Während die Nachricht vom Nationaler Immobilienmaklerverband Während die Vergleichsvereinbarung in den Provisionsklagen möglicherweise bei einigen Maklern Panik ausgelöst hat, sagten lokale Maklerverbände und Multiple Listing Services (MLS), dass sie die Nachricht nicht nur erwarteten, sondern auch darauf vorbereitet waren.
„Wir planen schon seit geraumer Zeit ein Szenario, und es war kein Szenario, das wir nicht bereits geplant hatten“, sagte Art Carter, CEO von Kalifornien Regional MLS (CRMLS). „In einigen unserer Webinare sagten wir, dass wir davon ausgingen, dass es bis zum Ende des Sommers passieren würde, daher war der Zeitpunkt auch keine wirkliche Überraschung.“
Im ganzen Land in Florida am Immobilienmakler der Region Naples (NABOR) waren die Verbandsführer auch nicht von den Nachrichten der NAR überrascht, aber im Gegensatz zu CRMLS waren sie vom Zeitpunkt etwas überrascht.
„Der Zeitpunkt war wahrscheinlich meine größte Überraschung“, sagte NABOR-Präsident PJ Smith. „Ich dachte irgendwie, dass es das Ende dieses Jahres sein wird oder vielleicht nach einer Berufung, aber ich bin froh, dass wir jetzt zumindest wissen, woran wir arbeiten. Es gibt immer noch eine Menge Unbekanntes, das wir herausfinden müssen, nicht nur lokal, sondern landesweit und landesweit.“
Durch Bekanntes und Unbekanntes navigieren
Die aktuellen „Bekanntheiten“ für diese MLSs und Verbände sind die Bedingungen der NAR-Vergleichsvereinbarung, die eine Reihe von Änderungen in der Branche beinhaltet.
Basierend auf den aktuellen NAR-Regeln muss ein Immobilienmakler, wenn er eine Immobilie in einem MLS anbieten möchte, der einem Immobilienmaklerverband angehört oder dessen Eigentum er ist, dem Käufer ein pauschales Entschädigungsangebot unterbreiten, selbst wenn dieses Angebot nur 0 US-Dollar beträgt Agent. Viele MLSs, die nicht im Besitz einer Maklervereinigung sind, haben ähnliche Regeln eingeführt.
Aber gemäß den Bedingungen der NAR-Vergleichsvereinbarung wäre es der Handelsgruppe verboten, Regeln wie diese aufzustellen oder durchzusetzen, und das Feld für die Anzeige kooperativer Entschädigungsangebote auf dem MLS muss verschwinden. Bei Zustimmung des Gerichts würden diese Änderungen Mitte Juli in Kraft treten.
Bei CRMLS sagte Carter, dass er und sein Team bereits daran arbeiten, Änderungen umzusetzen, die sie an ihrem MLS vornehmen müssen, um den neuen Regeln zu entsprechen.
„Wir sind gerade dabei, einige Weißbücher darüber zu erstellen, wie wir denken, dass das Feld eingeführt werden sollte“, sagte Carter. „Wir werden auch ein Feld für Zugeständnisse haben, das ein mehrschichtiges Feld sein wird, das ein Kontrollkästchen ermöglicht, wenn der Verkäufer bereit ist, Zugeständnisse als Teil des Angebots zu berücksichtigen.“
„Wir können nicht ausdrücklich sagen, dass es sich nur um eine Entschädigung handelt oder dass es sich bei den Zugeständnissen um einen bestimmten Prozentsatz oder Dollarbetrag handelt, aber wir bereiten uns darauf vor und arbeiten an der Logistik, wann diese eingeführt werden sollen.“
Bei REcoloradodas sich nicht vollständig im Besitz von Immobilienmaklerverbänden befindet, hatten sich bereits letztes Jahr dafür entschieden, die Vergütungspflicht zu streichen, ein Schritt, den auch der Immobilienverband gemacht hatte Nordwestliche MLS und das Immobilienbehörde von New York.
„Während wir die Klagen beobachteten, führte dieser Ansatz dazu, dass wir unsere unternehmensfreundlichen, marktorientierten Richtlinien durch die Abschaffung der Entschädigungspflicht stärkten“, sagte Gene Milliman, Präsident und CEO von REcolorado. „Daher werden REcolorado-Benutzer bei der Verwendung des MLS keine größeren Änderungen feststellen.“
Ich suche Freilassung
Der Status von REcolorado als MLS, der sich nicht im Eigentum einer Immobilienmaklervereinigung befindet, ermöglichte es REcolorado zwar, seine Regeln für kooperative Vergütungspraktiken vor der Vergleichsvereinbarung mit NAR zu ändern. Dies bedeutet jedoch auch, dass die MLS dies tun wird, wenn sie als Beklagter in einer Nachahmerprovisionsklage genannt wird nicht durch die Vergleichsvereinbarung der NAR geschützt.
NAR sah in seiner Vergleichsvereinbarung jedoch eine Freigabeoption für Nicht-Makler-MLSs vor. Wenn sich ein MLS wie REcolorado dafür entscheidet, dem Vergleich beizutreten, muss er 100 US-Dollar pro Abonnent in den Vergleichsfonds einzahlen und den MLS-Praxisänderungen zustimmen, die Teil des Vergleichs sind.
REcolorado wollte seine Gedanken zum von NAR ausgehandelten Opt-in-Mechanismus nicht mitteilen. Aber Carter, der Leiter von CRMLS – das 42 lokalen Maklerverbänden gehört und daher nicht vom Opt-in-Mechanismus betroffen ist – war beeindruckt, dass NAR nach einer Möglichkeit suchte, sich um MLSs zu kümmern, die keine Makler sind.
