Das Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) unter der Leitung von Direktorin Sandra Thompson hat am Mittwoch wegweisende Pläne für eine gerechte Wohnungsfinanzierung vorgestellt Fannie Mae und Freddy Mac.
Die Pläne schaffen einen flexiblen Rahmen für die staatlich geförderten Unternehmen, um Hindernisse für nachhaltiges Wohnen zu beseitigen und die rassistische Wohneigentumslücke zu schließen. Die Pläne für 2022 bis 2024 werden jährlich aktualisiert, sagte die FHFA in einer Erklärung und werden den Hindernissen für Wohneigentum in schwarzen und lateinamerikanischen Gemeinschaften besondere Aufmerksamkeit schenken.
Das FHFA stellte auch einen Pilottransparenzrahmen für die Unternehmen vor, der sie verpflichtet, eine Liste von Pilotprojekten auf ihren Websites zu veröffentlichen und zu pflegen.
„Die Equitable Housing Finance Plans stellen eine Verpflichtung zu nachhaltigen Ansätzen dar, die die seit Generationen bestehenden rassischen und ethnischen Unterschiede bei Wohneigentum und Vermögen sinnvoll angehen“, sagte FHFA-Direktorin Sandra Thompson. „Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit den Unternehmen, Kreditgebern und anderen Akteuren der Wohnungswirtschaft, um die in diesen Plänen beschriebenen Ideen weiterzuentwickeln.“
Beide Pläne stützen sich stark auf spezielle Kreditprogramme, die es Kreditgebern ermöglichen, Kredite gezielt an geschützte Klassen zu vergeben, ohne gegen das Equal Credit Opportunity Act zu verstoßen.
„Ein zentrales Element unseres Plans ist der Einsatz von zweckgebundenen Kreditprogrammen, die darauf abzielen, schwarzen Verbrauchern den Zugang zu Krediten zu ermöglichen und nachhaltiges Wohneigentum zu fördern“, heißt es im Plan von Fannie Mae. Gemäß dem Plan von Fannie Mae werden sich Sonderprogramme auf Menschen konzentrieren, die in ehemals abgegrenzten und anderen unterversorgten Gebieten mit überwiegend schwarzer Bevölkerung leben.
„Wir hoffen, dass die GSEs beginnen, die Marktführerschaft auszuüben [on special purpose credit programs]“, sagte ein FHFA-Beamter heute bei einem Pressegespräch.
Eine Bitte um Eingaben im September 2021 vor den Plänen für eine gerechte Wohnungsfinanzierung deutete darauf hin, dass die FHFA die Pläne bis zum 1. Januar 2022 umsetzen würde. Die mehr als sechsmonatige Verzögerung, so FHFA-Beamte, sei auf die Entwicklung des Pilottransparenzprogramms zurückzuführen die Zeit, die es brauchte, um geschützte Informationen aus den Plänen zu entfernen.
Der Plan von Fannie Mae umfasst fünf Kreditprogramm-Pilotprogramme für besondere Zwecke: eines für Anzahlungsunterstützung; ein weiteres für erweiterte Berechtigungsmerkmale, ein Programm zur Reduzierung der Abschlusskosten für schwarze Eigenheimkäufer; ein Programm zur Erprobung laufender Weiterbildung und Beratung; und eine weitere für „Zusatzfunktionen“, die den Kreditnehmern helfen würden, mit unerwarteten Ausgaben und Reparaturen oder vorübergehenden Einkommensunterbrechungen fertig zu werden.
In seinem Plan sagte Freddie Mac, dass es Kredite kaufen würde, die mit speziellen Kreditprogrammen von Kreditgebern aufgenommen wurden. Es wird auch ein eigenes Kreditprogramm für besondere Zwecke entwickeln, das Unterstützung bei Anzahlungen, verbesserte Preise oder reduzierte Gebühren, erweitertes Underwriting, Reservefonds für Kreditnehmer in Not und erweiterte Kreditbetreuung umfassen kann.
Befürworter fairen Wohnens, einschließlich der National Fair Housing Alliancehaben die GSEs lange aufgefordert, die Einführung von Kreditprogrammen für besondere Zwecke voranzutreiben.
NFHA Senior Vice President of Public Policy, Nikitra Bailey, bezeichnete die Pläne nach einer ersten Lektüre als „vielversprechend“ und sagte, sie seien ein „großer, bedeutender Schritt nach vorne“.
Bailey sagte, sie sei besonders erfreut darüber, dass Kreditprogramme für besondere Zwecke in beiden Plänen so prominent vertreten seien, sowie über die Bedeutung der Einbeziehung der Mietzahlungshistorie in das Underwriting, die Unterstützung der Anzahlungsunterstützung der ersten Generation und die Datentransparenz bei Pilotprogrammen.
„Wir begrüßen die FHFA für ihre Führungsarbeit, um dies sicherzustellen [the GSEs] die Pläne zu erstellen, und für die Anerkennung, dass diese Finanzgiganten eine positive Verantwortung für die Förderung fairen Wohnens haben“, sagte Bailey.
