Da die Zinssätze jetzt auf 14-Jahres-Höchstständen liegen, werden die Kosten für Wohneigentum für die meisten potenziellen Käufer von Eigenheimen zu einem Problem. HousingWire sprach kürzlich mit Mike Darne, Vice President of Marketing bei CreditXpert, darüber, wie Hypothekengeber Kredite nutzen können, um Wohneigentum erschwinglicher zu machen.
HousingWire: Bei Zinssätzen auf 14-Jahres-Höchstständen, welche Art von Druck setzt das auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum aus?
Mike Darne: Dies ist möglicherweise die merkwürdigste Zeit in der Geschichte für den Hypotheken- und Wohnungssektor, insbesondere wenn es um die Erschwinglichkeit geht.
Die Erschwinglichkeit ist auf einem Allzeittief, was auf den Anstieg der Zinssätze, die pandemiebedingte Nachfrage nach Eigenheimen, einen angespannten Arbeitsmarkt und Probleme in der Lieferkette zurückzuführen ist. Doch zwei dieser vier Faktoren verlieren an Bedeutung. Die pandemische Nachfrage ist so gut wie versiegt, obwohl der Schaden, den sie angerichtet hat, die Immobilienpreise jahrelang hoch halten wird. Allerdings gab es während des Kaufrauschs nur einen 3-Monats-Vorrat an Häusern. Der Markt sitzt jetzt auf einem Vorrat von mehr als 9 Monaten. Häuser verkaufen sich nicht so schnell und Verkäufer sonnen sich nicht mehr auf einem Verkäufermarkt. Dies sollte bedeuten, dass die Immobilienpreise sinken werden.
Auch die Probleme in der Lieferkette lösen sich. Die Kosten für Baumaterialien haben ihren Höchststand unterschritten. Mit der Zeit wird dies auch dazu beitragen, die Wohnungspreise zu senken.
Es ist sicherlich hilfreich, wenn sich zwei der vier Faktoren verbessern. Der angespannte Arbeitsmarkt und die Zinssätze werden sich jedoch auf absehbare Zeit weiterhin negativ auf die Erschwinglichkeit auswirken. Der Punkt ist, dass diese vier Faktoren makroökonomischer Natur sind. Es gibt nichts, was Kreditgeber oder Antragsteller dagegen tun können. Am Ende des Tages ist dies die Hand, die der Wohnungsmarkt ausgeteilt hat. Es liegt an uns allen, herauszufinden, wie man es spielt.
HW: Wie können Hypothekenbanken Kredite nutzen, um Wohneigentum erschwinglicher zu machen?
MD: Ich finde einen „Back-to-Basics“-Ansatz immer nützlich in Zeiten sich schnell verändernder Marktdynamiken oder wenn ich etwas Neues beginne. Es ist klar, dass wir uns in einem unruhigen Markt befinden, und ich glaube auch, dass Kreditgeber und ihre Antragsteller die Möglichkeit haben, etwas Neues auszuprobieren.
Das grundlegendste Prinzip der Hypothekenvergabe beginnt mit den 3 Cs – Kapazität, Sicherheiten und Kredit. Ich halte es für wichtig, sich auf diese zu konzentrieren, da jeder dieser Faktoren in der Kontrolle des Bewerbers liegt. Kapazität ist natürlich die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers. Es berücksichtigt ihr Einkommen und ihr Vermögen. Sicherheiten beziehen sich auf das, was der Kreditnehmer kauft. Auch hier liegt es an ihnen, obwohl sie durch den aktuellen durchschnittlichen Eigenheimpreis von fast 430.000 $ erheblich beeinflusst werden. Bei Kapazität und Sicherheiten ist zu beachten, dass sie in dem Sinne sehr statisch sind, dass der Antragsteller innerhalb der Zeit, die für die Bearbeitung seiner Hypothek erforderlich ist, wenig dagegen tun kann.
Kredit hingegen ist dynamisch. In den meisten Fällen können Antragsteller mit datengestützten Tools wie denen von CreditXpert ihre Kreditwürdigkeit ausreichend verbessern, um ihre Finanzierungsmöglichkeiten zu erweitern, die Rate, die sie für ihre Hypothek zahlen, verbessern und/oder ihre Kaufkraft erhöhen. Indem sie sich im Hypothekenprozess zuerst auf Kredite konzentrieren und sich buchstäblich Minuten Zeit nehmen, um Optionen zur Verbesserung der Punktzahl zu prüfen, können Kreditnehmer und Kreditgeber die Erschwinglichkeit auf Antragstellerebene beeinflussen. Genau so spielen wir die Hand, die der Markt ausgeteilt hat.
