Letzten Monat kündigte die Biden-Administration die Wiederbelebung eines zuvor aufgegebenen Pilotprogramms an, das auf die Anforderung einer Kreditgebertitelversicherung für bestimmte Eigenheimrefinanzierungen verzichten würde – Teil einer fehlgeleiteten Anstrengung, die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu verbessern. Darüber hinaus ist die CFPB hat kurzsichtig hinterfragt die Vorteile und Kosten einer Eigentumsversicherung.
Es ist ungewiss, ob die Bundesregulierungsbehörden die Amerikaner absichtlich über die möglichen Einsparungen in die Irre führen oder einfach nicht verstehen, wie die Titelversicherung funktioniert. Die Wahrheit ist, dass die Kosten für den Titelversicherungsschutz in den letzten zwei Jahrzehnten aufgrund von Innovationen in der Branche um fast 8 % gesunken sind.
Kritiker der Titelversicherung weisen auf ein begrenztes Verständnis der lebenswichtigen Natur des Titelversicherungsschutzes hin, indem sie fälschlicherweise und wiederholt auf die niedrigere Schadensquote der Branche im Vergleich zu anderen Versicherungszweigen verweisen. Eine Schadensquote von 70 % – der Standard für andere Versicherungssparten – bei Eigentumsrechten wäre für unsere Wirtschaft katastrophal. Der Erfolg in der Titelversicherungsbranche wird daran gemessen, dass Ansprüche von vornherein verhindert werden. Eine niedrigere Schadensquote bedeutet, dass Titelmakler ihre Arbeit erfolgreich erledigen, indem sie alle Titelprobleme lösen und das Risiko im Voraus reduzieren – und so das größte Vermögen schützen, das die meisten Haushalte jemals besitzen werden, und im Laufe der Zeit die Quelle ihres größten Reichtums bilden.
Die Titelversicherung unterscheidet sich deutlich von anderen Versicherungssparten. Gegen eine einmalige Gebühr, die beim Abschluss zu zahlen ist, bietet die Eigentumsversicherung Hausbesitzern Schutz, da sie oder ihre Erben Eigentümer der Immobilie sind. Andere Versicherungsarten erheben monatliche oder jährliche Prämien. Die Fakten liegen auf der Hand: Eine Eigentumsversicherung ist für den Schutz von Eigenheimbesitzern und ihrer wichtigsten Investition sowohl beim Erstkauf eines Eigenheims als auch bei der Refinanzierung unerlässlich – und das aus gutem Grund.
Ohne eine Eigentumsversicherung können Hausbesitzer mit Problemen um ihr Eigentum kämpfen, von denen sie nicht einmal wussten, dass sie existieren.
Hier sind einige Beispiele aus der Praxis, wie eine Eigentumsversicherung Verbraucher schützt:
Hinterbliebener Ehegatte ohne Urkunde zurückgelassen
Im Rahmen des neuen Pilotprogramms würde auf die Anforderung einer Eigentumsversicherung des Kreditgebers für bestimmte Refinanzierungen verzichtet – dies kann jedoch Hausbesitzer angreifbar machen. Beispielsweise verstirbt ein Grundstückseigentümer und hinterlässt seine überlebende Frau. Wenn die Witwe nicht in der Urkunde aufgeführt ist, kann es zu Eigentumsproblemen kommen, wenn die Ehefrau eine Umschuldung vornimmt. Während des Refinanzierungsprozesses würden Eigentumsversicherungsexperten ihre Sorgfaltspflicht erfüllen, um alle potenziellen Erben auszuschließen, die möglicherweise später versuchen, die Immobilie einzufordern. Dies würde es der überlebenden Ehefrau ermöglichen, offiziell das Eigentum an der Immobilie zu beanspruchen. Das vorgeschlagene Pilotprogramm würde diese Art von Problem nicht mit einer Suchmaschine identifizieren.
IRS sagt Ehepaar: „Ihr Haus gehört Ihnen nicht“
Nachdem ein Paar sein Haus von einer Privatperson gekauft hatte, die es bei einer IRS-Auktion erworben hatte, erfuhr es, dass die Regierungsbehörde den ursprünglichen Verkauf widerrufen hatte. Der IRS weigerte sich, die Kaufurkunde an die neuen Hausbesitzer zu übergeben, da ein Vorbesitzer unbezahlte Steuerrechnungen hatte. Das Paar kontaktierte seine Titelfirma und erfuhr, dass sie für dieses Dilemma abgesichert seien. Dank ihrer Titelversicherung und der großartigen Arbeit ihrer Titelexperten konnte das Paar sein Zuhause behalten und musste keinen Cent aus eigener Tasche bezahlen. Fannie Mae wird weder aktiviert, um diese Probleme anzugehen, noch ist es für die Begleichung dieser Art von Ansprüchen eingerichtet.
