TDer Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die Leerung vieler Innenstädte in den USA sind das, was Mediziner als Komorbiditäten bezeichnen würden: verschiedene Probleme, die gleichzeitig auftreten und sich gegenseitig verschlimmern können, wodurch das gesamte System schlechter wird. Aber einige Leute können die US-Immobilienkrise und den Zustand der Innenstädte der Nation betrachten und einen Funken Hoffnung empfinden. Schließlich gibt es hier zwei Probleme, die jeweils zur Lösung des anderen werden können.
Der 2022 Zustand des Wohnungsbaus der Nation Bericht der Harvard University enthüllte, dass das Wohnungsangebot in den USA ein Defizit von 3,8 Millionen Wohnungen aufweist. Unterdessen ist in einer Stadt wie San Francisco, wo die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum eine akute Krise erreicht hat, das Geschäftsviertel in der Innenstadt so gut wie ausgehöhlt. Jetzt, da Fernarbeit zur Norm geworden ist und sich Wissensarbeiter von überall und überall einloggen, werden laut einem nur 27 % der Büroflächen der Stadt genutzt Studie des Immobilienunternehmens CBRE.
Für viele liegt die Lösung auf der Hand: ungenutzte Büroflächen in Wohnungen umwandeln. Diese Neuausrichtung – anwendbar in zahlreichen Metropolen im ganzen Land – würde Wohnraum für Bedürftige schaffen und gleichzeitig den Innenstädten einen dringend benötigten Ruck zu neuem Leben geben.
Es gibt seit langem Gewerbe-zu-Wohn-Projekte, wie z. B. kleine Fabriken, die in Lofts umgewandelt wurden, aber die Idee, hoch aufragende Bürogebäude in Apartmentkomplexe umzuwandeln, ist ein anderer und zunehmend beliebter Vorschlag. In Washington DC registrierten Entwickler von 2020 bis 2021 laut Statistiken von 1.565 Umwandlungen von Gewerbe in Wohngebäude RentCafe und Yardi Matrix, während in Philadelphia im selben Zeitraum 1.552 Conversions verzeichnet wurden. Entwickler und Stadtverwaltungen in Chicago arbeiten gemeinsam an der LaSalle-Street-Initiativedas versucht, 1.000 Wohnungen (darunter 300 bezahlbare) in einen größtenteils geschlossenen Abschnitt des Finanzviertels der Stadt zu bringen.
„Wir haben eine Herausforderung, und dann haben wir einen Bedarf, und die Herausforderung könnte uns tatsächlich helfen, den Bedarf zu decken“, sagt Marisa Novara, Beauftragte des Wohnungsamts von Chicago. Sie spricht von den ehemaligen Büros von Banken und Anwaltskanzleien, die größtenteils leer stehen in der LaSalle Street, Blocks entfernt von den Google-Büros, die bald eröffnet werden. In Zusammenarbeit mit der Planungs- und Entwicklungsabteilung der Stadt erstellte das Team von Novara einen Aufruf zur Einreichung von Vorschlägen für gemischt genutzte Entwicklungen. „Unsere Erwartung ist, dass 30 % aller Wohngebäude [housing] die Sie in diesen Gebäuden schaffen, wird erschwinglich sein – das sind 10 % mehr als die Vorschriften der Stadt für integratives Wohnen“, sagt der Kommissar. „Wir wünschen uns mindestens 1.000 Wohneinheiten und damit wären rund 300 bezahlbar.“ Derzeit gibt es im Gemeindegebiet nur noch zwei bezahlbare Wohneinheiten.
An den meisten Tagen fühlt sich das einst geschäftige Finanzviertel von San Francisco unheimlich leer an. Ganze Stockwerke von Gebäuden stehen unbewohnt und das Skurrile, Maßgeschneiderte Büros, in denen noch Hunderte von Technologieunternehmen nominell ihren Sitz haben, sind ruhig, ihre Kochnischen zum Mitnehmen sind leer und Rutschen in den Stockwerken verstauben. Gleichzeitig macht die anhaltende Wohnungsnot in San Francisco weiterhin Schlagzeilen, verdrängt unzählige alteingesessene Einwohner und treibt die Obdachlosenkrise der Stadt voran.
