Als Hauptmakler für a RE/MAX Franchise an der Küste von Cannon Beach, Oregon, gehören zu den typischen Aufgaben von Alaina Giguiere die Vermarktung von Häusern für Verkäufer, Besichtigungen von Häusern mit Käufern, die Generierung neuer Geschäftskontakte, die Verwaltung von Kundenbeziehungen sowie die Ausarbeitung und Überprüfung von Verträgen mit Käufern und Verkäufern. Nie in ihrer jahrzehntelangen Karriere hätte Giguiere gedacht, dass sie für die Überwachung und Meldung potenzieller krimineller Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt verantwortlich sein könnte.
„Es ist einfach lächerlich, das Immobilienmaklern und Unternehmen anzulasten“, sagte Giguiere. „Das ist nicht die Aufgabe eines Immobilienmaklers. Es gibt bereits so viel Haftung und so viele Dinge, die uns als Makler auferlegt werden, dass es nicht unsere Aufgabe sein sollte, den Überblick darüber zu behalten, wer bar für ein Haus bezahlt hat und wer nicht.“
Doch vielleicht hat sie bald keine Wahl mehr: Im Dezember Netzwerk zur Durchsetzung von Finanzkriminalität (FinCEN), ein Büro innerhalb der US-Finanzministeriumgab bekannt, dass neue Meldepflichten für Immobilientransaktionen in bar eingeführt werden, mit dem Ziel, gegen Personen vorzugehen, die den US-Immobilienmarkt zur Geldwäsche nutzen.
Entsprechend der Bundesverband der Immobilienmaklermachten Barkäufe 23 % der Käufe bestehender Eigenheime oder 518 Milliarden US-Dollar von den insgesamt 2,25 Billionen US-Dollar an Verkäufen bestehender Eigenheime im Jahr 2021 aus.
Derzeit gibt es in den USA nur 12 Ballungsräume, in denen Eigentumsversicherungsunternehmen gesetzlich verpflichtet sind, Berichte einzureichen, in denen Personen identifiziert werden, die Immobilienkäufe ohne Barzahlung von mehr als 300.000 US-Dollar über Briefkastenfirmen getätigt haben. Diese Metropolregionen sind als „Geographic Targeting Orders“ (GTOs) bekannt und umfassen Boston, Chicago, Dallas-Fort Worth, Honolulu, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York City, San Antonio, San Diego, San Francisco und Seattle. Die GTOs und die Meldepflicht von 300.000 US-Dollar wurden 2016 von FinCEN eingeführt und waren ursprünglich darauf ausgelegt, Briefkastenfirmen anzusprechen, die Immobilien in Manhattan und Miami kaufen.
Der Einsatz von Briefkastenfirmen zum Kauf von Immobilien und anderen Vermögenswerten in den USA und im Ausland durch Welt- und Branchenführer wurde in den „Pandora Papers“, einer Fundgrube von fast 12 Millionen vertraulichen Dokumenten, hervorgehoben Unterlagen erhalten und herausgegeben von der Internationales Konsortium investigativer Journalisten. Es enthüllte, wie Staatsoberhäupter, Prominente, Kriminelle und andere riesige Vermögen durch geheime Unternehmen schützten, die in Steueroasen auf der ganzen Welt gegründet wurden.
Obwohl Briefkastenfirmen oft von schlechten Akteuren benutzt werden, um den Kauf von US-Eigenheimen zu verschleiern, gibt es viele rechtliche und praktische Gründe für den Kauf eines Eigenheims über eine LLC oder einen Trust.
„Es gibt Käufer, die aus Datenschutzgründen auf Briefkastenfirmen zurückgreifen“, sagte Michael Nourmand, Präsident der in Beverly Hills ansässigen Maklerfirma Nourmand & Associates Immobilienmakler. „Und einige Käufer werden Briefkastenfirmen einsetzen, um ihre Haftung zu begrenzen, insbesondere wenn es sich um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handelt.“
Die Vorankündigung von FinCEN über die vorgeschlagene Regelsetzung (ANPRM) befasste sich mit der Einrichtung umfassenderer Aufzeichnungs- und Berichtsmandate, wie sie nach dem Bankgeheimnisgesetz zulässig sind, für Personen, die an Immobilientransaktionen in bar sowohl im Wohn- als auch im Gewerbeimmobiliensektor beteiligt sind.