„Ich denke, wenn es Teile der Branche gegeben hätte, die aufgedeckt worden wären, würde die Bereitstellung einer Möglichkeit durch NAR, sich an der Einigung zu beteiligen, wahrscheinlich über das hinausgehen, was man von ihnen hätte erwarten können“, sagte Carter.
Weniger Agenten bedeuten weniger Mitglieder
Obwohl Verbände und MLS davon überzeugt sind, dass sie die Bedingungen der NAR-Vergleichsvereinbarung und die vielen verbleibenden Ungewissheiten bewältigen können, denken einige Agenten vor Ort nicht so. Aufgrund der Bedingungen des Vergleichs und des möglichen Rückgangs der Zahl der Käufer, die eine Vertretung in Anspruch nehmen, prognostizieren Branchenexperten einen Rückgang der Gesamtzahl der Immobilienmakler.
„Wenn sich das so entwickelt, wie ich es mir vorstelle, wird es meines Erachtens enorme Auswirkungen auf die Größe der Maklerverbände und den Betrag haben, den sie an Mitgliedsbeiträgen eintreiben können“, sagte Bennie Waller, Immobilienmakler und Wirtschaftsprofessor an der Universität von Alabama.
Während ein Rückgang der Mitgliederzahl, der zu einem Rückgang der erhobenen Mitgliedsbeiträge führt, für Immobilienmaklerverbände besorgniserregend ist, bleiben die Führungskräfte von NABOR optimistisch.
„Unsere Mitgliederzahl steigt und ich kann es nicht erklären“, sagte Marty Manion, der CEO von NABOR. „Wir sind zahlenmäßig gestiegen im Vergleich zum letzten Jahr und verzeichnen immer noch durchschnittlich 80 bis 100 neue Mitglieder pro Monat.
„Aber (ob) die Mitgliederzahl steigt oder sinkt, wir haben das Glück, dass wir als Organisation stark genug sind, um unseren Mitgliedern Ressourcen für die Geschäftsabwicklung bereitzustellen. Wir haben Reserven, um dies zu erreichen; Wir verfügen über Bildung, um dies zu ermöglichen. Ich glaube, wir sind gut genug aufgestellt, um unseren Mitgliedern unabhängig von der Mitgliederzahl weiterhin die Informationen zur Verfügung stellen zu können, die sie benötigen.“
MLS nutzen oder nicht nutzen?
Ähnlich wie die Mitgliedschaftsprobleme, mit denen Immobilienmaklerverbände infolge der Vergleichsvereinbarung der NAR konfrontiert sein könnten, haben einige in der Branche die Ansicht vertreten, dass Makler, wenn sie keine kooperativen Vergütungsangebote mehr auf dem MLS auflisten können, die Plattform möglicherweise ganz umgehen und ihre Einträge bewerben könnten anderswo.
Während die MLS anerkennen, dass dies eine Möglichkeit ist, glauben sie weiterhin an die Macht der MLS, auch wenn Provisionen in einem bestimmten Feld auf der Plattform nicht mehr angezeigt werden dürfen.
„Wir sind fest davon überzeugt, dass das Multiple ein großer Vorteil für den Verbraucher ist und war“, sagte Carter. „Es ist das größte Geschenk, das die Maklergemeinschaft dem Verbraucher gemacht hat, und es liegt nicht im besten Interesse des Verbrauchers, dieses Geschenk aufzugeben.
„Das MLS bietet den größtmöglichen Grad an Sichtbarkeit und bietet Maklern und Agenten ein Maß an Informationen, das sie nicht erhalten würden, wenn sie Dinge getrennt voneinander erledigen würden. Gemeinsam sind sie besser dran und teilen bestimmte Informationen.“
Die einzige Konstante ist die Veränderung
Während MLS-Führungskräfte über die Zukunft nachdenken, sagen sie, dass sie sich derzeit darauf konzentrieren, ihren Abonnenten zu helfen, sich mit den Bedingungen des Vergleichs und deren Bedeutung für ihr Unternehmen vertraut zu machen.
„Wir veranstalten derzeit Maklerforen und nehmen an Partnerveranstaltungen teil, um Immobilienfachleute darüber zu informieren, was die Einigung für sie, ihre Kunden und ihre Unternehmen bedeutet, wenn sie REcolorado MLS nutzen“, sagte Milliman.
„Obwohl wir nicht jede Frage beantworten können, haben wir positives Feedback zu unseren Bemühungen erhalten, das zu teilen, was wir jetzt wissen. Die von uns betreuten Makler, Agenten und Gutachter erwarten von uns Beratung. Unser Ziel ist es, sicherzustellen, dass sie so schnell wie möglich wissen, was wir wissen, damit sie sich darauf konzentrieren können, ihren Kunden beim Erreichen ihrer Kauf- und Verkaufsziele zu helfen.“
Auf der NABOR sagte Manion, es sei wichtig, dass Branchenführer und Vertreter sich daran erinnern, dass dies nicht die erste massive Veränderung sei, die die Branche bewältigen müsse.
„Ich habe 30 Jahre lang an verschiedenen Orten für die Maklerorganisation gearbeitet“, sagte Manion. „Ich würde behaupten, dass es immer Veränderungen gegeben hat. Das Thema ändert sich und worüber wir diskutieren, ändert sich, aber ich würde sagen, dass die Branche innovativ ist und herausfindet, wie sie es zum Laufen bringt, wie sie die rechtlichen Vorschriften einhält und wie sie den Verbrauchern dient.“