Verkauft – aber nicht von Eigenheimbesitzern
Nachdem ein Ferienhaus in Kalifornien mehrere Monate lang ungenutzt blieb, teilte der Landkreis den Hausbesitzern mit, dass die Immobilie verkauft worden sei – aber die Eigentümer hatten das Haus nicht zum Verkauf angeboten. Dabei handelte es sich um einen Fall von Verkäuferbetrug, bei dem sich ein unappetitlicher Schauspieler als Hausbesitzer ausgab und in betrügerischer Absicht eine Immobilie „verkaufte“. Glücklicherweise waren die Hausbesitzer aufgrund ihrer Eigentumsversicherung vor Betrug nach Abschluss der Police geschützt; Titelprofis konnten die betrügerische Tat aus den Akten tilgen. Der „Käufer“ verfügte außerdem über eine Eigentumsversicherung für die Transaktion, und seine Eigentumsgesellschaft zahlte ihm den Kaufpreis des Hauses – Geld, das er sonst ohne die Police verloren hätte. Betrugs- und Fälschungsansprüche machen mehr als 20 % der Schadenaufwendungen und der an Versicherte gezahlten Beträge aus.
Ungefähr ein Drittel aller Ansprüche beziehen sich auf Sachverhalte, die bei einer Suche nach öffentlichen Aufzeichnungen nicht gefunden werden könnten – was zeigt, dass die Eigentumsversicherung nicht effektiv durch eine automatisierte Suchmaschine ersetzt werden kann, die im Rahmen des Titelverzichtsprogramms verwendet wird.
Die Eigentumsversicherung bietet wesentlichen Schutz
Die oben genannten Beispiele kratzen kaum an der Oberfläche, wenn es um den Schutz geht, den eine Eigentumsversicherung bietet. Immer wieder haben erfahrene Titelprofis amerikanische Hausbesitzer davor bewahrt, dass ihre Häuser beschlagnahmt, gestohlen oder betrogen wurden. Das Pilotprogramm der Biden-Administration würde setzen Fannie Mae Und Freddie Mac ist für die Lösung etwaiger titelbezogener Ansprüche verantwortlich, die bei der Refinanzierung qualifizierter Kreditnehmer entstehen – eine seismische Veränderung im Immobilienfinanzierungssystem.
Ebenso wichtig ist die Eigentumsversicherung, wenn Eigenheimbesitzer eine Refinanzierung vornehmen. Wenn ein Hausbesitzer eine Umschuldung vornimmt, erhält er einen neuen Kredit. Kreditgeber benötigen eine neue Eigentumsrecherche für eine Eigentumsversicherung für dieses Darlehen, um ihre Investition in die Immobilie zu schützen. Wenn dies nicht korrekt geschieht, könnte der Hausbesitzer immer noch mit der Eintreibung einer früheren Hypothek rechnen, von der angenommen wird, dass sie abbezahlt ist. Ebenso könnte ein Kreditgeber dem Risiko ausgesetzt sein, nicht über die erforderliche Pfandrechtpriorität zu verfügen.
Im Rahmen des Titelverzichtsplans der Regierung werden Titelversicherungsfachleute aus Refinanzierungstransaktionen ausgeschlossen, wodurch eine wichtige Ebene des Betrugsschutzes für Verbraucher und Kreditgeber entfällt. Verbraucher und Kreditgeber, die Opfer von Refinanzierungsbetrug werden, müssten Nachforschungen anstellen und mit einer unbekannten Abteilung innerhalb der GSEs eine Lösung aushandeln, und Verbraucher könnten letztendlich zum Immobilienverkauf oder zur Zwangsvollstreckung gezwungen werden.
Durch Drehen Fannie Mae Und Freddie Mac Mit der Umwandlung in Rechtstitelversicherer würden die GSEs auch über ihre Satzung hinaus zu einer primären Marktaktivität übergehen. Die Finanzkrise von 2008 ereignete sich, als diese Unternehmen das letzte Mal erhebliche Risiken eingingen, für deren Bewältigung sie schlecht gerüstet waren.
Die Titelbranche ist sich einig, dass Wohneigentum für mehr Amerikaner leichter erreichbar und erschwinglicher sein sollte. Die Vorstellung, dass die Eigentumsversicherung in irgendeiner Weise ein Hauptgrund für die Bezahlbarkeitsprobleme ist, ist jedoch irreführend. Eine Eigentumsversicherung ist für den Schutz amerikanischer Hausbesitzer, Kreditgeber und ihrer wichtigsten Investitionen von entscheidender Bedeutung.
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