Die Temperaturen steigen, die Sonne geht später unter und die Narzissen fangen an, ihre grünen Blätter aus der Erde zu spähen – der Frühling kommt. Und genau wie die Bären, die aus ihrem langen Winterschlaf erwachen, erwachen Hauskäufer und -verkäufer aus dem Winterschlaf … oder zumindest tun sie das normalerweise.
Bundesweit markiert die erste Februarwoche vor der Pandemie typischerweise den niedrigsten Punkt für den Wohnungsbestand im Laufe des Jahres, da die Verkäufer rechtzeitig zum Frühling auf den Markt zurückkehren, aber seit dem Ausbruch der Pandemie wurde dieser vorhersehbare Trend über den Haufen geworfen.
„Die Pandemie den Immobilienmarkt definitiv verändert“, so Todd Alperin, a Bessere Häuser und Gärten Immobilien Die Masiello-Gruppe Agent mit Sitz in Southern New Hampshire, sagte. „Als wir in die Pandemie kamen, hatten wir ein Umfeld mit niedrigen Lagerbeständen, und die Pandemie verschärfte den Mangel an Lagerbeständen, und sie hat wirklich große Probleme für den Immobilienmarkt geschaffen.“
Laut Mike Simonsen, dem Präsidenten von Altos-Forschungzu sehen, dass der Wohnungsbestand im Februar fällt, wie es in diesem Jahr der Fall war, ist ziemlich ungewöhnlich.
„Vor der COVID-19-Pandemie war es normal, dass die Lagerbestände im Februar anstiegen, als die Hausverkäufer im Frühjahr begannen, ihre Häuser aufzulisten, und die Käufer noch nicht in Kraft waren“, schrieb Simonsen in seinem Artikel vom 13. Februar Wohnungsmarkt Update. „Aber in den Jahren 2020 bis 2022 kamen die Käufer schnell nach dem neuen Jahr und die Lagerbestände erreichten ihren Tiefpunkt erst viel später im Frühjahr.“
Der Wohnungsbestand ist seit Ende Oktober landesweit zurückgegangen, nachdem er mit einem 7-Tage-Durchschnitt von 577.172 Wohnungen auf dem Markt ein Zweijahreshoch erreicht hatte nach Alt. Am 24. Februar 2023 lag der 7-Tage-Durchschnitt für Lagerbestände bei 429.757 und genaue Beobachter erwarten nicht, dass sich dies in den kommenden Wochen wesentlich ändern wird.
„Der Lagerbestand geht jetzt ziemlich schnell zurück, was wirklich eine Überraschung ist“, sagte Simonsen. „Meine Erwartung ist, dass wir, wenn die Raten für ein paar Jahre höher im Bereich von sechs oder sieben bleiben, in dieser Zeit jedes Jahr etwas mehr Lagerbestand erhalten und uns wieder auf den Normalwert zurückarbeiten werden.“
GehäuseWireDer leitende Analyst von , Logan Mohtashami, fügte hinzu: „Seit fast 10 Jahren sinken die Lagerbestände langsam immer weiter, weil die Menschen ein Haus mit einer Festzinshypothek erhalten und ihr Einkommen im Laufe der Zeit normalerweise steigt, aber ihre Unterkunftskosten gleich bleiben, also wird ein wirklich gutes Geschäft für sie. Der Lagerbestand ist höher als im letzten Jahr, aber wir arbeiten von Allzeittiefs aus. Der Bestand wird wachsen, wenn die Hypothekenzinsen lange genug hoch genug bleiben und der Verkauf von Häusern länger dauert.“
Was ist mit „normal“ passiert?
Im Spätherbst 2022, als Käufer mit einer Verdopplung der Hypothekenzinsen innerhalb weniger Monate zu kämpfen hatten und Verkäufer sich an den sich verändernden Markt anpassten, hatten viele Makler das Gefühl, dass der Markt kurz davor stand, zur „Normalität“ zurückzukehren.
„Mein Team und ich sehen mehr ‚normale Aktivität’ auf dem Markt“, sagt Kent Redding aus Austin, Texas Berkshire Hathaway Haushaltsdienstleistungen Agent, erzählt EchteTrends im November.
Während Redding sagt, dass die Marktbedingungen weiterhin deutlich unter dem hektischen Tempo des Wohnungsmarktes von 2021 und Anfang 2022 geblieben sind, sagte er, dass dies der Fall sei nicht zu der Normalität zurückgekehrt, die er erwartet hatte.
