Fortschritte machen. Einige intelligente Kreditgeber, insbesondere Kreditgenossenschaften, haben einige großartige Produkte für die ADU-Finanzierung entwickelt. Die schlechte Nachricht ist, dass die Fortschritte insgesamt langsamer waren, als sie sein könnten.
Zuschussfinanzierung für ADUs
Während die Zuschussfinanzierung immer noch hauptsächlich auf lokaler oder staatlicher Ebene erfolgt, beginnen viele Programme damit, Möglichkeiten für Hausbesitzer im Jahr 2024 zu finanzieren. Dazu gehört auch die zweite Finanzierungsrunde für Kalifornien CalHFA ADU-Zuschussprogramm, das einkommensschwachen Hausbesitzern bis zu 40.000 US-Dollar für den ADU-Bau bietet. Das Programm erleichtert Personen mit geringerem Einkommen den Zugang zu Fördermitteln, allerdings kann sich die Navigation dieser Zuschüsse für Hausbesitzer kompliziert und umständlich anfühlen.
Eine weitere Initiative unter der Leitung der Orange County Housing Finance Trust wird Baukredite bis zu 100.000 US-Dollar finanzieren. Das Programm verpflichtet Hausbesitzer, ihre finanzierten ADUs in den ersten 10 Jahren an Mieter mit sehr geringem Einkommen zu vermieten, und erlässt Ihnen 48 % Ihrer Schulden, wenn Sie Mieter finden, die weniger als 50 % des Durchschnittseinkommens der Region verdienen.
Obwohl diese Programme immer noch etwas stärker auf bestimmte Postleitzahlen beschränkt sind, bin ich optimistisch, dass es im Jahr 2024 mehr Finanzierungsmöglichkeiten geben wird, um den Bau realisierbarer Ergänzungswohnungen in Gebieten zu fördern, in denen ADUs immer häufiger vorkommen.
Privatverkauf
Ende 2023 kam es zu einer der bedeutendsten Veränderungen für die Einwohner Kaliforniens, als Gouverneur Gavin Newsom AB-1033 in Kraft setzte. Diese Gesetzgebung erlaubt den getrennten Verkauf von ADUs von den Häusern, mit denen sie verbunden sind, wodurch effektiv Eigentumswohnungen in Regionen geschaffen werden, in denen der Bau erschwinglicher Eigentumswohnungen stark eingeschränkt oder nicht vorhanden ist.
Für Personen mit einem begrenzteren Budget führt dieses Gesetz effektiv eine neue Kategorie von Einsteigerhäusern zu günstigeren Preisen ein, die das Potenzial haben, an großartigen Ersatzstandorten gebaut zu werden. Darüber hinaus bietet es älteren Hausbesitzern die Möglichkeit, sich zu verkleinern und in ihrer Gemeinde zu bleiben. In manchen Fällen können sie ihre Traum-ADU bauen und ihren größeren Hauptwohnsitz verkaufen, ohne ihre Adresse ändern zu müssen.
Vorausschauen
In der Vergangenheit wurden die meisten Richtlinien für ADUs auf lokaler oder staatlicher Ebene ausgearbeitet. Durch die von den GSEs ergriffenen politischen Maßnahmen sehen wir, dass die nationale Politik den Finanzierungsprozess rationalisieren kann und auch eine breitere Akzeptanz von ADUs als lebensfähigem und wesentlichem Bestandteil des gesamten Wohnungsmarktes bedeutet. Diese bundesstaatliche Anerkennung deutet auf ein Engagement hin, das Wachstum von ADUs im ganzen Land zu fördern, möglicherweise neue Wege für realisierbare Wohnlösungen zu erschließen und zur Diversifizierung und Erweiterung der Wohnmöglichkeiten für Einzelpersonen und Familien im ganzen Land beizutragen.
Dies sind nur einige der Finanzierungstrends, die den ADU-Bau vorantreiben werden. Die Marktchance für Kreditgeber, ADUs besser zu bedienen, ist groß, wächst und ist eine seltene Chance auf der grünen Wiese in der Hypothekenlandschaft für kreative Kreditgeber, bessere Produkte zu entwickeln, die den Marktanforderungen gerecht werden.
Meiner Ansicht nach werden diese Änderungen, von denen viele in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 eingeführt werden, weiterhin den Wert der Integration von ADUs in unsere Gemeinden hervorheben und zum anhaltenden Wachstum der ADU-Genehmigungsanträge beitragen. Ich denke, wir können sagen, dass das anhaltende Wachstum von ADUs einer der wichtigsten Wohnungstrends ist, die im Jahr 2024 zu erwarten sind, sowohl in Kalifornien, aber zunehmend auch an anderen Orten im ganzen Land.
Sean Roberts ist der CEO von Villenhäuser.
Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und seiner Eigentümer wider.
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