Der Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) deutete in seinem neuen Strategieplan an, dass es in eine andere Richtung geht als unter der Trump-Administration.
Der Restaurator von Fannie Mae und Freddy Mac am Mittwoch legte drei umfassende strategische Ziele für 2022 bis 2026 fest: Sicherheit und Solidität, gerechter Zugang zu bezahlbarem und nachhaltigem Wohnraum und verantwortungsvolle Verwaltung der Infrastruktur der FHFA.
Der Plan unterscheidet sich stark von dem, der 2020 unter dem damaligen FHFA-Direktor Mark Calabria herausgegeben wurde, der die Beendigung des GSE-Konservatoriums zur obersten Priorität machte. Dieser Plan ließ auch die Ausweitung von Krediten auf unterversorgte Märkte aus, und die einzige Erwähnung der Versorgung von Kreditnehmern mit niedrigem und mittlerem Einkommen stand im Zusammenhang mit der Wahrung der Stabilität der GSEs.
Unter der amtierenden Direktorin der FHFA, Sandra Thompson, ist die Erschwinglichkeit und die Ausweitung der Kreditwürdigkeit für diejenigen, die vom derzeitigen Hypothekenmarkt nicht gut bedient werden, nun ein vorrangiges strategisches Ziel.
„Die Verbesserung erschwinglicher Wohnmöglichkeiten und des Angebots für Käufer und Mieter von Eigenheimen – insbesondere für die unterversorgten – ist eine Priorität der Agentur“, heißt es in dem Plan.
Aber der Stand der Bemühungen der Agentur, dieses Ziel zu erreichen, ist weniger klar.
Ein Weg, den das FHFA vorschlägt, ist die Verpflichtung der staatlich geförderten Unternehmen, Plänen zu dienen, die Ziele für die Bereitstellung von Liquidität und den Erhalt von produziertem, ländlichem und erschwinglichem Wohnraum festlegen. Aber Fannie Mae und Freddie Mac müssen noch neue überarbeitete Pläne bekannt geben, da die FHFA ihre vorgeschlagenen Pläne im Dezember abgelehnt hat.
Ein weiteres Instrument, das die FHFA nutzen wird, um die Erschwinglichkeit zu fördern, sind ihre Pläne für eine gerechte Wohnungsfinanzierung. FHFA kündigte im September an, dass Fannie Mae und Freddie Mac bis Jahresende Pläne vorlegen und diese bis Anfang 2022 umsetzen müssen. Bis April 2023 laut Ankündigungwürden die GSEs voraussichtlich über ihre Fortschritte beim Plan 2022 berichten.
Aber auch die Pläne für eine gerechte Wohnungsfinanzierung müssen noch verwirklicht werden. Ein Sprecher der FHFA sagte im Januar, die Agentur prüfe die von den GSEs eingereichten Pläne und werde „sie so bald wie möglich fertigstellen/veröffentlichen“. Jetzt, mehr als einen Monat später, konnte ein Sprecher der FHFA immer noch keinen Zeitrahmen für die Pläne nennen.
Befürworter von bezahlbarem Wohnraum halten den Plan für vernünftig. David Dworkin, CEO der Nationale Wohnungskonferenz, die eine breite Palette von Interessenvertretern aus der Hypothekenbranche und bezahlbarem Wohnraum repräsentiert, hofft, dass die FHFA bei ihrer Interpretation der Charta der GSEs weniger konservativ sein wird. Dworkin sagte, die GSEs müssten „nicht im Risikovermeidungsgeschäft tätig sein, sondern im Risikomanagementgeschäft“.
„Kein Risiko einzugehen, hat seine eigenen Konsequenzen, die wir jetzt sehen“, sagte Dworkin.
Um das Ziel der Erschwinglichkeit voranzutreiben, sagte die FHFA auch, sie werde „die Modernisierung des Bewertungsprozesses für Einfamilienhäuser untersuchen, um die Effizienz auf den Hypothekenmärkten zu fördern, und Hindernisse für eine gerechte Bewertung beseitigen“.
Die FHFA hat bereits Schritte unternommen, um Beurteilungen effizienter zu gestalten, obwohl viele in der Beurteilungsbranche Bedenken haben, die Kosten für Beurteilungen zu senken. Im März wird Fannie Mae damit beginnen, für einige Kredite Desktop-Gutachten zu akzeptieren – Gutachten ohne Anforderung einer Vor-Ort-Prüfung.
Ein FHFA-Sprecher sagte, eine effizientere Gestaltung des Bewertungsprozesses, insbesondere durch Technologie und Daten, werde erschwinglichen und nachhaltigen Wohnraum fördern, insbesondere in ländlichen Gebieten.
Die FHFA plant auch, einen mehrjährigen Prozess „zur Validierung und Genehmigung von Kreditwürdigkeitsmodellen von Drittanbietern fortzusetzen, die von den Unternehmen verwendet werden können“.
Befürworter von bezahlbarem Wohnraum sowie Unternehmen, die alternative Kreditbewertungsmodelle anbieten, hoffen seit langem, dass die Unternehmen die von ihnen verwendeten Kreditbewertungsmodelle aktualisieren werden. Die aktuellen Modelle, auf die sich ihr Underwriting stützt, berücksichtigen keine entscheidenden Datenpunkte – wie Miete und Telefonzahlungen – die Menschen mit geringer Kreditwürdigkeit helfen könnten, sich für eine Hypothek zu qualifizieren.
Die Agentur möchte, dass sich die Öffentlichkeit im nächsten Monat einmischt, was einige als zu wenig Zeit bezeichnen.
„Der strategische Plan sieht auf den ersten Blick so aus, als würde er die wichtigsten Dinge ansprechen, auf die sie sich konzentrieren müssen“, sagte Jim Gray, ein nicht ansässiger Mitarbeiter der Lincoln Institut. „Aber es wäre besser, wenn es eine umfassendere Gelegenheit für öffentliche Kommentare gäbe als 30 Tage.“
Während 30 Tage für die oberste Hypothekenregulierungsbehörde wie eine schnelle Wende erscheinen mögen, um einen strategischen Plan zu kommentieren, ist es für die FHFA ein relativ breites Zeitfenster. Im Jahr 2020 gab Kalabrien der Öffentlichkeit weniger als zwei Wochen.
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