„Wir sehen einige bescheidene Steigerungen, aber der Druck auf die Käufer ist immer noch da“, sagte Redding. „Persönlich bin ich in meinem Geschäft anständig damit beschäftigt, Verkäufer für den Markteintritt im März und April vorzubereiten, und es ist einfacher, weil die Verkäufer allmählich verstehen, dass das, was wir vorher hatten, anormal war und die Dinge jetzt beginnen, normaleren Trends zu ähneln Preiserhöhungen und Tage auf dem Markt.“
Redding merkte an, dass er zwar mit einem Anstieg der Lagerbestände im März und April rechnet, aber er erwartet, dass etwa 8.500 Häuser auf dem Markt sein werden, was immer noch unter dem Höchststand von etwa 10.000 Häusern im Oktober 2022 liegt.
Meine Erwartung ist, dass wir, wenn die Raten für ein paar Jahre höher im Bereich von sechs oder sieben bleiben, in dieser Zeit jedes Jahr ein bisschen mehr Lagerbestände bekommen und uns wieder auf den Normalwert zurückarbeiten werden.
Mike Simonsen, Präsident von Altos Research
Oben im Süden von New Hampshire erwartet Alperin ähnliche Trends.
„Ich glaube nicht, dass wir in absehbarer Zeit einen großen Bestandsanstieg sehen werden, aber ich denke, wir werden sehen, dass in den nächsten Wochen einige zusätzliche Häuser auf den Markt kommen werden, wie es normalerweise im Frühjahr der Fall sein würde“, sagte Alperin.
Der Zeitpunkt des Anstiegs des Wohnungsbestands scheint den normalen saisonalen Trends vor der Pandemie zu folgen, sagte Alperin. Aber bisher ist die Größe des Aufwärtstrends bei weitem nicht so groß wie normalerweise, ein Trend, von dem er erwartet, dass er sich für den Rest des Jahres fortsetzt.
„Ich sehe keinen großen Bestandsschub auf dem Markt, weil viele potenzielle Verkäufer sich Gedanken über den Verkauf machen“, sagte Alperin. „So viele Leute gingen und refinanzierten, als die Hypothekenzinsen im Bereich von 2 % bis 3 % lagen, und sie wollen diesen niedrigeren Zinssatz nicht verlieren, indem sie in eine andere Immobilie ziehen. Und dann hält der niedrige Lagerbestand andere Verkäufer zurück, weil sie nervös sind, wohin sie gehen werden, wenn sie verkaufen.“
Zusätzlich zu der normalerweise zeitgesteuerten Ankunft der Frühjahrsverkaufssaison, sagte Alperin, seien auch andere Aspekte des Immobilienmarktes im Süden von New Hampshire zu normaleren Bedingungen zurückgekehrt, darunter eine Verlangsamung der Hauspreissteigerung und weniger Bieterkriege.
„Es hängt von der Community und der Preisspanne ab, aber wir sehen nicht mehr, dass die Dinge dramatisch werden, wenn es darum geht, zu fragen, wann es einen Bieterkrieg gibt“, sagte er. „Es sind vielleicht 10.000 oder höchstens 15.000 Dollar.“
Aber Megan Fox, a Kompass Agentin in Bergen County, New Jersey, sagte, dass dies in ihrem Markt nicht ganz der Fall sei.
„Wir sehen immer noch mehrere Angebote und Tage der offenen Tür werden ständig abgesagt, weil wir innerhalb der ersten Tage mehrere Angebote erhalten“, sagte Fox. „Ich habe fast das Gefühl, dass wir im Moment eine noch größere Situation vor uns haben als 2021 und Anfang 2022, weil es keinen Lagerbestand gibt und wir im Verhältnis zur Menge des Lagerbestands in unserer Gegend immer noch viele Käufer haben. Jeder streitet um die gleiche Handvoll Häuser.“
Anfang Februar sagte Fox, ein Haus sei in ihrer Metropolregion auf den Markt gekommen und habe innerhalb weniger Tage nach der Auflistung 18 Angebote erhalten und am Ende 150.000 US-Dollar mehr als verlangt.
“Sie sehen immer noch diese wirklich großen Sprünge über dem Verlangen”, sagte Fox.
Ihre Erfahrung wird durch die Daten gestützt. Im Januar, 41 % der Wiederverkaufsangebote im Nordosten erhielt mehrere Angebote, nach John Burns Immobilienberatung.
