Hohe Zinssätze, gepaart mit einem immer noch niedrigen Wohnungsangebot, haben zu Preissprüngen geführt, die viele Erstkäufer von Eigenheimen und Kreditnehmer mit geringerem Einkommen vom Wohnungsmarkt ausschließen.
Allerdings Zinsen leicht nach unten in den letzten Wochen immer noch doppelt so hoch wie Ende 2021, und das Bundesreserve setzt seine geldpolitische Straffungspolitik fort, um die Inflation zu bekämpfen.
Rob NunziataCo-CEO und Mitbegründer von Florida-basedFBC-Hypotheksagt, dass ein Hypotheken-Süßungsmittel, das einiges verspricht, um Häuser für einen breiteren Kreis von Kreditnehmern erschwinglicher zu machen, der vorübergehende Zinsrückkauf ist.
„Aus Sicht des Verkäufers ist es wirklich ein großartiges Werkzeug, um zu sagen: ‚Sehen Sie, wir kontrollieren die Zinssätze nicht, aber was ich Ihnen anbieten kann, ist etwas, das diesen Zinsschock ausgleichen wird, der hier in den letzten neun oder zehn Jahren passiert ist Monate oder so’“, sagte Nunziata.
FBC Mortgage verzeichnete im Jahr 2022 Kreditvergabe in Höhe von etwa 8 Milliarden US-Dollar, einschließlich seines Joint-Venture-Volumens, sagte Nunziata und fügte hinzu, dass etwa 70 % dieses Volumens „Neubauten“ seien.
Die meisten der über FBC angebotenen temporären Ratenrückkäufe werden von Bauherren bezahlt, sagte er.
„Wir führen viele Buydowns durch, also sind wir gerade mittendrin im Buydown“, sagte Nunziata. „In den Jahren 2020 und 2021 hat niemand Rückkäufe getätigt [when 30-year fixed mortgage rates were in the 3% range].
„Sie sind ein sehr wenig genutztes Produkt“, fügte Nunziata hinzu, „aber ich denke, sie sind ein großartiges Produkt. Viel FHA [Federal Housing Administration] Kreditnehmer und VA [Veterans Affairs] Kreditnehmer übernehmen die Rückkäufe, aber wir sehen, dass es auch bei konventionellen Kreditnehmern beliebt ist.“
Nunziata sagte, dass „wahrscheinlich 80 %“ der vorübergehenden Rückkäufe, die FBC Mortgage abwickelt, 2-1-Rückkäufe sind – was bedeutet, dass der Hypothekenzins im Laufe von zwei Jahren von einem ursprünglichen ermäßigten Zinssatz steigt und im Jahr auf den nicht ermäßigten Zinssatz zurückkehrt drittes Jahr. Die Landesverband der Bauherren berichtet, dass 27 % der Bauherren angeben, dass sie vorübergehende Ratenrückkäufe als Anreiz für den Kauf von Eigenheimen verwenden.
Aus Sicht des Verkäufers ist es wirklich ein großartiges Werkzeug, um zu sagen: „Sehen Sie, wir kontrollieren die Zinssätze nicht, aber was ich Ihnen anbieten kann, ist etwas, das diesen Zinsschock ausgleichen wird, der hier in den letzten neun oder zehn Monaten passiert ist oder so.’
Rob Nunziata, Co-CEO und Mitbegründer von FBC Mortgage
Beispielsweise kann bei einem 2-1-Buydown der Satz im ersten Jahr bei 4,2 % beginnen, im zweiten Jahr auf 5,2 % steigen und im dritten Jahr wieder auf den nicht diskontierten Satz von 6,2 % zurückkehren. Es gibt andere Variationen des vorübergehenden Rückkaufs, wie z. B. einen 3-2-1-Rückkauf, bei dem drei Jahre lang ein ermäßigter Satz gilt.