„Die zunehmende Transparenz im Immobiliensektor wird die Fähigkeit korrupter Beamter und Krimineller einschränken, die Erlöse ihrer unrechtmäßig erworbenen Gewinne über den US-Immobilienmarkt zu waschen“, sagte Himamauli Das, amtierender Direktor von FinCEN, in einer Erklärung. „Die Bewältigung dieses Risikos wird die nationale Sicherheit der USA stärken und dazu beitragen, die Integrität des US-Finanzsystems zu schützen. Wir fordern die Interessengruppen auf, Beiträge zu leisten, um uns bei der Entwicklung eines Ansatzes zu unterstützen, der die Transparenz erhöht und gleichzeitig die Belastung für Unternehmen minimiert.“
Als die ANPRM-Kommentarfrist Ende Februar endete, hatte FinCEN über 150 öffentliche Kommentare erhalten. Während Personen, die in der Industrie und in Handelsorganisationen wie NAR und American Land Title Association (ALTA), Unterstützungsmaßnahmen zur Eindämmung der Geldwäsche in der Immobilienbranche, machten sie deutlich, dass sie sich gegen die neuen Meldepflichten aussprechen.
In ihr 16-seitiger Kommentar Im Namen der Handelsorganisation verwies NAR-Präsidentin Leslie Rouda Smith auf die Unterstützung der Unternehmensgruppe für das Gesetz zur Bekämpfung der Geldwäsche von 2020 und das Gesetz zur Unternehmenstransparenz sowie auf das, was sie als „FinCENs Umsetzung einer risikobasierten, pragmatischen Bekämpfung von Geld“ bezeichnete Geldwäsche (AML) und Lösungen zur Bekämpfung der Terrorismusfinanzierung (CFT).“
Rouda Smith schrieb, dass die aktuellen GTOs bereits eine effektive Vorlage für die Erfassung und Berichterstattung von All-Cash-Immobilientransaktionen bieten. „Die Umsetzung einer landesweiten Aufzeichnungs- und Meldepflicht für Eigentumsversicherungsgesellschaften, ähnlich derjenigen, die im Rahmen der GTOs gelten, würde die Transparenz bei Immobilienverkäufen erleichtern und die Bemühungen der Strafverfolgungsbehörden unterstützen, illegale Finanzströme, an denen die Immobilienbranche beteiligt ist, aufzudecken und zu stoppen“, sagte Rouda Smith schrieb in ihrem Kommentar.
Rouda Smith erklärte jedoch auch, dass sie glaubt, dass die Auferlegung dieser Meldepflichten für Immobilienfachleute keine wirksame Strategie zur Erreichung der Ziele von FinCEN zur Bekämpfung der Geldwäsche wäre, und dass die von FinCEN vorgeschlagene Einrichtung einer obligatorischen Einreichungspflicht für Verdachtsmeldungen (SARs) „wäre sowohl übermäßig belastend als auch weniger effektiv“ als die derzeit bei den GTOs geltenden Verfahren.
Rouda Smith argumentierte, dass die begrenzten Ressourcen von Immobilienmaklern und Maklern sowie die unzureichende Expertise und Erfahrung im Bereich der Geldwäschebekämpfung „es diesen Praktikern nahezu unmöglich machen würden, eine Verordnung, die die Einreichung von SARs erfordert, sinnvoll einzuhalten“ oder „unabhängige Compliance-Tests gemäß den Banken durchzuführen“. Geheimhaltungsgesetz.“
NAR behauptet, dass solche Anforderungen negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt insgesamt haben und möglicherweise die Immobilienkosten erhöhen würden, während sie im Gegenzug wenig Nutzen bringen würden.
„Immobilienfachleute sollten eigentlich nicht ‚bevollmächtigt‘ werden, Geldwäschegesetze zu untersuchen und durchzusetzen, weil sie nicht gut aufgestellt sind und nicht über die institutionelle Erfahrung verfügen, um in einer quasi-gesetzlichen Durchsetzungs-, Ermittlungs- oder Regulierungsfunktion zu dienen“, sagte Rouda Smith schrieb. „Die Verpflichtung von Immobilienfachleuten, obligatorische SARs einzureichen, wird auch das Phänomen der ‚defensiven‘ SAR-Einreichungen verschärfen und zu einer Überfülle von SAR-Einreichungen führen, die nicht ‚sehr nützlich‘ sind, wie es das AML-Gesetz vorschreibt, wodurch die Fähigkeit der Strafverfolgungsbehörden zur genauen Identifizierung untergraben wird und strafrechtliche Verfolgung von schlechten Schauspielern.“
Darüber hinaus stellte Rouda Smith fest, dass 87 % der NAR-Mitglieder unabhängige Auftragnehmer, kleine Unternehmen und Einzelunternehmer sind und im Gegensatz zu Banken nicht über die Mittel verfügen, um ausgeklügelte Anti-Geldwäsche-Programme umzusetzen.