Und es ist ein echter Vorteil, die Karte zur Verbesserung der Kreditwürdigkeit zu spielen. Stellen Sie sich vor, jemand, der nach einem Haus im mittleren Preisbereich von etwa 430.000 US-Dollar sucht, hat möglicherweise eine anfängliche Kreditwürdigkeit von knapp unter 700. Heute bedeutet dies, dass dieser Kreditnehmer damit rechnen kann, 6,00 % für seine Hypothek zu zahlen. Nehmen wir an, dass derselbe potenzielle Hauskäufer seine Kreditwürdigkeit um 60 Punkte verbessern kann. Dadurch könnte der von ihnen zu zahlende Satz auf 5,75 % gesenkt werden. Dies könnte am Ende dazu führen, dass sie 115 US-Dollar pro Monat und mehr als 20.000 US-Dollar über die Laufzeit des Darlehens sparen.
Eine Frage, die uns oft gestellt wird, lautet: „Woher wissen Kreditgeber, ob ein Bewerber das Potenzial hat, seine Kreditwürdigkeit zu verbessern?“ Hier ist es für Kreditgeber wichtig, bei der Arbeit mit Antragstellern einen datengesteuerten Ansatz zu verfolgen. CreditXpert bietet Kreditgebern eine vorausschauende Krediteinblicksplattform, die ihnen genau aufzeigt, was erforderlich ist, um eine gewünschte mittlere Punktzahl zu erreichen, und die Wahrscheinlichkeit, dieses Ziel zu erreichen.
HW: Vor welchen Herausforderungen stehen Kreditgeber, wenn sie versuchen, Kredite zu nutzen, um Wohneigentum erschwinglicher zu machen?
MD: Kreditgeber stehen vor drei großen Herausforderungen, wenn sie versuchen, Kredite zu nutzen, um Wohneigentum erschwinglicher zu machen.
Raten steht an erster Stelle. Viele erfahrene Hypothekenexperten glauben, dass sie „wissen“, was nötig ist, um die Punktzahl eines Antragstellers zu verbessern. Dies ist eine gefährliche Taktik. Die Beeinflussung der Kreditwürdigkeit ist äußerst komplex. Eine ungenaue Schätzung bei der Empfehlung einer Reihe von Maßnahmen könnte die Punktzahl eines Bewerbers beeinträchtigen und seine Chancen auf den kurzfristigen Kauf eines Eigenheims ruinieren.
Die Zeit ist die zweite. Um es klar zu sagen, die Verwendung einer datengesteuerten Kreditstrategie verlängert den Hypothekenprozess nicht, da dies gleichzeitig mit allen routinemäßigen Verarbeitungsaktivitäten erfolgen kann, die für jeden Kredit erforderlich sind. Aber viele Kreditgeber, mit denen wir zusammenarbeiten, erhalten einen Sprung in die Sache, indem sie den Kredit ganz oben auf den Hypothekenprozess stellen. Proaktiv in Bezug auf Kredite zu sein, bewirkt zwei Dinge. Erstens gibt es sowohl dem Kreditgeber als auch dem Antragsteller etwas mehr Spielraum, um Dinge anzusprechen, die möglicherweise zu einer niedrigeren Kreditwürdigkeit beigetragen haben. Zweitens sendet die Verschiebung des Kredits an den Beginn des Prozesses, vielleicht sogar in die Vorqualifizierungsphase, eine Botschaft an die Antragsteller, dass der Kreditgeber verpflichtet ist, das beste Angebot zu präsentieren und ihr Geschäft zu gewinnen. Dies ist eine wichtige Taktik für Kreditgeber, da unsere Verbraucherstudie 2021 ergab, dass 61 % der Hypothekenantragsteller bei zwei oder mehr Kreditgebern einen Antrag stellten.
Die dritte Herausforderung, der sich Kreditgeber gegenübersehen, wenn sie versuchen, Kredite zu nutzen, um Wohneigentum erschwinglicher zu machen, besteht darin, das richtige Werkzeug zu finden. Oftmals konzentrieren sich Kreditgeber nur auf Bewerber mit weniger als idealen Kredit-Scores und tun eines von zwei Dingen. Zuerst machen sie einfach weiter und schicken ein Ablehnungsschreiben. Dies ist zeitaufwändig, teuer und in vielen Fällen eine unglückliche Verschwendung von Blei. Der Kreditgeber kann den Kreditnehmer auch an eine Kreditreparatur oder eine Kreditberatung verweisen, die beide weit von einer Kreditverbesserung entfernt sind.
