Fragen Sie den durchschnittlichen Immobilienmakler oder Makler in Amerika, ob er das glaubt Nationaler Maklerverband (NAR) und Maklerunternehmen werden im Berufungsverfahren wahrscheinlich den bombastischen Rechtsstreit der Sitzer/Burnett-Kommission gewinnen. Sie könnten Ihnen sagen: „Leider ist das Ausmaß der Missverständnisse darüber, wie Agenten bezahlt werden, und der unterschätzte Wert ihrer Dienstleistungen außer Kontrolle geraten.“ Es gibt immer mehr Nachahmerklagen, und ich glaube, dass die Situation jetzt viel zu schwer zu kontrollieren ist. Schade.”
Wenn der Immobilienprofi optimistischer ist, könnte er vielleicht antworten: „Ich denke, das Berufungsgericht wird das tun.“ [find] Dies verstößt nicht gegen das Sherman Antitrust Act und ist tatsächlich schädlich für den Prozess des Wohneigentums.“
Die meisten Agenten und Makler teilten RealTrends in einer aktuellen Umfrage mit 17 Fragen anonym mit, dass sie nicht damit rechnen, dass das Urteil aufgehoben wird. Viele gehen davon aus, dass ein solches Ergebnis letztendlich zu einer Trennung zwischen den MLSs im Eigentum des Immobilienmaklers und dem NAR-Mutterschiff führen könnte.
„NAR ist ein Betrug“, schrieb ein Agent. „Ich würde es lieben, wenn unsere MLS nicht Teil der Organisation wäre. Der Ethikkodex war das einzig Gute, was NAR hervorbrachte, doch sie selbst haben völlig dagegen verstoßen.“
„Das ist erst Phase eins“, schloss ein anderer Branchenveteran. „Wenn die Beiträge des DOJ berücksichtigt werden und Clear Cooperation als ein noch eklatanterer Verstoß gegen das Kartellrecht identifiziert wird, wird sich NAR auflösen und möglicherweise nur noch als Lobbygruppe aus der Asche auferstehen.“
Der Punkt ist, dass es unter Immobilienmaklern und -maklern keinen Konsens darüber gibt, was als nächstes passiert, wie die Branche reagieren sollte oder wie Makler mit Kunden sprechen sollten. Eine einstweilige Verfügung des Richters im Fall Sitzer/Burnett wird frühestens im Frühjahr erfolgen.
In der Zwischenzeit herrscht Wut, Bestürzung und Verwirrung. Und es steht viel auf dem Spiel – Milliarden an Provisionen im nächsten Jahrzehnt.
Brooklee Han, Tracey Velt und ich berichten seit Jahren über die verschiedenen Kommissionsklagen. Wir haben untersucht, wie sich Hypotheken-LOs auswirken könnten, wie sich MLSs in einer Welt ohne kooperative Entschädigung entwickeln könnten, und haben die Fähigkeit von NAR bewertet, das Urteil anzufechten.
Letztendlich sind jedoch die Millionen von Agenten und Maklern selbst am stärksten von diesem rechtlichen Schwebezustand betroffen. Wir wollten von ihnen hören.
Wir haben kürzlich die befragt RealTrends Publikum aus Immobilienmaklern, Maklern und Franchise-Führungskräften, um Einblicke darüber zu geben, wie sie mit Kunden kommunizieren, welche Erwartungen sie an eine erfolgreiche Berufung haben, wie sie das NAR nach dem Bombenurteil sehen und letztendlich, welche Auswirkungen das hat Der Fall wird sich auf die Branche auswirken.
Fast 300 antworteten. Schauen wir uns einige der Ergebnisse an.
Auch wenn die meisten Befragten (60,1 %) NAR dachten, HomeServices Und Keller Williams sich durchsetzen würden, sind nur 36 % der Befragten zuversichtlich, dass sie ihre Berufung gewinnen werden.
„Einsprüche sind schwer. Die Jury erhielt schlechte Informationen und traf eine schlechte Entscheidung, aber Berufungen sind schwierig“, schlussfolgerte ein Befragter.
