Während der Großen Rezession waren „Zombie-Zwangsvollstreckungen“ den Dienstleistern ein Dorn im Auge. Ohne Geld, um ihre Hypotheken zu bezahlen, unter Wasser einige Kreditnehmer einfach verlassen ihre Häuser.
Als die Covid-19-Pandemie im März 2020 begann, waren Zwangsvollstreckungen durch Zombies eine der größten Ängste der Wohnungswirtschaft.
Im August 2021 wird die Amt für finanziellen Verbraucherschutz (CFPB) legte in seinen Wartungsrichtlinien fest, dass es für Dienstleister „Freiwild“ sei, ein leerstehendes Grundstück zu kündigen, da dies besser für die Sicherheit der örtlichen Gemeinschaft sei. Andere Immobilien wurden jedoch während der Pandemie durch ein Zwangsvollstreckungsmoratorium geschützt, das im Januar auslief.
Trotz dieses grünen Lichts steht die Zwangsvollstreckung der Zombies noch aus.
„Ich wäre sehr überrascht, wenn die Zahl der Zombie-Immobilien nicht weiter sinken würde“, sagt Rick Sharga, Executive Vice President bei RealtyTrac, sagte er in einem Interview mit HousingWire. „Es gibt so viel Nachfrage nach Wohnraum und so wenig Bestand, dass ich erwarte, dass die meisten Immobilien verkauft und nicht aufgegeben werden.“
Datenanbieter ATTOM Schätzungen zufolge wurden im ersten Quartal 2022 landesweit 7.363 Wohnimmobilien, die vor einer möglichen Zwangsvollstreckung stehen, von ihren Eigentümern leer gelassen, gegenüber 7.432 im vierten Quartal 2021, aber gegenüber 6.677 im ersten Quartal 2021.
Laut Sharga sind Zombie-Zwangsvollstreckungen ein Nebenprodukt der Komplexität der Zwangsvollstreckungsgesetze im ganzen Land, hauptsächlich in Staaten, in denen die Zwangsvollstreckung über ein Gerichtsverfahren erfolgt. Der Prozess kann sich in einigen Fällen über 1.000 Tage hinziehen.
„Zombie-Zwangsvollstreckungen passieren typischerweise in Staaten, in denen der Gesetzgeber außerordentlich lange Zwangsvollstreckungsfristen zum Schutz der Verbraucher eingeführt hat, aber sie haben den Prozess so lange gemacht, dass der Verbraucher oft aufgibt und das Eigentum verlässt, bevor die Zwangsvollstreckung abgeschlossen ist.“
Der ATTOM-Bericht zeigt, dass sechs der sieben Staaten mit den meisten Zombie-Zwangsvollstreckungen im Nordosten und Mittleren Westen liegen. New York hat mit 2.074 im ersten Quartal 2022 die höchste Anzahl an Zombie-Immobilien, gefolgt von Ohio (942), Florida (916), Illinois (676) und Pennsylvania (356).
Auch wenn Kreditgeber und Dienstleister mit weniger Fällen von Zombie-Zwangsvollstreckungen zu tun haben, stehen sie Experten zufolge vor einem komplizierteren und kostspieligeren Prozess. Seit der Großen Rezession haben Bundesstaaten und Kommunen Gesetze verabschiedet, um Dienstleistern die Verantwortung für die Instandhaltung leerstehender Immobilien zu übertragen.
„Was insbesondere während der Zwangsvollstreckungskrise passiert ist, ist, dass viele Dienstleister und Kreditgeber die Zwangsvollstreckung jahrelang hinausgezögert haben, weil sie sehen wollten, ob die Immobilienwerte steigen“, sagte Geoff Walsh, Anwalt bei der Nationales Zentrum für Verbraucherrechtsagte HousingWire.
Laut Walsh verlangen Gesetze, die von vielen Bundesstaaten und Kommunen erlassen wurden, dass Kreditgeber, die die Zwangsvollstreckung durchführen, Immobilien während des Zwangsvollstreckungsverfahrens registrieren, inspizieren und warten, auch bevor die Kreditgeber nach einer Zwangsversteigerung das Eigentum erwerben.
„Dienstleister würden gerne glauben, dass das verlassene Eigentum nicht in ihrer Verantwortung liegt, aber das stimmt nicht immer. Einige Kommunen verlangen, dass der Dienstleister zumindest einige routinemäßige Wartungsarbeiten durchführt, wie z. B. das Gras mähen, obwohl sie technisch gesehen nicht die Kontrolle über das Grundstück haben“, fügte Sharga hinzu.
Der Druck, den Prozess zu beschleunigen, ergibt sich aus der Tatsache, dass eine Immobilie in Zwangsvollstreckung dazu neigt, Käufer dazu zu bringen, ihre Angebote zu reduzieren. Wenn die Immobilie leer steht, werden sie das Angebot weiter senken. Regierungsbehörden, die Garantien und Versicherungen anbieten – im Falle einer Zwangsvollstreckung durch Zombies höchstwahrscheinlich die FHA – machen sich ebenfalls Sorgen um den Zustand des Hauses.
„Sie haben Formeln und Zeitpläne, in denen sie den Kreditgeber dafür bestrafen, dass er so lange braucht, um das Eigentum an sie zurückzubekommen. Das ist die Hauptquelle der Hebelwirkung oder Regulierung. Sie wollen sie nicht zurückbekommen, wenn sie weggeworfen oder zerstückelt sind. Sie wollen sie so gut wie möglich wieder in Form bringen“, sagte Walsh.
Die Zwangsvollstreckung einer verlassenen Immobilie sollte unkomplizierter sein, ist es aber manchmal nicht.
Lance Olsen, geschäftsführender Gesellschafter für Pacific Northwest bei McCarthy & Holthus, LLP, sagte, dass, wenn die Immobilie als leerstehend bestätigt wird, die Kündigungsfrist in Washington in einigen Fällen von 120 Tagen auf 90 Tage verkürzt werden kann. Das staatliche Recht enthält jedoch keine spezifischen Leitlinien dazu, wann eine Immobilie zur Zwangsvollstreckung frei ist.
„Es gibt einige Gesetze in Washington, die den besetzten Status für andere Zwecke kommentieren, wie zum Beispiel die Erhaltung von Eigentum, aber nicht für Zwangsvollstreckungszwecke“, sagte Olsen. „Der Servicer ist besser bedient, wenn er die Zwangsvollstreckung auf der Grundlage eines festgestellten Zahlungsverzugs gemäß den Bedingungen des Schuldscheins und der Treuhandurkunde einleitet und nicht nur auf der Grundlage des Vakanzstatus.“
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