Wir haben die Arbeitswoche und das Gespräch des US-Notenbankchefs Jerome Powell mit dem Kongress überstanden, wobei die Hypothekenzinsen die Woche unter 7 % lagen. Aber werden die Hypothekenzinsen weiter sinken? Wenn ja, welche Auswirkungen hat dies auf die Lagerbestände? Schauen wir uns die Tracker-Daten dieser Woche an, um Hinweise für die Zukunft zu erhalten.
Hypothekenzinsen und die 10-Jahres-Rendite
Die 10-Jahres-Rendite ist der Schlüssel für alle meine Wohnungsbauarbeiten, deshalb konzentriere ich mich konsequent darauf. In meiner Prognose für 2024 schätze ich die 10-Jahres-Renditespanne dazwischen 3,21 %–4,25 %mit einer kritischen Linie im Sand bei 3,37 %. Wenn die Wirtschaftsdaten stabil bleiben, sollten wir nicht darunter fallen 3,21 %aber wenn die Arbeitsmarktdaten schwächer werden, wird diese Grenze bei 3,37 % getestet.
Das bedeutet, dass die Hypothekenzinsen dazwischen liegen sollten 5,75 %–7,25 % mit der Grundannahme, dass die Spreads den größten Teil des Jahres über schlecht sein werden. Die 10-Jahres-Rendite wurde höher gehandelt 4,25 % dieses Jahr, aber die Hypothekenzinsen erreichten nicht das Niveau 7,25 %Die Spreads haben sich also besser entwickelt, als ich erwartet hatte.
Kürzlich sind wir einer Kugel ausgewichen, als die 10-Jahres-Rendite knapp bei 4,34 % lag, aber nicht überschritt, was dazu hätte führen können, dass die Hypothekenzinsen wieder auf 8 % zurückgingen. Wir haben uns mehrmals von dieser Schlüssellinie erholt, und letzte Woche sanken die 10-Jahres-Renditen trotz Arbeitsmarktdaten und Powells Gesprächen mit dem Kongress, und die Hypothekenzinsen beendeten die Woche bei 6,85 %. Die folgende Grafik zeigt den 10-Jahres-Renditehandel der letzten Woche (4.–8. März).
In der folgenden Grafik können Sie sehen, warum ich in der Vergangenheit die kritischen Niveaus für die 10-Jahres-Rendite besprochen habe: Der Tiefstwert liegt bei etwa 3,80 % und der Höchstwert bei 4,34 %. Wir sind auch noch nicht kaputt gegangen. Angesichts unserer aktuellen Wirtschaftsdaten und ohne ein neues kritisches globales Ereignis dürfte diese Spanne bestehen bleiben. Für die Hypothekenzinsen ist es von Vorteil, dass der US-Dollar nicht stärker wird, sondern langsam fällt – die Welt kann es nicht ertragen, dass er robuster wird. Powell sagte, die Fed-Politik sei restriktiv. Sollte die 10-Jahres-Rendite also über 4,34 % steigen, gehe ich davon aus, dass die Fed gemäßigter vorgehen wird, da sie nicht will, dass die Politik zu restriktiv wird.
Hier ist ein längerfristiger Blick auf die 10-Jahres-Rendite, um Ihnen das Ausmaß der Entwicklung in den letzten Jahren vorzustellen.
Anwendungsdaten erwerben
Als die Hypothekenzinsen stiegen 6,63 % bis 7,16 % Anfang des Jahres verzeichneten wir fünf Wochen in Folge negative Daten zu Kaufanträgen, etwas, das wir letztes Jahr nicht gesehen hatten. Das hat sich jedoch letzte Woche geändert. Bei sinkenden Zinsen konnten wir von Woche zu Woche ein Wachstum von 11 % verzeichnen.
Seit November 2023 haben wir neun positive und fünf negative Kaufantragsausdrucke erhalten, nachdem wir Feiertagsanpassungen vorgenommen haben. Im bisherigen Jahresverlauf hatten wir drei Positivdrucke gegenüber fünf Negativdrucken. Dies ist eine Kopie dessen, was im Jahr 2023 geschah, als die Zinsen stiegen. Allerdings waren wir letztes Jahr bei den Hausverkäufen von einer niedrigeren Messlatte ausgegangen. Das Bewegen der Nadel erfordert nicht viel, da wir alle wissen, dass wir es getan haben Käufer sind startklar und die Hausverkäufe sind auf einem Rekordtief.