„Jurys werden von Verbrauchern gebildet, die Häuser kaufen. Ich bezweifle, dass sie sich auf die Seite der Agenten stellen werden“, sagte ein anderer.
Wir haben die Befragten gebeten, auch mitzuteilen, was ihrer Meinung nach der größte Vorteil ist, den sie aus der NAR-Mitgliedschaft ziehen. Die häufigsten Antworten waren Lobbyarbeit und MLS-Zugang, die viele Befragte als kritisch bezeichneten.
Doch viele Befragte übten auch Kritik an der angeschlagenen Handelsgruppe.
„Abgesehen von der Peinlichkeit kann ich keinen konkreten Vorteil nennen, den ich durch NAR erhalte“, sagte ein Agent.
„Ich habe nicht das Gefühl, dass ich direkt von NAR profitiert habe, und ich bin sehr enttäuscht von der Qualität der Verteidigung/Reaktion, die NAR als Reaktion auf die Klagen geleistet hat“, schrieb ein anderer. “Was wir denken Wir bekommen den Eindruck, dass wir einem höheren ethischen Standard unterliegen, und das gibt uns ein gutes Image. Die jüngsten Ereignisse haben dieses Image stark getrübt“, sagte ein dritter Immobilienmakler.
Lokale Vereine wurden von den 249 Befragten besser gesehen. Nicht wenige waren ein Kompliment für die geleistete Lobbyarbeit, den Unterricht, die Schulung und, ja, den MLS-Zugang.
Dennoch sagten viele Befragte – mehr als 75 % –, dass sie es tun würden, wenn sie die Wahl hätten, nur der MLS beizutreten, anstatt ihrem lokalen Landes- und Nationalverband beizutreten.
Eine zentrale Prämisse der Provisionsklagen ist, dass Makler in der Praxis nicht oft über ihre Provisionen verhandeln. Die Umfrageergebnisse deuten darauf hin, dass das nicht stimmt. Von den 281 Befragten auf diese Frage gaben 89 % an, dass sie manchmal oder immer über Provisionen verhandeln.
Auf die Frage, ob sie der Meinung seien, dass sich ihre Vergütung je nach Markt und Wirtschaft ändern sollte, antworteten 61,5 % der Befragten mit „Nein“. Eine Mehrheit (60 %) befürwortete zudem die Beibehaltung der derzeitigen Vergütungspraktiken.
Hier ist ein Beispiel einiger Antworten:
„Was vorgeschlagen wird, wird das Aufwärtspotenzial in guten Jahren zunichte machen und in schwierigen Marktjahren verheerende Auswirkungen haben“, sagte ein Befragter. „Und wenn Sie das derzeitige Vergütungssystem für Käuferagenten abschaffen (Verkäufer zahlen), wird der Verbraucher wirklich leiden.“
„Wir müssen unsere Geschäfte anders machen“, sagte ein anderer Befragter. „Es gibt einige Makler, die sich nur auf Provisionen konzentrieren. Nicht der Verbraucher.“
„Der Verbraucher hat gesprochen“, sagte ein Agent. „Es wird meiner Marke nicht helfen, wenn ich durchhalte. Ich habe meine Kunden immer an die erste Stelle gesetzt. Wenn sie wollen, dass sich etwas ändert, muss ich mich anpassen, um meine Beziehungen aufrechtzuerhalten und mein Unternehmen voranzubringen.“
Mehrere Befragte gaben an, dass sie eine vollständige Überarbeitung der Immobilienprovisionen befürworten.
„Es ist eine verschwenderische Absurdität, dass Agenten und Makler heute, im Jahr 2023, durch die Eventualprovision entschädigt werden. Immobilienfachleute sollten auf die gleiche Weise bezahlt werden wie Buchhalter, Anwälte und andere Fachleute … stundenweise … und nach Vertrag“, sagte ein Makler.
