Auf dem umkämpften Immobilienmarkt von heute wenden sich immer mehr Immobilieninvestoren an private Geldgeber, um Geschäfte schneller abzuschließen, Immobilienbewertungen zu verbessern und ihre Renditen zu steigern.
Das Problem bei privaten Geldverleihern ist, dass gute kaum zu bekommen sind. Schauen wir uns an, was private Geldverleiher tun und wie sie arbeiten, sowie die potenziellen Vorteile der Verwendung von Privat- oder Hartgelddarlehen und wie man einen seriösen privaten Geldverleiher findet und auswählt.
So überprüfen Sie einen privaten Geldverleiher
Jeder mit etwas mehr Geld kann ein privater Kreditgeber werden, aber das bedeutet nicht, dass jeder private Kreditgeber für eine Immobilientransaktion geeignet ist. Im Folgenden finden Sie einige hilfreiche Vorschläge zur Überprüfung eines privaten Geldverleihers:
- Fordern Sie eine Referenzliste für andere Immobilieninvestoren an, die kürzlich Transaktionen mit dem Kreditgeber abgeschlossen haben.
- Wenn Ihr Staat eine Kreditlizenz verlangt, stellen Sie sicher, dass der Kreditgeber lizenziert ist.
- Untersuchen Sie frühere Transaktionen mit einem Kreditgeber, z. B. die Finanzierung von Renovierungsarbeiten an als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, um die Erfahrung des Kreditgebers mit verschiedenen Immobilienprojekten besser zu verstehen.
- Verstehen Sie, woher die Finanzierung kommt, sei es vom Kreditgeber oder einem Konsortialkredit mit Mitteln mehrerer Investoren.
- Erkundigen Sie sich, ob Fonds in einer Summe oder über ein Ziehungsverfahren ausgegeben werden, bei dem in verschiedenen Phasen der Transaktion Darlehensgelder erhalten werden.
- Untersuchen Sie die Kreditkonditionen privater Kreditgeber, z. B. die vom Kreditnehmer geforderten Dokumente, den jährlichen Zinssatz, die Gebühren und die Punktelänge des Kredits und die Amortisationsdauer, die Strafen für die vorzeitige Kreditrückzahlung, die Voraussetzungen für die Verlängerung eines Kredits und die erforderliche Dauer einen Kredit zu finanzieren, und ob der private Geldverleiher jemals von einem Kredit zurückgetreten ist.
So finden Sie einen seriösen privaten Geldverleiher
Im Vergleich zu größeren Banken oder sogar einer lokalen Kreditgenossenschaft ist die private Kreditvergabe stärker auf Beziehungen angewiesen. Umso besser sind die Chancen eines privaten Kreditgebers, Geld für zukünftige Projekte zu bekommen, wenn er weiß, dass er pünktlich zurückgezahlt wird und er einem Kreditnehmer vertrauen kann.
Da sich private Kreditgeber eher auf Mundpropaganda als auf Werbung für die breite Öffentlichkeit verlassen, können sie schwieriger zu finden sein, aber sie sind die Zeit und Mühe wert.
1. Gewinnen Sie ein grundlegendes Verständnis für die Funktionsweise von Privatkrediten.
Der erste Schritt besteht darin, einen privaten Geldkredit aus Sicht des Kreditgebers zu betrachten. Im Gegensatz zu einer großen Bank, die von der Federal Reserve unterstützt wird, riskiert ein privater Geldverleiher sein eigenes Geld.
Ein privater Geldverleiher möchte zusätzlich zum Verständnis des Vermögens und wie ein privates Darlehen zur Wertsteigerung eingesetzt wird, die folgenden Dinge wissen:
- Wird der Kredit durch den Wert der Immobilie, andere Vermögenswerte des Kreditnehmers oder eine Mischung aus beidem besichert?
- Wie stehen potenzielle Risiken im Vergleich zu den erwarteten Vorteilen, wie z. B. die Erlangung einer Bebauungsgenehmigung, um einen Keller in ein Studio-Apartment umzuwandeln, um die Mieteinnahmen zu steigern und eine Wertsteigerung zu erzwingen?
- Ist die potenzielle Rendite eines privaten Kreditgebers größer als die Gefahren einer Investition, z. B. dass ein Kreditnehmer ein Projekt nicht abschließt oder eine schlechte Erfolgsbilanz hat?
