Angesichts steigender Hypothekenzinsen kam es diese Woche zum ersten Mal seit November zu Preissenkungen. Die Lagerbestände steigen im ganzen Land, da die Erschwinglichkeit des Hauskaufs erneut sinkt. Auch das Umsatztempo ging zurück. Wir können erkennen, dass höhere Hypothekenzinsen die Nachfrage nach Eigenheimen bremsen. Wenn die Nachfrage nachlässt, wächst der Lagerbestand.
Letztes Jahr erlebten wir um diese Zeit eine überraschende Nachfrage von Eigenheimkäufern, wobei die Zinsen auf die niedrigen 6er-Marke gesunken waren. Jetzt sind die Hypothekenzinsen um 100 Basispunkte höher. Dadurch sind die Lagerbestände höher und auch die künftigen Verkaufspreisindikatoren sind schwächer als noch vor einem Jahr.
Wir sehen immer noch mehr Verkäufer als im letzten Jahr. Jede Woche gibt es mehr neue Angebote als vor einem Jahr, wodurch sich der Bestand ansammelt und dieses Jahr letztendlich mehr Hausverkäufe stattfinden als im letzten Jahr. Aber auch diese Umsatzwachstumsrate ist fragil.
Wenn die Hypothekenzinsen im 7er-Bereich bleiben oder weiter steigen, können Sie sehen, was mit den Immobilienpreisen passieren wird. Vor einer Woche erwähnte ich, dass einige der Preissignale nachließen. Die Immobilienpreise fallen nicht, aber die Wachstumssignale werden definitiv schwächer. Dieser Trend setzt sich diese Woche fort.
Die Daten zum Immobilienmarkt haben sich in diesem Jahr sehr schnell verändert. Die Wirtschaft blieb weiterhin stark, so dass die Hypothekenzinsen über den Erwartungen lagen und höher stiegen.
Inventar
Derzeit sind in den USA 498.000 Einfamilienhäuser unverkauft auf dem Markt verfügbar. Das sind 70 Basispunkte mehr als letzte Woche und 16 % mehr als im letzten Jahr zu diesem Zeitpunkt. Dies ist die erste Lagererhöhung des Jahres. Der Markt wird von hier aus für den Rest der Saison weiterhin unverkaufte Bestände aufbauen. In den Daten gibt es keine Hinweise darauf, dass die Lagerbestände in diesem Frühjahr von hier aus zurückgehen werden. Es könnte zu leichten Schwankungen nach oben und unten kommen, aber der Trend ist ziemlich klar.
Die Hypothekenzinsen sind derzeit etwa 100 Basispunkte höher als im Vorjahr und die Lagerbestände sind um 16 % gestiegen. Die Zinssätze sind 400 Basispunkte höher als vor zwei Jahren und der Lagerbestand ist um 53 % höher. Höhere Raten führen zu mehr Lagerbeständen.
Viele Prognostiker der Hypothekenzinsen rechnen immer noch mit einer Zinswende, aber bis diese tatsächlich eintritt, werden wir beobachten, wie höhere Hypothekenzinsen die verfügbare Auswahl an unverkauften Häusern in die Höhe treiben.
Neue ausstehende
Wir haben darüber berichtet, wie die Verkaufsrate bis 2024 zu steigen versucht. Leider haben die steigenden Hypothekenzinsen nicht mitgeholfen. Letzte Woche zeigte sich ein gutes Umsatzwachstum im Jahr 2023, und ich erwähnte, dass es möglicherweise nur vorübergehend ist. Und tatsächlich ist die Zahl der in dieser Woche neu abgeschlossenen Verträge zurückgegangen. Da in dieser Woche 59.000 neue Häuser verkauft wurden, sind das 2 % weniger als letzte Woche. Es ist nur ein Bruchteil weniger als in derselben Woche im Jahr 2023.
Jede Woche, in der wir im Vergleich zum letzten Jahr ein negatives Umsatzwachstum verzeichnen, ist eine Enttäuschung. Hier sehen Sie jedoch, dass die Erschwinglichkeit und Nachfrage durch höhere Hypothekenzinsen beeinträchtigt wird.
