Die Hypothekenzinsen sind heute Morgen aufgrund starker Wirtschaftswachstumsdaten wieder um über 7 % gestiegen. Wenn das Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum stärker ist als erwartet, geht der Anleihemarkt davon aus, dass es zu weniger Zinssenkungen kommen wird.
Die Rendite 10-jähriger Anleihen ist wieder auf über 4 % gestiegen, was auch die Hypothekenzinsen in die Höhe treibt. Die Hypothekenzinsen sind 40 Basispunkte höher als vor einem Monat und 100 Basispunkte höher als vor einem Jahr. Dies ist kein Rezept, um die Dynamik bei Eigenheimkäufern aufrechtzuerhalten, die wir im Dezember gesehen haben.
Da die Hypothekenzinsen weiterhin höher sind als im Vorjahr, sind auch die Lagerbestände höher als im Vorjahr. Denken Sie daran, dass der Weg zu mehr Auswahl für Hauskäufer über höhere Hypothekenzinsen führt. Höhere Preise bedeuten einen höheren Lagerbestand. Niedrigere Preise bedeuten geringeren Lagerbestand.
Käufermarkt im Frühjahr
Es ist der Frühlingskäufermarkt und die Lagerbestände sinken jede Woche. Dies ist im Februar keine Seltenheit und insbesondere in den letzten Jahren fielen die Lagerbestände in den März oder April. Die Saison scheint sich später im Jahr verschoben zu haben.
Der Lagerbestand sinkt, ist aber immer noch höher als im Vorjahr
Der Lagerbestand sinkt also jede Woche. Es gibt mehr Käufer als Verkäufer. Allerdings steigt der Lagerbestand im Vergleich zum Vorjahr jede Woche über mehrere Monate hinweg weiter an. Wir haben jetzt etwas mehr Verkäufer als vor einem Jahr und der Lagerbestand ist jetzt 8,8 % höher als im letzten Jahr zu diesem Zeitpunkt. In den USA sind 497.000 Einfamilienhäuser unverkauft auf dem Markt – das sind 5.800 Häuser weniger auf dem Markt als letzte Woche.
In den letzten beiden Jahren befanden wir uns in einem allgemein steigenden Zinsumfeld. Infolgedessen sind die Lagerbestände in den letzten zwei Jahren gestiegen. Derzeit sind 8,8 % mehr Häuser auf dem Markt als im letzten Jahr. Und die Hypothekenzinsen sind um 100 Basispunkte höher.
Wann wird der Lagerbestand sein normales Niveau erreichen?
Wenn Sie daran interessiert sind, wann wir die Lagerbestände wieder auf das alte Normalniveau bringen, wird es unter diesen Bedingungen und höheren Hypothekenzinsen einige Jahre dauern, bis wir dieses Niveau erreichen. Ein paar Jahren. Wenn die Zinsen hingegen wieder sinken, werden die Käufer mehr Häuser verschlingen und das verfügbare unverkaufte Angebot wird wieder schrumpfen. Dies sind einige der Details, auf die wir im Webinar ausführlicher eingehen werden.
Diese Woche mehr Verkäufer als letzte Woche
Jede Woche testen nur noch ein paar weitere Hausverkäufer diesen Markt. Diese Woche gab es 7 % mehr neue Verkäufer als in derselben Woche vor einem Jahr. Diese Woche gab es 44.000 neue Angebote für Einfamilienhäuser sowie weitere 11.000 Sofortverkäufe, die gelistet waren und bereits unter Vertrag stehen.
Das Tempo neuer Verkäufer pro Woche bleibt äußerst begrenzt, zeigt aber Anzeichen einer Entspannung. 7 % mehr Verkäufer als im letzten Jahr sind ermutigend. Aber es ist nicht viel. Es gibt 28 % weniger neue Verkäufer als im Jahr 2019.
Wir haben nur wenige Verkäufer, nicht weil die Zinsen jetzt hoch sind, sondern weil sie im letzten Jahrzehnt so niedrig waren. Jedes Jahr mit höheren Raten bedeuten 5 Millionen mehr Menschen höhere Kosten für ihre Häuser und sind eher bereit, sie weiterzuverkaufen. Sie verstehen also, warum es mehrere Jahre dauern wird, bis die Verkäufer wieder auf den Markt kommen, wenn die Zinsen steigen. Wenn die Zinsen erneut sinken, entstehen mehr Hausbesitzer, die nicht verkaufen wollen.