Wöchentliche Daten zum Wohnungsbestand
Die positive Geschichte für den Wohnungsbau im Jahr 2024 war das Bestandswachstum, das wir im Jahresvergleich verzeichneten. Ja, ich weiß, es gibt nicht viele Häuser, aber Wachstum ist Wachstum, Leute! Je weiter wir uns vom äußerst ungesunden Immobilienmarkt im März 2022 fernhalten, desto glücklicher werde ich sein.
Nun noch etwas zu den Lagerbestandsdaten im Jahresvergleich: Der saisonale Tiefpunkt im letzten Jahr ereignete sich am 14. April, was die längste Zeit war, in der jemals ein saisonaler Tiefpunkt gefunden wurde. Mit diesen Informationen werden die Vorjahresvergleiche ein stärkeres Wachstum aufweisen als in einem traditionellen Jahr, in dem wir im Januar oder Februar einen saisonalen Tiefpunkt erreichen würden.
Hier ist ein Blick auf den Lagerbestand der letzten Woche:
- Wöchentliche Bestandsveränderung (1.–8. März): Der Lagerbestand stieg von 498.339 Zu 500.579
- Dieselbe Woche im letzten Jahr (2.–9. März): Der Lagerbestand ging zurück 419.419 Zu 413.199
- Der Allzeittiefststand der Lagerbestände lag im Jahr 2022 bei 240.194
- Der Lagerhöchststand für 2023 war 569.898
- Aus irgendeinem Grund: aktive Einträge für diese Woche in 2015 war 971.965
Neue Eintragsdaten
Die Daten zu neuen Einträgen nehmen jedes Jahr zu, aber sie sind für meinen Geschmack im Jahr 2024 immer noch etwas zu niedrig, da ich auf eine stärkere Erholung gehofft hatte, da diese Datenlinie im Jahr 2023 auf dem niedrigsten Stand aller Zeiten lag. Wachstum ist jedoch Wachstum, Und wenn wir das Niveau vom Frühjahr 2022 und 2021 erreichen können, werde ich ein glücklicher Camper sein.
Wöchentliche neue Listungsdaten für die letzte Woche in mehreren Vorjahren:
- 2024: 59.243
- 2023: 50.687
- 2022: 59.661
Für einen historischen Kontext waren neue Listungsdaten diese Woche im Jahr 2011 362.248.
Preissenkungsprozentsatz
Jedes Jahr wird bei einem Drittel aller Häuser vor dem Verkauf eine Preissenkung vorgenommen – es handelt sich hierbei um eine reguläre Wohnaktivität und diese Datenlinie ist sehr saisonabhängig. Der Preissenkungsprozentsatz kann steigen, wenn die Hypothekenzinsen steigen und die Nachfrage beeinträchtigt wird. Wenn die Zinsen sinken, fallen sie unter den Durchschnitt eines Jahres.
Der Lagerbestand ist höher als im letzten Jahr, und möglicherweise haben wir bereits den Tiefpunkt des Lagerbestands erreicht, so dass im Laufe des Jahres die Zahl der Häuser, die eine Preissenkung in Anspruch nehmen, zunehmen dürfte. Das Ziel besteht darin, zu sehen, wie sich die Hypothekenzinsvariable auf diese Datenlinie auswirkt.
Hier ist der Prozentsatz der Preissenkungen für die letzte Woche in den letzten Jahren. Wie Sie unten sehen können, lagen die prozentualen Preissenkungsdaten im Jahr 2022, als die Lagerbestände auf einem historischen Tiefstand waren und die Hypothekenzinsen unter 4 % lagen, auf einem äußerst ungesunden niedrigen Niveau.
- 2024: 30,5 %
- 2023: 30,6 %
- 2022: 16,7 %
Nächste Woche: Die Inflationswoche ist da
Wir gehen von der Beschäftigungswoche zur Inflationswoche über, in der wir CPI- und PPI-Inflationsberichte erhalten. Die CPI-Daten werden interessant sein, weil jeder Nerd in Amerika das Gleiche über den letzten CPI-Bericht gesagt hat. Der Bericht enthielt einen riesigen seltsamen OER-Druck, der stark abwich und die Daten heißer machte, als sie hätten sein sollen. Wir werden sehen, ob sich das in diesem oder im nächsten Bericht normalisiert. Wie wir alle wissen, führt der Wohnungsboom bis zum Wohnungsabschwung zu weiteren Desinflationsdaten bei den Wohnungsmieten. Sollten die Inflationsberichte deutlich schwächer ausfallen als erwartet, können wir diese Woche mit weiterhin niedrigeren Hypothekenzinsen rechnen.