Interessengruppen der Hypothekenbranche, einschließlich der Verband der Hypothekenbankenhaben auch auf die Einführung von Kreditprogrammen für besondere Zwecke gedrängt.
„Die Verwendung von SPCPs wird besonders wichtig für Kreditnehmer von Kernaufgaben sein, insbesondere für Minderheitengruppen, die möglicherweise kein Generationenvermögen haben, das sie zum Sparen für eine Anzahlung verwenden können“, sagte Bob Broeksmit, CEO des MBA.
Bisher haben die Kreditgeber zweckgebundene Kreditprogramme nur langsam eingeführt, obwohl sie seit 1976 legal sind. Die Kreditgeber haben sich gegen die Möglichkeit einer verstärkten behördlichen Kontrolle gesträubt, wenn sie die Programme entwickeln, da die Kreditgeber eine Begründung für die Ausrichtung liefern müssen – was einige tun als Schuldeingeständnis ansehen.
Anfang dieses Jahres hat das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung den Kreditgebern ausdrücklich mitgeteilt, dass die Programme nicht gegen das Gesetz zur fairen Kreditvergabe verstoßen.
Der Verkauf von Hypotheken, die im Rahmen von Kreditprogrammen für besondere Zwecke an Fannie Mae und Freddie Mac vergeben wurden, würde laut David Dworkin, Präsident der Nationale Wohnungskonferenzein Hypothekenhandelsverband.
„Fannie Mae und Freddie Mac als Nachfolgeorganisationen der Federal National Mortgage Association haben eine historische Verantwortung für das Redlining“, sagte Dworkin. „Und sie können dieser Verantwortung nachkommen, vergangenes Unrecht zu korrigieren, das ist Teil des Geistes von [the Equal Credit Opportunity Act]ohne unrealistisch zu erwarten, dass moderne Banken freiwillig mea culpas eintreten.“
Freddie Mac wird auch Recherchen zu ehemals rot markierten Bereichen durchführen, um seinen Aktienplan effektiver auszurichten.
Beide GSEs planen auch, Maßnahmen zu ergreifen, um Verzerrungen bei Beurteilungen zu reduzieren, teilweise durch eine Verdoppelung der Beurteilungsautomatisierung. Freddie Mac wird Forschungen durchführen, um „die Grundursache(n) zu erforschen, die dazu beitragen [the appraisal gap], und zu überlegen, ob, wie und warum eine automatisierte Bewertung Teil der Lösungen sein könnte.“ Fannie Mae wird „Unterschiede in der Häufigkeit und Schwere der Unterbewertung in Bezug auf die Rasse der Kreditnehmer und die demografischen Merkmale der Nachbarschaft“ analysieren.
Freddie Mac wird erwägen, die Nutzung seiner automatisierten Bewertungsplattform für Kauftransaktionen mit höheren Beleihungsquoten auszuweiten, was laut eigenen Angaben „Bewertungslücken für schwarze und lateinamerikanische Kreditnehmer verringern sollte“.
Obwohl die Pläne weitreichend sind, gehen sie nicht auf allgemeine Anpassungen der risikobasierten Kreditpreise ein, von denen Befürworter von erschwinglichem Wohnraum argumentieren, dass sie sich unverhältnismäßig auf Kreditnehmer mit Hautfarbe auswirken.
„Umfassende Preisänderungen liegen außerhalb des Geltungsbereichs dieses Plans“, schrieb Fannie Mae in seinem Plan. Fannie Mae hat in der Vergangenheit argumentiert, dass die risikobasierte Preisgestaltung nicht den größten Beitrag zu den Kosten von Wohneigentum leistet.
Thompson gab im Jahr 2021 an, dass sie eine umfassende Überprüfung der Kreditpreise bei den GSEs durchführen würde, aber das ist noch nicht geschehen.
„Preisanpassungen auf Kreditebene können unverhältnismäßige Auswirkungen auf Familien haben, die unterversorgt sind“, sagte Bailey. „FHFA ist in der Lage, Preisanpassungen auf Kreditebene zu eliminieren, und sollte dies tun, insbesondere angesichts der Realität, dass die Unternehmen die Regierung für ihre anfängliche Rettungsaktion vollständig zurückgezahlt haben.“
Bankenaufsichtsbehörden haben kürzlich eine Aktualisierung des Community Reinvestment Act vorgeschlagen, die umfassendste Aktualisierung des Anti-Redlining-Statuts seit Jahrzehnten, in der Kreditprogramme für besondere Zwecke als eine Möglichkeit hervorgehoben werden, Gemeinschaften zu helfen, die mit „systemischen Ungleichheiten“ konfrontiert sind.
Der Beitrag Mit wegweisenden GSE-Eigenkapitalplänen konfrontiert FHFA das Erbe des Redlinings erschien zuerst auf HousingWire.