Vor fünfzehn Jahren wurde die TARP-Rettungspaket wurde in Kraft gesetzt. 700 Milliarden US-Dollar an Steuergeldern wurden bewilligt, um die Wirtschaft im freien Fall zu stabilisieren Lehmann Insolvenz und ein Zusammenbruch des Hypothekenmarktes.
Der ursprüngliche Plan, notleidende Hypothekenkredite aufzukaufen, wurde schnell zugunsten von Maßnahmen wie Kapitalspritzen für Banken und der Rettung unserer Autokonzerne aufgegeben. Für die Hausbesitzer unseres Landes, die unter toxischen Hypotheken und Unterwasserkrediten leiden, Finanzministerium hat eine Vielzahl von Programmen erstellt – mit Akronymen wie HAMP, HARP, FHA Short Refi und The Hardest Hit Fund.
Einige haben gut funktioniert, andere weniger. Es war eine Herausforderung, inmitten einer Krise schnell ein System zur Schadensbegrenzung aufzubauen. So viele Zahlungsausfälle und Zwangsvollstreckungen hatten wir seit der Weltwirtschaftskrise nicht mehr erlebt. Darüber hinaus mussten wir uns weiterentwickeln, anstatt wie bisher Banken Kredite im Portfolio zu halten de novo standardisierte Verlustminderungsprogramme für neuartige Strukturen, sogenannte hypothekenbesicherte Wertpapiere.
Die gute Nachricht ist, dass sich diese Phase des Experimentierens mit Mechanismen, um säumige Kreditnehmer vor der Zwangsvollstreckung zu schützen, in den letzten 15 Jahren weiterentwickelt und zu wirksamen, standardisierten Programmen zur Verlustminderung verfeinert hat, die Kreditnehmer in ihrem Zuhause halten und gleichzeitig Verluste für das zugrunde liegende Haus reduzieren . Und wichtige Hypothekendarlehensprogramme der Bundesbehörden wie FHA, VA, Und Fannie Mae Und Freddie Mac habe sie voll und ganz angenommen. Die Regierung wird oft kritisiert – aber hier haben wir die gewonnenen Erkenntnisse genutzt, um eine bessere Mausefalle zu bauen.
Der Dreh- und Angelpunkt dieser Bemühungen ist der Teilanspruch. Das Konzept ist einfach. Ein Hausbesitzer verliert seinen Job, gerät mit seinen Zahlungen in Verzug und kommt dann wieder auf die Beine, wenn er einen neuen Job findet.
Im Allgemeinen fehlt dem Hausbesitzer das Geld, um während der Arbeitslosigkeit versäumte Zahlungen zu begleichen. Die Standardmaßnahme für solche Kreditnehmer ist die Zwangsvollstreckung. Doch der Kreditnehmer verliert nicht nur sein Eigenheim, eine Zwangsvollstreckung erhöht auch die Höhe der Kreditverluste erheblich. Und das bei einem Kredit, bei dem der Kreditnehmer wieder in der Lage ist, die monatlichen Zahlungen zu leisten.
Im Rahmen einer Teilforderung streckt das zugrunde liegende Hypothekendarlehensprogramm die Mittel für die versäumten Zahlungen vor und strukturiert den Vorschuss als zweites Pfandrecht, wobei die Rückzahlung an das Ende der bestehenden Darlehenslaufzeit geknüpft ist. Dieses Tool ist ideal für eine Situation wie COVID-19, in der eine kurzfristige Krise zu Zahlungsausfällen aufgrund eines vorübergehenden Arbeitsplatz- oder Einkommensverlusts führte (und der Kongress diesen Kreditnehmern Nachsicht gewährte).
Eine zweite entscheidende Komponente erfolgreicher Verlustminderungsbemühungen ist die Aufgabe der Servicer, die die Programme direkt mit den Kreditnehmern durchführen. Ich arbeitete 2008 im Finanzdienstleistungsausschuss des Repräsentantenhauses und bearbeitete Telefonanrufe von wütenden Kreditnehmern, die die Banken nicht dazu bringen konnten, ihre Anrufe überhaupt zu erwidern, geschweige denn, ihnen bei ihrem Kredit zu helfen. Darüber hinaus gab es bei den Banken tatsächlich finanzielle Anreize nicht Instrumente zur Verlustminderung zu nutzen, da sie die Verluste aus von ihnen gehaltenen Zweitpfandrecht-Eigenheimkrediten beschleunigen oder erhöhen könnten.