Es ist wichtig zu beachten, dass wir steigende Lagerbestände und steigende Verkaufsraten haben können, was ich erwarte. Ich wünschte nur, die Verkaufsrate würde schneller und zuverlässiger steigen.
Preisnachlässe
Das vielleicht bemerkenswerteste Signal dieser Woche ist, dass die Preissenkungen, also der Prozentsatz der Häuser, die den Angebotspreis gegenüber ihrem ursprünglichen Listenpreis gesenkt haben, im Vergleich zur letzten Woche gestiegen sind. Mittlerweile gibt es 30,4 % der Häuser auf dem Markt, bei denen eine Preissenkung vorgenommen wurde. Das ist ein Anstieg gegenüber 30 % letzte Woche.
Bei den Preisnachlässen bewegen wir uns im normalen Bereich, was bedeutet, dass es den Verkäufern im Allgemeinen gut geht und sie im Allgemeinen ihre Preise erhalten. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass die Preise fallen. Der Aufwärtstrend zeigt uns nur, dass die Dynamik nachlässt.
In ein paar Wochen könnten wir hinter dem Vorjahr zurückliegen. Mehr Verkäufer mit Preissenkungen als vor einem Jahr. Letztes Jahr erlebten wir um diese Zeit eine überraschende Nachfrage nach Eigenheimkäufern mit Zinssätzen im niedrigen 6er-Bereich. Jetzt sind die Hypothekenzinsen höher und wir sehen den gegenteiligen Trend. Wenn wir sehen, dass sich die Kurve der diesjährigen Linie schnell dem oberen Ende des grauen Bandes nähert, wäre das der nächste Indikator für eine Schwäche der Immobilienpreise.
Aber wir sind noch nicht am Ziel. Dies ist keine katastrophale Entwicklung der Immobilienpreise. Es ist einfach ein klarer Beweis dafür, wie Hauskäufer warten, wenn die Hypothekenzinsen länger höher bleiben.
Preis für neu ausstehende
Auch die Preise für Häuser, die diese Woche unter Vertrag genommen wurden, sind etwas gesunken. Der Durchschnittspreis der neu anstehenden Einfamilienhausverkäufe lag diese Woche bei 375.000 US-Dollar. Das ist ein Rückgang gegenüber den 378.000 US-Dollar letzte Woche. Rückgang um fast 1 %. Und liegt immer noch 2 % höher als im Vorjahr.
Es ist normal, dass der neu ausstehende Preis ein wenig schwankt und im Laufe des Jahres ein wenig steigt und fällt. Es ist keine gerade Linie. Aber es ist vielleicht ungewöhnlich, in dieser wichtigen Phase der Kaufsaison eine Abwärtswoche zu erleben. Das ist etwas, das man im Auge behalten sollte.
Hauspreise
Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA beträgt 429.000 US-Dollar. Das ist ein Anstieg von fast 1 % gegenüber der letzten Woche und ein paar Prozent mehr als zu diesem Zeitpunkt im Jahr 2023.
Der Durchschnittspreis der Neuangebote dieser Woche beträgt 410.000 US-Dollar. Das ist ein ziemlich großer Sprung gegenüber der Woche zuvor.
Ich habe einige Signale für eine „Abschwächung“ der Preise weitergegeben. Ich verwende das Wort „Abschwächung“, um es von „sinken“ oder „sinken“ zu unterscheiden. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zum letzten Jahr gestiegen und zeigen im Jahr 2024 keine Anzeichen eines Rückgangs.
Es kann schwierig sein, all dies mit Käufern und Verkäufern zu kommunizieren. Es gibt Leute am Spielfeldrand, die darauf warten, dass die Zinsen sinken, damit sie plötzlich Schnäppchen machen können. Aber ihnen ist möglicherweise nicht bewusst, wie viel Konkurrenz mit ihnen auf sie wartet. Und mittlerweile steigen die Hypothekenzinsen tatsächlich.
Mike Simonsen ist der Präsident und Gründer vonAltos-Forschung.