Konsequente Kreditlimits ziehen auf den Prüfstand

„Die GSEs könnten ihre Mission für erschwinglichen Wohnraum effektiver unterstützen, indem sie sich weniger auf Kredite mit hohem Saldo konzentrieren“, sagt aweißes Papierkürzlich von Redwood veröffentlicht. „Kredite mit hohem Saldo lenken Kapital und andere Ressourcen in Aktivitäten, die nichts zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum beitragen.“

Redwoods Klage gegen die konformen Kreditlimits für Hochkostengebiete dreht sich um einige wichtige Merkmale, die sowohl im privaten als auch im öffentlichen Sektor Aufmerksamkeit zu verdienen scheinen. Sie laufen auf folgendes hinaus:

• Entspricht ein konformes Darlehenslimit von fast 1 Million US-Dollar für hochpreisige Gebiete des Landes den Bemühungen der GSE, ihre Mission für erschwinglichen Wohnraum voranzutreiben?
• Welche Rolle spielt der Staat, der von den Steuerzahlern im Rücken steht, in der Wohnungswirtschaft?

„Wir sind nicht mit der Vorstellung einverstanden, dass Gebiete mit hohen Kosten ein höheres Kreditlimit benötigen, um Häuser für lokale Käufer erschwinglich zu machen“, RedwoodPräsident Dashiell Robinsonsagte. „In unserem Whitepaper identifizieren wir eine Reihe von Landkreisen in den USA (es gibt noch viele andere), in denen die GSE-Darlehensgrenzen Wohnimmobilienwerte für Einkommen unterstützen, die das Doppelte des mittleren Haushaltseinkommens des Landkreises betragen.

„Eine stärkere Konzentration auf Kreditgrößen und Produkte, die Familien unterstützen, die das mittlere Haushaltseinkommen oder darunter verdienen, würde besser mit der Mission der GSE in Bezug auf Erschwinglichkeit übereinstimmen.“

In Bezug auf die Rolle der GSEs gegenüber dem privaten Markt sehen die Führungskräfte von Redwood auch eine Verschiebung der Linie in eine für den Markt unproduktive Richtung. Robinson weist darauf hin, dass „der Privatmarkt durch ein ausgewogenes Modell der Verbriefung und Verteilung ganzer Kredite an Portfolio-Kreditgeber wie Banken und Versicherungsgesellschaften eine konstante Erfolgsbilanz bei der Bereitstellung von Zinssätzen auf oder besser als den GSEs vorweisen kann. “

Das Whitepaper von Redwood stellt fest, dass das Gesamtvolumen der Jumbo-Kreditvergabe des privaten Sektors für dieses Jahr auf 569 Milliarden US-Dollar geschätzt wird, wobei die durchschnittliche Jumbo-Rate bei 3,10 % liegt, verglichen mit der durchschnittlichen GSE-konformen Kreditrate von 3,12 %.

Robinson sagte, dass der Privatmarkt Jumbo-Kredite genauso effizient bepreisen kann wie der Agenturmarkt, und wies darauf hin, dass der Private-Label-Markt im Jahr 2021 Jumbo-Kredite im Wert von geschätzten 60 Milliarden US-Dollar verbriefen wird, was das Niveau jedes Vorjahres in den letzten 10 Jahren verdreifacht . Er sagte, dass dies “die Liquidität und den Appetit auf privat finanzierte Hypotheken in größerem Umfang” unterstreicht.

„Viele traditionelle Jumbo-Kreditnehmer haben ein Einkommens- oder Reserveprofil, das mehr spezialisierte Underwriting-Expertise erfordert, um es zu analysieren und für angemessen zu halten – zum Beispiel besitzen viele ihr eigenes Unternehmen“, fügte Robinson hinzu. „Die Expertise im Underwriting dieser Art von Kreditnehmern ist in etablierten Privatmarktprozessen für Underwriting und Due Diligence inhärent, die sich in vielerlei Hinsicht von dem unterscheiden, was Originatoren beim Verkauf an die GSEs tun müssen.“

Redwood ist nicht der Einzige, der darauf drängt, dass die FHFA und die Marktführer im Allgemeinen das zur Norm gewordene Autopilot-System zur Erhöhung konformer Kreditlimits erneut überprüfen.

