Die über dem Konsens liegenden Inflationszahlen der letzten Woche brachten den Hypothekenmarkt wieder in eine bittere Realität: Der durchschnittliche Zinssatz für Festhypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren, ein von Branchenexperten genau beobachteter Index, könnte länger als bisher erwartet in der Nähe oder sogar über der 7-Prozent-Marke liegen .
Sollte dieses Szenario eintreten, werden Analysten und Führungskräfte bereit sein, ihre Grunderwartungen für 2024 zu aktualisieren, einschließlich weniger Refinanzierungs- und Kaufkredite als bisher prognostiziert. Sie sagen aber auch, dass es keinen Raum mehr für einen dramatischen Kapazitätsabbau in der gesamten Branche gebe.
Hypothekenexperten fügten hinzu, dass in Schwierigkeiten geratene Kreditgeber – die Mitarbeiter entlassen, Geldspritzen erhalten haben und übermäßig begeistert von einer Markterholung nach zwei Jahren schrumpfender Kreditvergaben waren – gezwungen sein könnten, andere Optionen wie Fusionen und Übernahmen zu finden.
„Wir sind zurück im Land der Hypothekenzinsen von über 7 %“, sagt Will Chang. Pennymacsagte der Senior Managing Director und Chief Investment Officer in einem Interview mit GehäuseDraht. „Im Guten wie im Schlechten beginnen die Verbraucher zu begreifen, dass die Tage der 2- oder 3-Prozent-Hypotheken längst vorbei sind und für einige Zeit nicht wieder auftauchen werden.“
Chang sagte, einige Branchenexperten hätten gedacht, dass in diesem Jahr zumindest „ein kleiner Teil“ des Refinanzierungsvolumens zurückkommen würde, aber „das wurde verdrängt“. Unterdessen werde das Volumen auf dem Einkaufsmarkt trotz der Umsätze, die auf Lebensereignissen basieren – etwa wenn jemand Kinder bekommt oder sich scheiden lässt – auf absehbare Zeit gering bleiben, fügte er hinzu.
Letzte Woche, die US-Büro für Arbeitsstatistik berichtete, dass die Verbraucherpreise im März im Vergleich zum Vorjahr um 3,5 % gestiegen seien. Der März war der zweite Monat mit einer Beschleunigung der Inflation und der bedeutendste Anstieg seit August 2023.
Die Anleger reagierten mit einer Anpassung ihrer Erwartungen hinsichtlich der Anzahl der Zinssenkungen Federal Reserve dieses Jahr. Ende 2023 rechneten sie mit sechs Zinssenkungen für das Jahr. Vor ein paar Wochen wurden drei Kürzungen zur erwarteten Norm. Jetzt sind es zwei oder weniger Kürzungen und einige Experten – wie der ehemalige Finanzminister Lawrence Summers – haben eine Zinserhöhung in ihre Szenarien einbezogen, obwohl die Wahrscheinlichkeit dafür weiterhin gering ist.
Goldman Sachs Analysten haben ihre Prognose einer ersten Zinssenkung von Juni auf Juli verschoben, da die Fed höhere Inflationsdaten von Januar bis März sehen muss, „ausgeglichen durch eine längere Reihe schwächerer Zahlen in den Folgemonaten“. Eine zweite Zinssenkung wird für November erwartet.
Der leitende Analyst von HousingWire, Logan Mohtashami, sagte, dass wir bisher „bei drei Zinssenkungen unsere Linie bei der Preisgestaltung des Marktes gehalten haben“, aber die Verbraucherpreisindexdaten der letzten Woche seien „ein klarer Bruch davon“ gewesen. Er fügte hinzu, dass er hoch genug sei, um eine der von ihm erwarteten Zinssenkungen im Jahr 2024 rückgängig zu machen. Eine weitere Unsicherheitsstufe entsteht durch einen möglichen Krieg im Nahen Osten.
Wohin entwickeln sich die Hypothekenzinsen?
Während die Anleger ihre Erwartungen an die Schritte der Fed anpassen, Renditen 10-jähriger Staatsanleihen stieg in den ersten beiden Aprilwochen um etwa 40 Basispunkte von 4,20 % auf 4,60 %, den höchsten Stand seit November 2023.
Im März wurde die Verband der Hypothekenbanken (MBA) schätzte, dass der 30-jährige Festhypothekenzins im zweiten Quartal 2024 durchschnittlich 6,6 % betragen würde Freddie MacIn der Woche bis zum 11. April stiegen die Hypothekenzinsen, die sich tendenziell an die 10-jährigen Schatzanweisungen anpassen, auf 6,88 %, verglichen mit 6,82 % in der Vorwoche. Im Mortgage Rates Center von HousingWire lagen die Zinssätze für konventionelle Kredite am 15. April bei 7,21 %.
Und weitere Steigerungen stehen noch bevor.
Laut Bose George, Geschäftsführer bei Keefe, Bruyette & Woods (KBW), das Hypothekenunternehmen abdeckt, deuten die Niveaus des Marktes für hypothekenbesicherte Wertpapiere darauf hin, dass „das Freddie Mac PMMS bei etwa 7,15 % oder 7,20 % liegen sollte, ein Niveau, bei dem die Refinanzierungen niedrig sein werden und eine Erholung beim Kauf stattfinden wird.“ noch anspruchsvoller“,
Das KBW-Team prognostiziert für 2024 ein Hypothekenvergabevolumen von 1,8 Billionen US-Dollar, was George für hoch hält. Er fügte hinzu, dass die Prognose gesenkt werden sollte, wenn die höheren Hypothekenzinsen länger anhalten.