NAR, eine der größten Lobbyorganisationen Amerikas, erklärte auch, dass die Auferlegung von Meldepflichten für gewerbliche Immobilientransaktionen nicht angemessen oder notwendig sei, „angesichts des Mangels an zuverlässigen Daten, die die Notwendigkeit solcher Anforderungen in einer extrem großen und komplexen Branche belegen“. Im Jahr 2021 machten ausländische Eigenheimkäufer, definiert als Nicht-US-Bürger mit ständigem Wohnsitz außerhalb der USA, Inhaber eines Nichteinwanderungsvisums oder kürzlich eingewanderte Personen, nur 8,6 % aller gewerblichen Immobilienkäufer aus. laut NAR. Während jedoch 59 % der gewerblichen Immobilientransaktionen mit ausländischen Käufern Barkäufe waren, machte dies im Jahr 2021 nur etwa 5 % aller gewerblichen Immobilientransaktionen aus.
Nach derzeitigem Stand der Vorschriften obliegt es den Rechtstitelversicherern in den 12 GTOs, diese All-Cash-Transaktionen zu melden. In seinem siebenseitiger Kommentarverfasst von ALTA General Counsel Steve Gottheim, brachte die Handelsorganisation zum Ausdruck, dass sich die GTOs zwar als „mäßig wertvoll für die Strafverfolgung erwiesen haben, die vorübergehende Natur des Regimes und die Verwendung von nicht immobilienspezifischen Formen und Praktiken jedoch dazu geführt haben Die GTOs sind für die Titelbranche kostspielig und schwierig umzusetzen.“
In seiner Stellungnahme schlug ALTA vor, dass FinCEN „maßgeschneiderte und spezifische Anforderungen an die Transaktionsberichterstattung für alle Barimmobilientransaktionen mit Beteiligung von Unternehmen entwickelt, anstatt ein traditionelles Anti-Geldwäsche-Regime aufzuerlegen, wie es Banken auferlegt wird“.
Wie NAR ist ALTA der Ansicht, dass es „funktional keinen Sinn macht und unnötig kostspielig wäre“, einzelne Rechtstitelversicherer aufzufordern, jede einzelne All-Cash-Transaktion aufzuzeichnen und zu melden.
Laut ALTA gibt es in den USA rund 20.000 Rechtstitelgesellschaften, Treuhandgesellschaften und Anwälte, die Immobilienvergleiche durchführen. Von all diesen Titelunternehmen haben 94 % weniger als 20 Mitarbeiter und 63 % weniger als fünf Mitarbeiter.
„Es ist sicherlich eine Belastung“, sagte Todd Ewing, der Gründer und CEO von Washington, DC Bundestitel & Escrow genannt. „Es ist mehr Arbeit, mehr Zeitaufwand und mehr Haftung, der wir ausgesetzt sind. Wenn wir die Formulare nicht korrekt ausfüllen oder etwas falsch melden oder ein schlechter Akteur unser Büro passiert, werden wir vorgeladen und müssen uns beraten lassen, selbst wenn wir alles korrekt melden. Es scheint, dass es einen besseren Weg geben muss, dies zu überwachen, als es einzelnen Titelfirmen zuzuordnen. Wir sind keine staatliche Einrichtung, wir bieten eine Rechtstitelversicherung.“
Anstatt die Rechtstitelversicherer zu belasten, empfiehlt ALTA, dass FinCEN sich mit den Softwareunternehmen trifft, die von Rechtstitelfirmen verwendet werden, um Transaktionsdokumente und Offenlegungen vorzubereiten, um „die von diesen Systemen verwendeten Datenstandards und die Arten von Daten zu verstehen, die für Transaktionsberichte leicht extrahiert werden können unter einer dauerhaften Regulierung“, da sie der Meinung sind, dass „Eigentumsversicherer nicht in der besten Position sind, um die angeforderten Daten zu besitzen oder zu sammeln“.
Während noch darüber diskutiert wird, wie diese Vorschriften aussehen und wer für deren Umsetzung verantwortlich sein wird, stimmt Giguiere zu, dass es Gesetze zur Bekämpfung der Geldwäsche geben sollte.
„Wir haben hier oben viele Barkäufer, aber es sind Leute, die ihre Softwarefirma oder so etwas verkaufen“, erklärte Giguiere. „Also im ruhigen Cannon Beach denke ich nicht, dass es wirklich notwendig ist, aber in aktiveren Märkten kann ich verstehen, warum diese Regeln gelten müssten.“
Der Beitrag „Es ist lächerlich“: Immobilienbranche widersetzt sich neu vorgeschlagenen Berichtsregeln für Cash-Deals erschien zuerst auf HousingWire.