Aber wo viele Kreditgeber das Boot auf Kredit verpassen, ist, nicht nach Möglichkeiten zu suchen, die Kreditwürdigkeit für ALLE ihre Bewerber zu verbessern. Hier können Kreditverbesserungen und Tools wie CreditXpert eine wichtige Strategie für Kreditgeber sein. Stellen Sie sich Kreditverbesserung als „Tuning“ vor. Tune-Ups kosten nicht viel, nehmen nicht viel Zeit in Anspruch und sind sehr effektiv. Im Kredit-Score-Beispiel ist nichts „falsch“ mit dem Kredit-Score des Kreditnehmers, obwohl es mit ein paar Maßnahmen besser sein könnte, um den Zinssatz zu senken, den sie für ihre Hypothek zahlen werden. Von den Millionen von Credit Pulls, die wir jedes Jahr analysieren, haben wir festgestellt, dass 73 % derjenigen mit einem anfänglichen Score von weniger als 760 sich innerhalb von 30 Tagen um mindestens 20 Punkte verbessern könnten. Dies bedeutet, dass bei den Antragstellern für eine Hypothek ein erhebliches kurzfristiges ungenutztes Potenzial vorhanden ist.
Wenn das, was wir bei CreditXpert tun, als „Tuning“ bezeichnet werden kann, ist die Kreditreparatur und Kreditberatung wie eine „Grundüberholung“. Überholungen sind zeitaufwändig und teuer. Für beides ist in der Zeit, die für die Bearbeitung und den Abschluss einer Hypothek benötigt wird, keine Zeit. Beide haben natürlich ihren Platz, aber beide gelten für eine viel kleinere Untergruppe potenzieller Käufer von Eigenheimen. Beides zu empfehlen bedeutet nicht, die Hand zu spielen, sondern zu folden.
HW: Wie hilft CreditXpert Kreditgebern, potenzielle Möglichkeiten für Bewerber zu finden?
MD: CreditXpert kann Kreditgebern helfen, Möglichkeiten für ihre Bewerber zu finden, sowohl auf strategischer als auch auf taktischer Ebene. Auf strategischer Ebene müssen Kreditgeber die Nachfrageseite der Gleichung verstehen. Dies bedeutet, dass Sie genau wissen, woher das Volumen der Kreditanfragen im gesamten Kreditspektrum kommt. Während der Pandemie haben wir beispielsweise einen deutlichen Anstieg der Anfragen am oberen Ende des Spektrums und einen beträchtlichen Rückgang der Anfragen im Bereich von 580 bis 680 gesehen. Dies war ein Signal dafür, dass ein ganz anderer Bewerbertyp auf den Markt drängte und die Kreditgeber gut daran getan hätten, ihre Strategie entsprechend anzupassen.
Kreditgeber müssen nicht nur verstehen, woher das Anfragevolumen kommt, sondern sich auch auf das Kreditpotenzial der Antragsteller konzentrieren. CreditXpert veröffentlicht einen monatlichen Bericht mit dem Namen Mortgage Credit Potential Index (MCPI). In diesem Bericht zeigen wir nicht nur, woher die Nachfrage kommt, sondern zeigen auch das Potenzial in jedem 20-Punkte-Kreditband auf. Der MCPI zeigt den Prozentsatz der Bewerber in jedem Bereich, die sich innerhalb von 30 Tagen um mindestens 20 Punkte verbessern könnten, konzentriert sich aber auch auf den Prozentsatz der Bewerber, die durch eine Verbesserung ihrer Kreditwürdigkeit ein besseres Ergebnis erzielen könnten. Beispielsweise schlüsseln wir den Prozentsatz der Bewerber auf, die sich für ein herkömmliches Darlehen qualifizieren, ihren Zinssatz senken usw. Durch die Betrachtung der potenziellen Seite der Gleichung beginnen die Kreditgeber, auf neue Weise über ihren Bewerberpool nachzudenken. Ausrangierte Kredite werden zu kündbaren Krediten. Diejenigen, die anfänglich gut qualifiziert waren, können für Kreditgeber zu Gelegenheiten werden, ein äußerst überzeugendes Angebot auf den Tisch zu legen und Konkurrenten auszustechen.
Auf taktischer Ebene hilft CreditXpert Kreditgebern dabei, das Kreditpotenzial JEDES Antragstellers zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme leicht zu erkennen. Unsere neue Plattform, die Anfang dieses Monats veröffentlicht wurde, stellt das Kreditpotenzial jedes Antragstellers direkt vor die Hypothekendarlehenssachbearbeiter und ermöglicht es ihnen, genau zu sehen, was erforderlich ist, um eine gewünschte Zielpunktzahl zu erreichen, sowie die Wahrscheinlichkeit, dies zu erreichen. Der Schlüssel hier ist, dass dies ein schneller, datengesteuerter Prozess ist, der Kreditgebern den Vorteil verschaffen kann, den sie benötigen, um das Geschäft eines Bewerbers in einem der wettbewerbsintensivsten Märkte zu gewinnen, die wir seit Jahren gesehen haben.
Weitere Informationen darüber, wie CreditXpert Kreditgebern hilft, potenzielle Möglichkeiten für Bewerber zu finden, finden Sie unter kreditexperte.com.
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