Bei BTIG, sagte Geschäftsführer und Hypothekenanalyst Eric Hagen, es sei „unnötig zu erwähnen, dass die Hypothekenzinsen volatil sein könnten.“ Aber er „denkt immer noch, dass es Raum für eine leichte Senkung der Hypothekenzinsen gibt, teilweise weil die sekundären Spreads auf dem Hypothekenmarkt immer noch relativ groß sind.“ Hagen glaubt, dass Zinssätze unter 6,25 % den Markt stützen würden.
Fusionen und Übernahmen zur Rettung
Branchenexperten gehen davon aus, dass längerfristig höhere Zinssätze Auswirkungen auf Kreditgeber haben werden, die bereits in der Krise sind – vor allem diejenigen, die auf Refinanzierungen angewiesen sind, oder solche, die bereits zumindest einen Teil ihres Dienstleistungsportfolios verkauft haben. Laut MBA verloren unabhängige Hypothekenbanken (IMBs) im vierten Quartal 2023 durchschnittlich 2.109 US-Dollar pro Kredit.
Bei diesen Kreditgebern ist es wahrscheinlicher, dass sie ihre Kapazitäten, wenn möglich, noch weiter reduzieren oder Optionen wie Fusionen und Übernahmen verfolgen, die sie zuvor möglicherweise nicht in Betracht gezogen haben.
„Ich war überrascht, wie wenig Unternehmen bereit waren, ihre Hand zu heben und anzuerkennen, dass sie sich in einer schwierigen Situation befinden“, sagte Brett Ludden, Geschäftsführer des Finanzdienstleistungsteams von Sterling Point-Berater. „Das bedeutet, dass es größtenteils Unternehmen geben wird, die sich in verzweifelte Situationen begeben, anstatt an der M&A-Front proaktiv zu sein.“
Ludden fügte hinzu, dass viele Kreditgeber „sich mit Fusionen und Übernahmen zurückgehalten haben, in der Hoffnung, dass der nächste Zyklus beginnt und die Produktion steigt“. Sie halten an den Erlösen aus der Bedienung fest, verkaufen Mortgage Servicing Rights (MSR) oder spritzen Bargeld in ihre Geschäftstätigkeit. Sollten jedoch längerfristig höhere Hypothekenzinsen eintreten, müssen sie „nach alternativen Optionen suchen, und das bedeutet wahrscheinlich mehr Fusionen und Übernahmen“, fügte Ludden hinzu.
Wenn Verkäufer warten, könnten ihre Unternehmensbewertungen relativ stabil bleiben oder sinken. Jedes Quartal, in dem sie vorankommen, rückt der Erholung näher. Höhere Sätze können sich jedoch auf die Verkaufsgewinnmargen und Produktionsprognosen auswirken. Unterdessen sagte Ludden, dass Käufer sich möglicherweise mehr Sorgen um den Cashflow machen, der sich auf die Vorabzahlungs- und Earn-Out-Verhandlungen auswirkt.
Auf dem aktuellen Markt sind legitime Käufer Unternehmen mit erheblichen Barmitteln – die Gruppen, die Ludden vertritt, verfügen über mindestens 50 Millionen US-Dollar – oder Mutterunternehmen mit großen finanziellen Mitteln. Sie sind außerdem Kreditgeber mit Erfahrung in früheren Akquisitionen oder großen Filialübernahmen. Seiner Meinung nach seien derzeit 20 Unternehmen für Übernahmen gut aufgestellt.
„Sicherlich war in den letzten zwei Jahren insbesondere der verteilte Einzelhandel das Hauptinteresse aller Käufer“, sagte Ludden. „Am Ende dieses Zyklus werden Sie Käufer sehen, die daran interessiert sind, ihre Möglichkeiten möglicherweise um Kanäle zu erweitern. Aber kurzfristig ist der Einzelhandel der Ort, der die Fähigkeit hat, den geringsten Wert zu schaffen.“
MSRs machen den Unterschied
Originatoren mit entsprechenden Wartungsbüchern und einem Fokus auf Kaufkredite sind in diesem Szenario besser positioniert, da sie mit Einnahmen aus ihren Hypothekenwartungsrechten rechnen können. Diese Vermögenswerte tendieren dazu, in einem Umfeld mit höheren Zinsen aufzuwerten und bieten Wiedererlangungschancen, wenn die Zinsen sinken.
„Servicing ist ein sehr guter Vermögenswert in einem längerfristig höheren Szenario“, sagte Chang und verwies auf die Stabilität, die durch die erwarteten Cashflows geboten wird, die für einige Kreditgeber ausgereicht hat, um „das Licht am Laufen zu halten“.
Einige Analysten, wie Bose von KBW, erwarten in diesem Jahr mehr Transaktionen mit MSRs als Fusionen und Übernahmen ganzer Betriebe, die komplexer sind und mehr Widerstand für Kreditgeber mit sich bringen.
Analysten sind weniger besorgt über große Kreditgeber mit Größe und Dominanz in ihren Nischen, wie z Raketenhypothek im Einzelhandel, Vereinigte Großhandelshypothek im Großhandel und Pennymac im entsprechenden Kanal.
„Was den Nichtbanken-Hypothekenfinanzierungskomplex betrifft, in dem wir die meiste Zeit verbringen, haben wir nicht das Gefühl, dass höhere Hypothekenzinsen diese Leute am Wachstum hindern“, sagte Hagen.
„Wir sehen immer noch gute Bedingungen auf dem Hypothekenmarkt“, fügte er hinzu und verwies auf einige positive Anzeichen von Eigenheimbauern, die darauf hindeuten, dass die Erschwinglichkeit knapp sei. Dennoch hindert dies einige Kreditnehmer nicht daran, eine Hypothek aufzunehmen.