In den 15 Jahren seitdem sind nichtbankenunabhängige Hypothekenbanken (IMBs) entstanden – und das ist es, was unsere Community Home Lenders of America (CHLA) Mitglieder sind – haben einen erheblichen Teil des Hypothekengeschäfts von den Banken übernommen. Die Bilanz zeigt schlüssig, dass die IMB-Dienstleister jetzt viel bessere Arbeit leisten als die Banken im Jahr 2008, wenn es darum geht, mit säumigen Kreditnehmern zusammenzuarbeiten und Verlustminderungsmaßnahmen umzusetzen, um die Kreditnehmer in ihrem Zuhause zu halten. Dadurch haben sich nicht nur die Optionen zur Schadensminderung wie Teilschäden verbessert, sondern auch ihre Umsetzung ist viel besser.
Wie hat das während COVID funktioniert? Die Antwort war einfach gut, danke. Nehmen Sie Einfamiliendarlehen der Federal Housing Administration (FHA) in Anspruch. Jahresbericht 2022 der FHA stellte fest, dass die FHA im Jahr 2022 mehr als 1 Million Hausbesitzern, die mit ihren Hypothekenzahlungen im Rückstand waren, geholfen hat, eine FHA-COVID-19-Nachsichts- und/oder eine FHA-COVID-19-Wiederherstellungsoption zu erhalten, damit sie in ihren Häusern bleiben können. Der Anteil schwerwiegender FHA-Ausfälle sank von 11 % auf dem Höhepunkt von COVID auf weniger als 5 % am Ende des letzten Geschäftsjahres.
Und die FHA arbeitet unter Kommissarin Julia Gordon weiterhin an der Verfeinerung des Teilanspruchsinstruments, um es zu verbessern. Letztes Jahr hat die FHA ein neues auf den Markt gebracht Portal zur teilweisen Schadensabwicklung um Informationen über Teilzahlungen von Schadensfällen zu optimieren und kündigte außerdem a an 40-jährige Verlustminderungsoption. Im Mai dieses Jahres kündigte die FHA a neue Teilanspruchsmöglichkeit Dies könnte es den Dienstleistern ersparen, Kredite aus Pools aufzukaufen, ein Schritt, den die CHLA begrüßte, da dadurch eine kostspielige Umschichtung in einem Markt mit steigenden Hypothekenzinsen vermieden würde.
Fannie Mae und Freddie Mac haben ebenfalls leistungsstarke Tools zur Verlustminderung entwickelt. Im März dieses Jahres gab die FHFA neue bekannt erweiterte Zahlungsaufschubrichtlinie für Kreditnehmer in finanziellen Schwierigkeiten. FHFA-Direktor Thompson stellte fest, dass Fannie und Freddie dies getan haben „hat während der Pandemie mehr als eine Million COVID-19-Zahlungsaufschübe abgeschlossen und Kreditnehmern im ganzen Land dabei geholfen, in ihren Häusern zu bleiben.“
Auch das Department of Veterans Affairs (VA) verdient Lob für seine proaktive Reaktion auf COVID-19 im Rahmen seines garantierten Hypothekendarlehensprogramms. Zu den zusätzlichen Flexibilitäten, die VA eingeführt hat, gehörten mehr Optionen in seinem Home-Retention-Wasserfall, der die Stundung von Kreditnehmern ermöglichte und die Schaffung eines VA-Teilanspruchsprogramm und ein Rückerstattungsänderung Möglichkeit.
VA entwickelt außerdem ein Servicing Purchase Program (VASP), bei dem die VA den Kredit vom Servicer kauft, ihn auf einen sehr niedrigen Zinssatz anpasst und den Kredit für die verbleibende Laufzeit des Kredits direkt bedient.
Die Immobilienkrise 2008 war ein Albtraum. Aber es gab einen Lichtblick. Wie ein Phönix, der aus der Asche aufersteht, erholten sich nicht nur unsere Wirtschaft und unsere Immobilienmärkte, auch unsere in dieser Zeit ins Leben gerufenen Programme zur Eigenheimbesitzerbindung sind zu einem beispiellosen Erfolg geworden. Und das ist eine Geschichte, die erzählt werden muss.
Scott Olson ist der Geschäftsführer der Community Home Lenders of America (CHLA)und war zum Zeitpunkt der Wohnungskrise 2008 Direktor für Wohnungspolitik im Finanzdienstleistungsausschuss des Repräsentantenhauses.
Diese Kolumne spiegelt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und seiner Eigentümer wider.
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