Foto von Patrick T. Fallon / AFP) (Foto von PATRICK T. FALLON/AFP über Getty Images
- Nach Angaben des Unternehmens versucht WeWork, alle seine Mietverträge für gewerbliche Büroflächen neu zu verhandeln.
- Der Schritt soll dem Unternehmen dabei helfen, seine Kostenstruktur nach Jahren des nicht nachhaltigen Wachstums anzupassen.
- Es ist auch ein besorgniserregendes Zeichen für große Probleme im Gewerbeimmobilienbereich, da die Schulden bei sinkenden Immobilienwerten kurz vor der Fälligkeit stehen.
Um die Kosten zu senken und sein Geschäft anzupassen, plant WeWork nach eigenen Angaben, nahezu alle Mietverträge mit den Eigentümern der Gebäude, in denen das Unternehmen Mietflächen mietet, neu zu verhandeln.
Der Schritt ist ein Zeichen für die anhaltende Notlage des Unternehmens, da es die Nachwirkungen einer Phase nicht nachhaltigen Wachstums übersteht, aber es ist auch ein Warnsignal für die breitere Gewerbeimmobilienbranche.
WeWork-CEO sagte David Tolley am Mittwoch in einem Brief dass die aktuellen Leasingverbindlichkeiten „immer noch zu hoch sind und dramatisch nicht den aktuellen Marktbedingungen entsprechen“.
Diese „aktuellen Marktbedingungen“ beziehen sich auf einen Gewerbeimmobilienmarkt, der zunehmend unter Druck gerät durch höhere Zinsen, anhaltende Homeoffice-Trends und sinkende Gewerbeimmobilienwerte.
Da im Vergleich zur Pandemie weniger Mitarbeiter in Büros arbeiten, ist die Nachfrage nach Büroflächen zurückgegangen, was zu sinkenden Einnahmen für Vermieter geführt hat. Und wenn die Nachfrage nach Büroflächen sinkt, sinkt auch der zugrunde liegende Wert des Gebäudes selbst.
Die sinkende Nachfrage stellt eine besonders schwierige Situation für Vermieter dar, die kurz davor stehen, die Schulden hinter ihren Gewerbeimmobilien zu refinanzieren, da die Zinssätze im vergangenen Jahr stark gestiegen sind und sich auf Mehrjahreshöchstständen befinden.
Die Umschuldung von Zinssätzen von nahezu 0 % vor der Pandemie auf heutige Zinssätze im mittleren bis hohen einstelligen Bereich könnte den finanziellen Druck auf gewerbliche Immobilieneigentümer erhöhen und zu weiteren Zahlungsausfällen führen.
WeWork sieht diese weit verbreitete Schwäche auf dem Gewerbeimmobilienmarkt als Gelegenheit, seine Mietverträge zu günstigeren Konditionen neu zu verhandeln, und das Unternehmen könnte einen gewissen Einfluss haben, wenn es droht, ganz aus dem Mietvertrag auszusteigen.
„Im Rahmen dieser Verhandlungen gehen wir davon aus, dass wir ungeeignete und leistungsschwache Standorte verlassen und in unsere stärksten Vermögenswerte reinvestieren, während wir unser Produkt kontinuierlich verbessern“, sagte Tolley in seinem Brief.
Die Leerstandsquoten in gewerblichen Bürogebäuden sind seit Beginn der Pandemie im März 2020 kontinuierlich gestiegen. Die Büroleerstandsquote in den USA liegt bei etwa 13 %, deutlich über ihrem Niveau vor der Pandemie von etwa 9,5 %. Die hybride Arbeitsbewegung fordert auch ihren Tribut auf dem Markt für gewerbliche Büroimmobilien, da Unternehmen ihre Präsenz konsolidieren oder auf Co-Working-Spaces wie WeWork zurückgreifen, um mehrmals im Monat persönliche Bürotreffen zu ermöglichen.
Der Anteil der Arbeitnehmer, die immer noch von zu Hause aus arbeiten, hat sich bei etwa 20–25 % stabilisiert und liegt damit unter dem Niveau der Pandemie, aber viel höher als vor COVID-19. Laut Goldman Sachs wird die Zahl der leerstehenden Büroflächen im nächsten Jahrzehnt und darüber hinaus um 267 Millionen Quadratfuß steigen.
All dies führt zu einem schwächelnden Markt, der zu steigenden Ausfällen und Zahlungsverzugsraten bei gewerblichen Hypotheken führt. Der Die Ausfallrate bei gewerblichen Bürokrediten erreichte letzten Monat 5 %. was ein fast zweijähriges Hoch darstellt.
Ein kürzlich Bericht der Newmark Group geht davon aus, dass etwa 1,2 Billionen US-Dollar an gewerblichen Immobilienschulden „potenziell in Schwierigkeiten“ und zahlungsunfähig sind. Newmark schätzt, dass es 303 Milliarden US-Dollar an notleidenden Krediten gibt, die bis 2025 fällig werden, was möglicherweise zu einer Welle schmerzhafter Refinanzierungen führt.
„Es wird eine Abrechnung geben, und jeder, der mit der Lösung des Problems gewartet hat, wird es bereuen“, sagte David Bitner, Forschungsleiter bei Newmark, letzten Monat in einem Interview mit der Los Angeles Times.
Diese Einschätzung könnte letztendlich zu Gunsten von WeWork ausfallen, wenn das Unternehmen günstigere Mietverträge abschließen kann, insbesondere wenn die Arbeitnehmer irgendwann wieder ins Büro zurückkehren.