Immobilienmakler spielen auf dem heutigen Wohnungsmarkt unbestreitbar eine wichtige Rolle. Nicht nur als Vermittler von Verkaufs- und Miettransaktionen, sondern auch als Ausbilder für ihre aktuellen und zukünftigen Kunden. Wenn man sich selbst überlässt, betrachten die meisten Menschen – insbesondere Mieter – das Mietsegment und den Kaufmarkt als deutlich unterschiedliche und voneinander unabhängige Einheiten, wobei letzterer oft als weit außerhalb der Reichweite wahrgenommen wird. Zu Recht.
Erschwinglichkeit ist in den Vereinigten Staaten ein echtes Problem. Der Durchschnittspreis für ein bestehendes Einfamilienhaus lag im Juni 2023 bei 410.200 US-Dollar Nationaler Maklerverband (NAR). Das ist der zweithöchste Wert seit Beginn der Datenerfassung durch den Verband. Dieser durchschnittliche Preis steigt in beliebten Bundesstaaten wie Kalifornien schnell an, wo er bei 744.280 US-Dollar liegt, und im US-Bundesstaat Washington, wo ein Haus laut August-Daten durchschnittlich 574.114 US-Dollar kostet Zillow.
Die Hypothekenzinsen – die deutlich über 7 % lagen und sich diese Woche 8 % nähern – tragen dazu bei, dass ein Großteil des heutigen Immobilienbestands unerschwinglich wird.
Diese Marktbedingungen im Verkaufssegment haben einen echten und direkten Einfluss auf den Mietmarkt, da beide direkt miteinander verbunden sind. Eine zunehmende Zahl von Menschen, insbesondere viele der Millionen Millennials, die ihre besten Kindererziehungsjahre erreichen, werden vom Markt verdrängt und gezwungen, länger zu mieten. Der Durchschnittsalter der Erstbesitzer eines Eigenheims ist jetzt 36 Jahre alt, wobei etwa 35 % der Haushalte in den USA von Mietern bewohnt werden.
Diese steigende Nachfrage hat den Mietbestand, der unter erheblichen Angebots- und Nachfrageproblemen leidet, weiter unter Druck gesetzt. Laut NAR-Daten fehlen in den Vereinigten Staaten derzeit bis zu 6,8 Millionen Mieteinheiten, wobei die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage jedes Jahr größer wird. Dies hat die Preise erheblich in die Höhe getrieben. Laut Zillows Daten für August liegen die typischen Angebotsmieten in den USA bei durchschnittlich 2.052 US-Dollar, ein Anstieg von 3,3 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. In stark nachgefragten Metropolen wie New York sind es bis zu 3.650 US-Dollar.
Eine der vorgeschlagenen Maßnahmen, um diesen Steigerungen entgegenzuwirken und mehr Erschwinglichkeit für Mieter zu schaffen, ist das heiß diskutierte Thema der Mietpreisbindung, eine Idee, die erstmals in den 1920er Jahren entstand. Die Biden-Regierung hat auf eine mögliche nationale Ebene gedrängt Initiative zur Mietpreisbindung während Städte wie New York besonders im Rampenlicht stehen, da Vermieter den Obersten Gerichtshof dazu drängen, die Mietstabilisierung zu verhindern.
Ab 2022 gibt es in sieben Bundesstaaten – Kalifornien, New York, New Jersey, Maryland, Maine, Oregon und Minnesota – sowie im District of Columbia Orte, an denen irgendeine Form der Mietpreisbindung für Wohnimmobilien gilt.
Die Mietpreisbindung kommt einigen Mietern zugute, da sie Zugang zu kontrollierten Tarifen haben, vor allem älteren und Langzeitbewohnern. Aber auch die Mietpreiskontrolle hat insgesamt gemischte Ergebnisse gezeigt. Obwohl es darauf abzielt, Wohnraum erschwinglicher zu machen, kann es die Probleme durch eine Reduzierung von Investitionen und Angebot verschärfen. Immobilieneigentümer, die aufgrund von Mietpreisbindungen geringere Renditen erzielen, suchen oft nach Möglichkeiten, ihre Immobilien für andere, profitablere Nutzungen umzuwandeln.
In Orten wie Kalifornien gestatten die Gesetze den Eigentümern, Mieter wegen Eigennutzung zu verweisen oder Einheiten als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Wenn also die Verfügbarkeit von Mietobjekten abnimmt, steigen die marktweiten Mieten aufgrund des geringeren Angebots. Aktionen wie diese begünstigen in der Regel Personen mit höherem Einkommen und fördern unbeabsichtigt die Gentrifizierung, wie sie in San Francisco beobachtet wurde, was im Widerspruch zu den ursprünglichen Zielen der Mietpreisbindung steht.
Um in den USA ein besseres Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu schaffen, könnte die Erleichterung von Neubauten die beste Antwort auf den Druck im Mietsegment und die Erschwinglichkeitsprobleme in diesem Land sein. Kalifornien versucht genau das zu erreichen, indem es den Beginn großer bezahlbarer Wohnprojekte im ganzen Bundesstaat erleichtert, indem es sie von potenziellen Klagen nach dem California Environmental Quality Act, umfangreichen öffentlichen Anhörungen und anderen Formen des Widerstands lokaler Regierungen ausnimmt. Eine Lockerung restriktiver Bebauungsvorschriften, die das Angebot an Land für neue Wohnungen verringern können, wäre ebenfalls hilfreich.
Es besteht die Hoffnung auf mehr Ausgeglichenheit. Der Wohnungsbau erreichte ein 50-Jahres-Hoch, allein in diesem Jahr wurden mehr als 460.000 Einheiten fertiggestellt. Innerhalb der letzten drei Jahre wurden über eine Million neue Wohnungen errichtet, was einen historischen Höchstwert darstellt. Und dieser Anstieg wirkte sich fast unmittelbar auf Mieter aus, die die zusätzlichen Möglichkeiten nutzen. Die Zahl derer, die dort bleiben und ihre Mietverträge verlängern – oft aus Notwendigkeit – sank in der diesjährigen Hauptvermietungssaison auf 60,5 %, verglichen mit 63,6 % im letzten Jahr.
Und hier können Makler eingreifen, Mieter über ihre erweiterten Auswahlmöglichkeiten aufklären, die Marktdynamik erklären und letztendlich zu Aufklärern und Fürsprechern auf ihrem Weg zum Wohnungsmarkt werden.
Michael Lucarelli ist CEO und Mitbegründer von RentSpree.
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