„Die Maklerorganisation hätte versuchen sollen, der Öffentlichkeit klarzumachen, dass sie eine Menge Geld sparen könnte, wenn sie den Marktrisikofaktor durch die Zahlung eines Stundensatzes für Dienstleistungen aus der Gleichung herausnimmt, aber stattdessen waren sie mit dem Status zufrieden quo, was im Laufe der Jahre oft ein großes Versagen der Maklerorganisation war. Sie sind KEINE Innovatoren und Schöpfer.“
Ein anderer sagte: „Einkäufer sollten für einen niedrigeren Kaufpreis eine zusätzliche Provision verdienen.“ Wenn ein Makler einen Kunden vertritt, sollte er keinen Anreiz haben, dem Käufer ein schlechteres Angebot zu machen.“
Mehrere Kommentatoren dachten über die Idee eines Stundenlohns nach, lehnten ihn jedoch ab.
„Seit mehr als 100 Jahren wünschen sich Verbraucher, dass die Zahlung für Immobilienmaklerdienstleistungen vom Abschluss einer Transaktion abhängig gemacht wird“, sagte ein Befragter. „Nur ein kleiner Prozentsatz der Verbraucher ist bereit, auf Stundenbasis oder nach einem Zeitplan für erbrachte Dienstleistungen zu zahlen. Es steht außer Frage, dass das Erfolgshonorarmodell zu höheren Gebühren führt, aber das ist das von den Verbrauchern bevorzugte Modell.“
Andere machten keine Angaben zu den Änderungen, sagten aber, dass der Status Quo nicht bestehen bleiben dürfe.
„Das derzeitige System führt zu weiteren Rechtsstreitigkeiten, die ohne Änderungen nicht verschwinden werden. „NAR ist ein aufgeblähtes Monster, das abgebaut werden muss“, sagte einer.
„Ich denke, Makler müssen realistisch sein“, antwortete ein Agent. „Für ein einfaches, gewöhnliches Geschäft in meinem Markt erhalten Makler auf beiden Seiten, unabhängig von ihrem Kaliber, Provisionen von über 18.000 US-Dollar für eine Gesamtarbeitszeit von weniger als 40 Stunden; das sind 450 $ pro Stunde!“
Harte Gespräche mit Kunden
Wie kommunizieren Agenten angesichts des Urteils mit Kunden?
„Informieren Sie sie über die Klage und erklären Sie, wie sich dies auf ihre Haussuche und -auswahl auswirkt, insbesondere wenn es keine Maklerprovision gibt und der Kunde ein VA- oder FHA-Darlehen ist“, sagte ein Makler.
Viele Befragte gaben an, dass sie Käufer-Makler-Vereinbarungen nutzen. Etliche Makler gaben an, dass sie ihre Agenten darin schulen, wie sie persönliche Gespräche mit Kunden führen und stets transparent darüber sein müssen, wie Agenten bezahlt werden.
Für viele hat sich sehr wenig geändert, seit die acht Geschworenen in Missouri zugunsten der Kläger entschieden haben.
„Ich ändere vorerst nichts“, sagte ein Agent. „Ich habe immer offengelegt, wie die Provisionsaufteilung funktioniert. Wer verrät das nicht? Es steht in unseren Regeln und in unseren Verträgen, und ich spreche mit Kunden darüber, was es bedeutet.“
„Für mich ändert sich nichts, außer dass ich darauf achte, bei jedem Marketing schriftlich Zahlen/Prozentsätze anzugeben, aus Angst, der Absprache beschuldigt zu werden“, schrieb ein anderer.
Mehrere Befragte gaben an, dass sie sich auf erhebliche Marktveränderungen vorbereiten.
„Wir diskutieren ernsthaft darüber, den Betrag zu begrenzen, den wir Käufern und Maklern zahlen. Die meisten wissen nicht, was sie tun, und sind ehrlich gesagt nicht die Hälfte der Provision wert“, sagte einer.