Neue Verträge nehmen zu, aber es fällt ihnen schwer, durchzukommen
Mittlerweile gibt es jede Woche mehr Neuverträge als im letzten Jahr, aber es fällt ihnen schwer, ins Wachstum zu kommen. Diese Woche gab es 56.000 neue Verträge für den Verkauf von Einfamilienhäusern, davon 11.000 Sofortverkäufe. Das sind 2 % mehr als im Vorjahr. Jedes Wachstum ist gut, aber dieses wächst jetzt kaum noch.
Voraussichtliches Umsatzwachstum stark
Die Wachstumsrate der ausstehenden Verkäufe im Jahresvergleich war im Dezember deutlich stärker als im Januar. Wir verzeichnen im Vergleich zum letzten Jahr ein geringfügiges Umsatzwachstum. Dennoch gab es diese Woche mehr Käufer als Verkäufer, die Lagerbestände sinken. Es wäre wirklich schön, das Umsatzwachstum von 10–15 % zu sehen, das wir im Dezember gesehen haben. Es scheint mir, dass Potenzial vorhanden ist, insbesondere weil wir in den letzten 18 Monaten so viele Verkäufer mit dem Verkauf zurückgehalten haben. Doch nach einem Monat mit steigenden Hypothekenzinsen hat die Marktdynamik nachgelassen.
Bei den Immobilienpreisen ist kein Rückgang zu erkennen
Unterdessen zeigen die Immobilienpreise trotz der hartnäckig hohen Hypothekenzinsen weiterhin keine Anzeichen eines Rückgangs. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA liegt bei knapp 425.000 US-Dollar. Natürlich steigen die Immobilienpreise im Frühjahr und dieses Jahr bildet da keine Ausnahme. Die Immobilienpreise bleiben derzeit einige Prozent höher als im Vorjahr. Bisher gab es in diesem Jahr keine Anzeichen für einen Rückgang der Immobilienpreise. Auch keine starken Preissteigerungen in den Daten. Mit steigenden Hypothekenzinsen wird dieses Szenario unwahrscheinlicher.
Die Neuangebote beliefen sich diese Woche auf 399.000 US-Dollar, was ungefähr dem gleichen Wert wie letzte Woche und 5 % mehr als im Vorjahr zu diesem Zeitpunkt entspricht. Die Preise für neue Angebote spiegeln weiterhin einen Markt mit ausreichender Käufernachfrage für das verfügbare Angebot wider. Im Februar vor einem Jahr verzeichneten wir einen Rückgang der Neuzulassungspreise im Vergleich zum Vorjahr, was im April, Mai und Juni zu Rückgängen bei den Immobilienpreisen führte. Der Preisdruck vor einem Jahr war negativ, jetzt ist er positiv.
In mancher Hinsicht sind die Preise die langsamsten Indikatoren überhaupt Altos-Daten. Wir verfügen über all diese Möglichkeiten, subtile Verschiebungen bei Angebot und Nachfrage zu messen, aber Hausverkäufer haben eine gewisse Trägheit hinsichtlich ihres Angebotspreises, sobald das Haus gelistet ist. Es dauert länger, bis diese Nachfrageverschiebungen in den Preisdaten sichtbar werden, und noch länger, bis sie in den geschlossenen Verkaufspreisen sichtbar werden. Häuser, die jetzt auf dem Markt sind, erhalten Angebote im Februar und März und der Verkauf endet schließlich im April.
Preisnachlässe im üblichen Rahmen
Andererseits reagieren die Daten zu Preissenkungen sehr empfindlich auf Veränderungen in der Nachfrage von Eigenheimkäufern. Wenn die Hypothekenzinsen steigen, werden weniger Angebote gemacht, sodass einige Verkäufer ihre Preise senken. Dies geschieht sofort, wenn die Hypothekenkosten steigen. Derzeit haben 30,6 % der aktiven Verkäufer das Bedürfnis verspürt, ihre Angebotspreise gegenüber dem ursprünglichen Listenpreis zu senken. Das liegt im normalen Bereich für diese Jahreszeit und bedeutet, dass die Menschen in diesem Jahr bisher Häuser zu diesen Preisen kaufen.
Es kann schwierig sein, all dies mit Käufern und Verkäufern zu kommunizieren. Es gibt Leute am Spielfeldrand, die darauf warten, dass die Zinsen sinken, damit sie plötzlich Schnäppchen machen können. Sie sind sich möglicherweise nicht bewusst, wie viel Konkurrenz auf sie wartet. Inzwischen steigen die Hypothekenzinsen tatsächlich.
Mike Simonsen ist der Präsident und Gründer vonAltos-Forschung.