Nach Angaben von Altos-Forschungder 90-Tage-Durchschnittslistenpreis in Bergen County tendiert seit Anfang Februar 2022 nach oben und stieg von 639.000 $ auf 799.000 $ am 24. Februar 2023. Unterdessen sind die Lagerbestände seit September 2022 stetig zurückgegangen und von einem 90-Tage-Durchschnitt gefallen von 1414 Häusern auf dem Markt auf 777 Häuser auf dem Markt zum 24. Februar 2023.
Ich sehe keinen großen Bestandsschub auf dem Markt, da viele potenzielle Verkäufer sich Gedanken über den Verkauf machen. So viele Leute gingen und refinanzierten, als die Hypothekenzinsen im Bereich von 2 % bis 3 % lagen, und sie wollen diesen niedrigeren Zinssatz nicht verlieren, indem sie in eine andere Immobilie ziehen.
Todd Alperin, ein Immobilienmakler von Better Homes and Gardens The Masiello Group
Trotz der schwierigen Bedingungen ist Fox optimistisch, dass die Dinge im März und April zumindest geringfügig besser werden.
„Vor der Pandemie war der Frühjahrsmarkt unser größter Markt, und dieses Jahr glaube ich definitiv, dass wir im Frühjahr einen stärkeren Markt sehen werden“, sagte sie. „Ich sehe einige Leute, die sich darauf vorbereiten, ihre Häuser jetzt auf den Markt zu bringen, und wir ermutigen alle unsere potenziellen Verkäufer wirklich, dass jetzt immer noch ein guter Zeitpunkt für die Auflistung ist.“
Unten in Miami hat Mike Martirena, ein lokaler Compass-Agent, ebenfalls mit sehr geringen Lagerbeständen zu tun, aber er hat seit dem Höhepunkt des Marktes im Jahr 2021 und Anfang 2022 keine Bieterkriege mehr erlebt, insbesondere solche wie von Fox beschrieben.
„Die Preise bleiben ziemlich stabil“, sagte er. “Sie sind vielleicht ein oder zwei Prozent von der Höhe heruntergekommen, aber ich gehe davon aus, dass sie dieses Jahr ziemlich stabil bleiben werden.”
Wie kommen wir zurück zur „Normalität“?
Während nicht alle U-Bahnen massive Bieterkriege erleben, die die Hauspreise noch weiter in die Höhe treiben, sind die Hauspreise immer noch hoch und der Mangel an Angebot schadet den Maklern.
„Das Inventar hält den Markt wirklich davon ab, zu einer Normalität vor der Pandemie zurückzukehren“, sagte Fox.
In Verbindung mit einer langsamer als erwarteten Inflationsrate befürchten einige Agenten, dass dies möglicherweise aggressivere Maßnahmen von der Seite bedeuten könnte Bundesreserveaber Mohtashami ist der Ansicht, dass die Fed anders vorgehen sollte.
„Die Fed hat über eine Neuausrichtung des Wohnungsbaus gesprochen, aber Sie können die Geldpolitik nicht nur auf der Grundlage der Immobilienpreise betreiben“, sagte Mohtashami. „Die Federal Reserve sagte, sie wollten die Zinsen auf ein bestimmtes Niveau bringen und es einfach bleiben lassen, und sie sollten einfach dabei bleiben, denn wenn die Wirtschaft anfängt, schwächer zu werden, werden die Anleiherenditen sie überholen. Ich denke, die Federal Reserve will nur ein paar weitere Zinserhöhungen durchsetzen und einfach innehalten und sehen, was passiert. Sie sollten weder bei positiven noch bei negativen Bewegungen in Panik geraten, sie sollten sich einfach behaupten und abwarten, wann der Arbeitsmarkt zusammenbricht. Aber die Geschichte der Fed-Zinserhöhung neigt sich dem Ende zu.“
Die Lagerbestände halten den Markt wirklich davon ab, zu einer Normalität vor der Pandemie zurückzukehren.
Megan Fox, Compass-Agentin
Zurück im südlichen New Hampshire behält Alperin die Fed und ihre Zinspläne genau im Auge.
„Die Fed war bei der Erhöhung der Zinssätze sehr aggressiv“, sagte Alperin. „Wir sehen jetzt die Zinssätze, die sich in weniger als 12 Monaten im Grunde verdoppelt haben, aber das Angebot an Häusern ist nicht zurückgekehrt. Bei so wenig Inventar denke ich einfach, dass sich etwas ändern muss, um das Gleichgewicht wiederherzustellen.“