„Es schlägt zwei Fliegen mit einer Klappe“, sagt Marc Babsin, Präsident von Smaragdfondsein in San Francisco ansässiger Bauträger, der konvertierte 100 Van Ness, ein 28-stöckiger Turm, der zuvor ein AAA-Büro beherbergte, in ein Apartmentgebäude. Die Mieten dort sind zugegebenermaßen happig, aber es gibt sie eine Lotterie für bezahlbaren Wohnraum. Einige Befürworter von Wohnrechten sagen, dass die aktuellen Aufschlüsselungen von Marktpreisen zu subventionierten nicht gerecht sind. Und der Widerstand der Gemeinschaft hat auch eine Reihe ähnlicher Projekte in anderen Bereichen behindert. Sorgen um Lärm, Dichte und sogar Schatten können neue Entwicklungen zunichte machen.
Die Schaffung von Wohnungen aus Büroräumen behebt nicht immer den Wohnungsmangel einer Gemeinde, warnt Melissa Checker, Professorin für Urbanistik am Queens College in New York. „Das Hinzufügen von Angeboten löst das Problem nicht immer. Es kann die Kosten nach oben statt nach unten treiben.“ Sie schlägt vor, zusätzliche Maßnahmen zu ergreifen, wie z. B. die Einbeziehung von Zonen, die von den Entwicklern verlangen würden, mehr Einheiten für Menschen aus dem gesamten Wirtschaftsspektrum zugänglich zu machen. Darüber hinaus sagt sie, dass Entwickler verpflichtet werden sollten, Wohngutscheine zu akzeptieren. „Ich bin sehr für die Idee“, sagt sie über die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohngebäude, die in letzter Zeit wie Pilze aus dem Boden schießen. „Aber es ist eine langfristige Lösung, nicht die kurzfristige Lösung, die wir brauchen.“
„Das größte Problem für San Francisco ist eine Art Mangel an Vorstellungskraft“, sagt Sonja Trauss, Geschäftsführerin von YIMBY-Gesetz, die sich für neue Wohnungen in ganz Kalifornien einsetzt. (YIMBY ist die Abkürzung für „Yes in my back yard“, eine Abwandlung der Klage, die oft von Anwohnern zu hören ist, die nichts Neues in der Nähe ihrer Häuser bauen wollen.) „Städte müssen darüber nachdenken, was der Sinn der Innenstadt ist und was sie braucht da zu sein.”
Die Komplikationen sind nicht nur politischer Natur. Laut EB Min, Gründer und Direktor von San Francisco, eine der größten physischen Herausforderungen bei der Umwandlung eines Bürogebäudes in ein Apartmentgebäude Minimales Design, überdenkt die großen Grundrisse, die den meisten Bürotürmen gemeinsam sind. Wie jeder weiß, der schon einmal in einem typischen Hochhausbüro gearbeitet hat, befinden sich die Fenster normalerweise auf der Außenseite, und die meisten Mitarbeiter arbeiten fernab von Sicht und Licht. (Deshalb ist das „Eckbüro“ ein so begehrter Vorteil.) Wohnungen benötigen jedoch Licht und Belüftung sowie Badezimmer und Küchen in jeder Einheit. Nicht jedes Gebäude ist für diese Art der Umnutzung geeignet. (Tut mir leid, wenn das Ihren Traum zerstört, in 1.000 Fuß Höhe auf dem Wolkenkratzer Salesforce Tower in San Francisco zu leben.) „Sie sollten Gebäude auswählen, in denen es Sinn macht“, erklärt Min.
Konvertierungen erfordern eine enorme Menge an Kapital und, was vielleicht noch entscheidender ist, Zeit. Darauf können Wohnungssuchende und kleine Unternehmen, die Kunden brauchen, kaum warten. „Wenn man bedenkt, wie schwer es ist und wie teuer, sehe ich kein Fingerschnippen und dann leben 40.000 Menschen mehr in der Innenstadt“, sagt Sarah Karlinsky, Senior Advisor bei der gemeinnützigen San Francisco Bay Area Planning and Urban Research Association (SPORN). Es wird auch einen großen Vertrauensvorschuss erfordern: eine stadtweite Neukonzeption dessen, wie Quartiere aussehen und was die Menschen genau brauchen, um rund um die Uhr Lebensqualität in Gebieten zu erreichen, die zuvor eine Domäne von Tagelöhnern waren.
Aber das Gespräch hat Fahrt aufgenommen und gewinnt an Volumen. „Wir reden jetzt“, sagt Trauss von YIMBY. „Es braucht normale Leute, die die gleichen Ideen herumschlagen, bis es einen Konsens gibt. So funktioniert das. Es ist ein riesiges Gruppenprojekt.“