Man sagt, der Wohnungsbau führe die Wirtschaft in eine Rezession: Das trifft zu, wenn der Verkauf neuer Häuser und die Zahl der Baugenehmigungen zusammenfallen. Wenn das passiert, beginnen die Bauunternehmer mit der Entlassung von Arbeitern, bevor die Volkswirtschaft in eine Rezession gerät. Dies ist einer der Gründe, warum ich am 16. Juni 2022 meine fünfte Rezessionswarnung für den Wohnungsbau gehisst habe, als ich sah, dass höhere Hypothekenzinsen Auswirkungen auf den Verkauf neuer Häuser und die Baugenehmigungen haben würden.
Die Wirtschaftsdaten bleiben jedoch nicht statisch, und was nach dem 9. November 2022 geschah, trug nicht nur dazu bei, dass der Immobilienmarkt mehr Häuser baute, sondern kurbelte auch die US-Wirtschaft an, da die Zahl der Einfamiliengenehmigungen im Jahr 2023 zunahm. Die Verkäufe neuer Häuser Der Sektor beschäftigt Bauarbeiter und fördert den Kauf von Waren und Dienstleistungen für den Bau dieser Häuser: von Fenstern über Garagentore bis hin zu Fußböden und mehr. Dies unterscheidet sich vom bestehenden Hausverkaufsmarkt, der aufgrund weniger Transaktionen weniger Einnahmen generiert.
Im Jahr 2023 kam es nicht wie in früheren Konjunkturzyklen zu Entlassungen im Wohnungsbau. Die Vertrauensdaten des Bauträgers verstärkten sich nach November 2022, als die Hypothekenzinsen zu sinken begannen.
Warum waren so viele Menschen so pessimistisch, als sie eine Rezession im Jahr 2023 sahen und die ganze Zeit dort blieben? Sie steckten fest und wussten nicht, wie man die Immobilienmarktdaten richtig liest. Ich behandle das Thema in diese HousingWire Daily-Folge.
Nun zum Bericht.
Aus Volkszählung: Verkauf neuer Häuser: Der Verkauf neuer Einfamilienhäuser lag im Dezember 2023 bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 664.000, so die heute gemeinsam vom US Census Bureau und dem Department of Housing and Urban Development veröffentlichten Schätzungen. Dies liegt 8,0 Prozent (±24,2 Prozent)* über der revidierten November-Rate von 615.000 und 4,4 Prozent (±20,6 Prozent)* über der Schätzung vom Dezember 2022 von 636.000.
Letztes Jahr, als die Hypothekenzinsen auf 8 % zusteuerten, erlebten wir eine Abkühlung bei den Verkäufen neuer Häuser. Nicht alle Bauträger können Preisnachlässe anbieten, und mit steigenden Preisen wird es teurer. Als die Hypothekenzinsen zu sinken begannen, stiegen die Daten zu den Verkäufen neuer Häuser.
Zum Verkauf stehen Lagerbestände und Monatsvorräte
Die saisonbereinigte Schätzung der zum Verkauf stehenden neuen Häuser lag Ende Dezember bei 453.000. Dies entspricht einem Vorrat von 8,2 Monaten zum aktuellen Verkaufskurs.
Während die Anzahl der Genehmigungen für Einfamilienhäuser und die Zahl der neu gegründeten Einfamilienhäuser zunimmt, wird damit der Rückstand an Häusern aufgeholt, die sich entweder im Bau befinden oder mit denen noch nicht begonnen wurde. Die Bauträger werden nicht optimistisch, es sei denn, die monatlichen Angebotsdaten überschreiten 4,3 Monate. Obwohl wir bei der Bauherrenbefragung einen Aufschwung beobachten konnten, liegt der Wert auf einem niedrigen Niveau. Allerdings werden die Bauunternehmen bauen und die Bauarbeiter weiterhin beschäftigen, wenn die Tarife sinken.
Hier ist mein Modell zum Verständnis der Erbauer:
- Bei Versorgung ist 4,3 Monate und darunter ist dies ein ausgezeichneter Markt für Bauherren.
- Bei Versorgung ist 4,4-6,4 Monate, das ist einfach ein guter Markt für Bauherren. Sie werden bauen, solange die Verkäufe neuer Häuser steigen.
- Bei Versorgung ist über 6,5 Monatewerden die Bauherren den Bau unterbrechen.
Eines der Dinge, die ich gerne mache, ist, die monatlichen Angebotsdaten in Unterkategorien aufzuteilen. Manchmal glaubt man, dass das monatliche Angebot an neuen Häusern bewohnte, fertige Häuser bedeutet, die zum Kauf bereitstehen, aber das ist nicht der Fall.
- 1.5 Monate des Angebots sind Häuser fertiggestellt und zum Verkauf bereit – etwa 81.000 Häuser.
- 4.8 Monate des Angebots sind Häuser, die sich noch im Bau befinden – etwa 265.000 Häuser
- 1.9 Monate des Angebots sind Häuser, mit denen noch nicht begonnen wurde – etwa 107.000 Häuser
Ja, Sie haben richtig gelesen, wir haben nur 81.000 neue Häuser fertiggestellt und sind bezugsfertig. Dies entspricht in etwa der normalen Anzahl an zum Verkauf stehenden Häusern. Zum Vergleich: Selbst in den Jahren des Zusammenbruchs der Immobilienblase stieg diese Datenlinie nie auf 200.000.
Insgesamt war es ein guter Bericht; Wir hatten positive Revisionen und beendeten das Jahr 2023 mit positiven Umsätzen. Wichtiger ist jedoch, dass wir dafür gesorgt haben, dass die Amerikaner weiterhin beschäftigt sind und Häuser bauen, und deshalb ist es jetzt, wo die Wachstumsrate der Inflation gesunken ist, von entscheidender Bedeutung. Dadurch werden niedrigere Hypothekenzinsen wieder ins System zurückgeführt, um die Produktion von Eigenheimen am Laufen zu halten und den bestehenden Eigenheimverkaufsmarkt anzukurbeln, der sich immer noch in der Nähe großer Rezessionstiefs befindet.