„Ob die Unterstützung von Hypotheken im Wert von 1 Million US-Dollar durch die Steuerzahler mit der GSE-Charta vereinbar ist, ist eine Frage, mit der sich Gesetzgeber und politische Entscheidungsträger befassen sollten“, sagte Ed DeMarco, Präsident derRat für Wohnungspolitik(HPC) und von 2009 bis 2014 amtierender Direktor der FHFA. „Die Eigenheimpreise sind in ausgewählten Teilen des Landes hoch, aber Hypotheken dieser Größenordnung werden eindeutig an Familien mit höherem Einkommen vergeben.

„… Unsere Sorge ist, dass sich Politik und Gesetzgeber nicht mit der Frage beschäftigen, welche Rolle der Staat im Wohnungsfinanzierungssystem angemessen ist.“

DeMarco fügt hinzu, dass aus Sicht von HPC staatliche Eingriffe in den Privatmarkt nur erfolgen sollten, wenn ein klares politisches Ziel verfolgt werden muss, dem der Privatmarkt nicht angemessen Rechnung getragen hat.

„Da die GSEs im Konservatorium tätig sind, von Steuerzahlern unterstützt und einem öffentlichen Zweck dienen, müssen sich die politischen Entscheidungsträger die Frage stellen, ob die Kreditlimits auf ein Marktversagen reagieren oder einem öffentlichen Zweck dienen“, betonte DeMarco.

Sandra Thompson, geschäftsführende Direktorin der FHFA, die kürzlich von Präsident Joe Biden zum ständigen Direktor der Agentur ernannt wurde, scheint auf die Bedenken des Privatmarktes bezüglich der Kreditlimitverschlechterung zu hören, zumindest wenn es um bezahlbare Wohnungen geht.

„Im Vergleich zu den Vorjahren stellen die 2022-konformen Kreditlimits aufgrund der historischen Aufwertung der Hauspreise im letzten Jahr einen deutlichen Anstieg dar“, sagte sie in einer vorbereiteten Erklärung. „Während 95 Prozent der US-Counties dem neuen Basislimit von 647.200 US-Dollar unterliegen, werden etwa 100 Countys konforme Kreditlimits von annähernd 1 Million US-Dollar haben.

„Die FHFA bewertet aktiv die Beziehung zwischen dem Immobilienpreiswachstum und konformen Kreditlimits, insbesondere in Bezug auf die Schaffung erschwinglicher und nachhaltiger Wohneigentumsmöglichkeiten in allen Gemeinden.“

DeMarco sagte, Thompsons Kommentare seien ermutigend, aber am Ende des Tages erfordert die Lösung dieses Problems, dass mehr Parteien mit ernsthafter Entschlossenheit an den Tisch kommen, um das Problem anzugehen.

„Wir waren erfreut zu sehen, dass die amtierende Direktorin Sandra Thompson den Zusammenhang zwischen dem Immobilienpreiswachstum und den steigenden Kreditlimits und ihr Engagement feststellte, diesen Zusammenhang im Verhältnis zu erschwinglichen und nachhaltigen Wohneigentumsmöglichkeiten zu bewerten“, sagte DeMarco. „Aber dies erfordert ein vollständiges Gespräch zwischen dem Kongress, dem [Biden] Verwaltung und FHFA.“

Die Zukunft der konformen Kreditlimits wird daher wahrscheinlich letztendlich eine politische Lösung erfordern, wenn sie über den Kongress und das Weiße Haus läuft. Mindestens eine Führungskraft einer in Atlanta ansässigen Nichtbank sagte jedoch, er glaube, dass die Trendlinie in diesem Thema letztendlich zu einer Entscheidung zugunsten des Privatsektors führe.

„Die GSEs sind nicht dazu gedacht, jedem einzelnen Amerikaner einen Kredit zu geben“, sagte Tom Hutchens, Executive Vice President of Production beiAngel Oak Hypothekenlösungen, Teil vonAngel Oak Companies, ein langjähriger Player im Nicht-QM-Markt. „Und ich denke, langfristig werden sie wahrscheinlich ihren Fußabdruck verkleinern, anstatt ihn weiter zu vergrößern.“