Ein Makler sagte gegenüber HousingWire: „Wir fordern unsere Agenten auf, den Maklervertrag des Käufers und seine Bedeutung für den Käufer vollständig offenzulegen. Die Makler müssen auf jeden Fall zeigen, dass sie in der Lage sind, ihre Provisionen zu verdienen.“
Auswirkungen auf die Branche
In unserer letzten Umfragefrage fragten wir die Befragten, welche Auswirkungen der Fall Sitzer/Burnett auf die Branche haben würde.
Die Bandbreite der Antworten auf diese Frage war faszinierend.
„Hat sich schon geändert“, sagte ein Immobilienprofi. „Die Dinge sind nicht klar. Ich habe das Gefühl, dass es das Vertrauen aller Beteiligten erschüttert hat.“
„Ich denke, die Gesamtprovisionen werden sinken und Teilzeit- und/oder ungelernte Agenten werden verdrängt“, antwortete ein anderer.
„Ich glaube, dass dadurch die Provisionen der Käufermakler demokratisiert werden. Listing-Agenten werden keinen großen Unterschied feststellen. Käufervertreter werden stark betroffen sein.“
„Die Vergütungspraktiken werden sich ändern. NAR wird dadurch gelähmt und die Pflichtmitgliedschaft wird optional.“
„Die Listungsprovisionen sollten sinken, neue Geschäftsmodelle werden entstehen und hoffentlich werden unprofessionelle und unproduktive Makler den Markt verlassen.“ Käufer müssen eine Gebühr zahlen oder ihrem Makler gestatten, mit dem Verkäufer eine Gebühr auszuhandeln, oder sie selbst bezahlen.“
„Ich denke, einige Verkäufer werden zunächst entscheiden, dass sie einem Käufermakler keine Entschädigung anbieten wollen, aber ich denke, mit der Zeit wird es wieder so sein, wie es bisher gemacht wurde. Der Schlüssel liegt darin, genau zu erklären, was jemand unterschreibt und was es bedeutet. Es kann für Käufer möglicherweise schädlich sein, wenn sie sich nach der Einzahlung und den Abschlusskosten keine eigene Vertretung leisten können. Ich habe Käufer, von denen ich weiß, dass sie den Makler eines Käufers nicht aus eigener Tasche entschädigen könnten.“
„Es wird lediglich eine weitere Offenlegung hinzufügen und einige Formulierungen ändern. Sobald sich der Staub gelegt hat, wird es wieder so weitergehen [sic] War.”
„Ich glaube nicht, dass es unmittelbar große Auswirkungen haben wird. Langfristig werden einige Online-Unternehmen versuchen, daraus Kapital zu schlagen.“
„Anfangs ist es etwas chaotisch, wenn wir herausfinden, wie wir Einkäufer entlohnen können, egal, ob sie am Frontend angeboten oder zum Zeitpunkt der Angebotsunterbreitung ausgehandelt werden. Ich glaube wirklich, dass die Struktur ähnlich aussehen wird, abgesehen von MLSs im Besitz von NAR/Maklern.“
„Es wird eine Pyramidenlohnstruktur entstehen. Top-Agenten werden davon profitieren [and] mehr aufladen. Sie berechnen beiden Käufern eine Gebühr [and] Verkäuferprovisionen. Bodenzuführer konkurrieren um Abfälle [and] zerstreuen. NAR wird verhandeln [and] siedeln.”
„Jede Transaktion wird anders sein und bei jeder Transaktion wird eine Entschädigung für den Käufer ausgehandelt. Mit der Zeit wird sich der Markt ausgleichen. Der Wert bzw. die Wertsteigerung des Hauses wird sich stabilisieren, und am Ende erzielen die Verkäufer beim Verkauf ihres Hauses den gleichen Nettoerlös, mit oder ohne Zahlung einer Entschädigung für einen Käufermakler. Dadurch wird auch die Zahl der Agenten um 500.000 oder mehr reduziert.“
Ein Immobilienprofi kam zu dem Schluss: „Auf Wiedersehen, Zillow.“