- Wann erhält der Kreditgeber eine Kapitalrückzahlung (geliehene Mittel) und eine Kapitalrendite (Zinsen auf die geliehenen Mittel)?
2. Aufbau eines privaten Geldverleihnetzwerks für Immobilien.
Immobilien sind eine menschenorientierte Branche, und praktisch jeder weiß das. Ein privater Geldverleiher, der in seiner Arbeit hervorragend ist, kann normalerweise gefunden werden, indem man andere Investoren und andere im Netzwerk eines Immobilieninvestors fragt, wie zum Beispiel:
- Versicherungsmakler und Immobilienschätzer
- Auftragnehmer, Lieferanten und Handwerker sind alle verfügbar.
- Escrow Officers und Title Agents.
- Immobilienverwalter und Immobilienmakler, die an der Zusammenarbeit mit Investoren interessiert sind.
- Selbst wenn ein Hypothekenmakler oder ein herkömmlicher Kreditgeber die Transaktion nicht finanzieren kann, können sie möglicherweise darauf verweisen.
Private Geldverleiher können innerhalb und außerhalb des Immobiliengeschäfts angesiedelt sein. „Auch wenn ein Kreditgeber keine Immobilienerfahrung hat, ist er oder sie möglicherweise bereit, eine Finanzierung bereitzustellen, wenn ein potenzielles Geschäft attraktiv ist“, sagt Joshua Blackburn, CEO, Sich entwickelndes Zuhause. „Auf der anderen Seite kann die Zusammenarbeit mit einem privaten Kreditgeber außerhalb des Unternehmens dazu führen, dass ein Investor mehr Zeit damit verbringt, die Eigenschaften des Geschäfts mit dem privaten Kreditgeber zu besprechen“, fügt er hinzu.
3. Stellen Sie ein Deal-Pitchbook zusammen.
Wie jeder andere Kreditgeber möchte ein privater Geldverleiher einen Kreditnehmer nicht wegen einer versäumten Zahlung verfolgen, einen Kredit zwangsverpflichten und das Eigentum zurückfordern oder eine geringere Rendite als erwartet erzielen.
Ein Pitchbook, auch bekannt als Dealbook, ist eine Präsentation, die von einem Investor für einen privaten Geldverleiher erstellt wurde und die das Geschäft beschreibt, wie es funktioniert und wie sowohl der Investor als auch der Kreditgeber davon profitieren würden.
Das Folgende sind Informationen, die Sie einem privaten Geldverleiher anbieten können:
- Eine Zusammenfassung des Deals, einschließlich des Kaufpreises und der Bewertung, der geplanten Renovierungs- oder Erweiterungsarbeiten und Kosten, des Werts nach Reparatur (ARV) basierend auf aktuellen Vergleichswerten und der erwarteten Kapitalrendite (ROI).
- Der Lebenslauf des Investmentteams der Transaktion umfasst die Geschäftspartner eines Investors, Renovierungsunternehmen, Versicherungsagenten und Titelfirmen oder Anwälte, die den Abschluss durchführen.
- Eine Kopie des Kauf- und Verkaufsvertrags zeigt an, dass die Transaktion zum Abschluss bereit ist, sobald die Mittel eingegangen sind.
- Fotos, Videos, Drohnenaufnahmen, Grundrisse und ein Lageplan der erworbenen Immobilie, um die Transaktion zu visualisieren und nachzuvollziehen.
4. Erstellen Sie eine Liste potenzieller Kreditgeber.
Der Aufbau einer Beziehung zu einem potenziellen privaten Geldverleiher ist keine Einbahnstraße. Ein privater Geldverleiher lässt sich gerne von einem Kreditnehmer beeindrucken, denn ein Anleger möchte sich beim Kunden wohlfühlen.
Der langsame und einfache Ansatz funktioniert normalerweise gut, wenn Sie sich mit einem privaten Kreditgeber treffen. Indem ein Investor jeden Schritt der vorgeschlagenen Vereinbarung mit einem Kreditgeber bespricht, einschließlich der erwarteten Kosten, Termine und der voraussichtlichen Gewinnverteilung, kann ein Investor seine Chancen auf einen privaten Kredit verbessern.
Je entspannter ein privater Geldgeber mit dem Kreditnehmer und dem vorgeschlagenen Projekt ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass ein Investor eine Finanzierung von einem privaten Kreditgeber erhält.
Grant McDonald ist Vizepräsident für Unternehmensentwicklung bei 14th Street Capital.
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