„Es variiert ein wenig je nach Kreditbetrag und Zinssatz, aber … eine ziemlich gute Faustregel ist a [2-1] Der Rückkauf kostet den Verkäufer in der Regel etwa 2,25 Prozentpunkte des Kreditbetrags“, sagte Nunziata. Er fügte hinzu, dass für jüngere Erstkäufer von Eigenheimen, die davon ausgehen, dass ihr Einkommen im Laufe ihrer Karriere steigen wird, der vorübergehende Zinsrückkauf ein viel besserer Einstiegspunkt in den Wohnungsmarkt sein kann.
Nunziata erklärte, dass das Anbieten eines Rabatts von 10.000 US-Dollar auf den Verkaufspreis eines Hauses im Wert von 400.000 US-Dollar dem Käufer beispielsweise etwa 60 US-Dollar pro Monat bei seiner oder ihrer Hypothekenzahlung einsparen wird.
„Wenn Sie also dieselben 10.000 US-Dollar nehmen und sie auf einen vorübergehenden Zinsrückkauf anwenden, im ersten Jahr dieses Rückkaufs, sparen Sie 489 US-Dollar pro Monat im Gegensatz zu 60 US-Dollar pro Monat“, sagte er. „Im zweiten Jahr sparen Sie 250 Dollar im Monat statt 60 Dollar.
“Sie können sehen, dass dies eine wirklich große Auswirkung für diesen Erstkäufer ist, da er die Möglichkeit hat, diese Zahlung zu erleichtern.”
Zweiter Markt
Die Rate des Eigenheimpreiswachstums leicht nach unten getickt wieder im November, mit dem gerade erschienenen S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index mit einem annualisierten Gewinn von 7,7 % im November, verglichen mit einer jährlichen Wachstumsrate von 9,2 % im Oktober. Während also die Rate der Eigenheimpreisgewinne nach unten tendiert, steigen die Eigenheimwerte insgesamt immer noch.
Die Bundesverband der Immobilienmakler (NAR) berichtet, dass die Verkäufe bestehender Eigenheime im Jahr 2022 um 17,8 % zurückgegangen sind, der schwächste Wert seit 2014.
„Angesichts der schnell steigenden Eigenheimwerte, der Zinssätze auf dem höchsten Stand seit über 10 Jahren und des Rekordtiefs der zum Verkauf stehenden Bestände in diesem Frühjahr sind dies, gelinde gesagt, nicht die günstigsten Bedingungen für potenzielle Käufer“, sagte Zillow Wirtschaftsdaten Analytiker Dan Handy. „… Bestandsänderungen und Erschwinglichkeit werden in den kommenden Monaten der Schlüssel zu den Wohnentscheidungen potenzieller Käufer bleiben.“
Miki Adams, Präsident von CBC Hypothekenagentureine staatlich zugelassene Wohnungsfinanzierungsagentur, sagte, es sei auch wichtig, die Vorteile von Kaufdarlehen mit vorübergehendem Zinssatz zu beachten [TRBLs] können erweitert werden, wenn sie „in Verbindung mit“ anderen Anzahlungshilfeprogrammen verwendet werden. CBC Mortgage bietet kein temporäres Programm zum Abkauf von Raten an, konzentriert sich jedoch darauf, Erstkäufern von Eigenheimen Unterstützung bei der Anzahlung anzubieten, indem ihnen zweite Hypotheken bereitgestellt werden, die zusammen mit FHA-versicherten Darlehen ausgestellt werden.
„Sicher glaube ich, dass Minderheiten stark von Zinssenkungen profitieren könnten, da die Hypothekenzinsen hoch bleiben, ebenso wie jede Familie, unabhängig von ihrer ethnischen Zugehörigkeit oder Einkommensspanne“, sagte Adams.
In Bezug auf die Akzeptanz dieser TRBLs auf dem Sekundärmarkt, die für die Gewährleistung der Kreditgeberliquidität von entscheidender Bedeutung ist, ist die Jury noch uneins. Da die bestehenden Hypothekenvorschriften jedoch verlangen, dass TRBLs zum nicht diskontierten Zinssatz gezeichnet werden, werden sie wahrscheinlich ähnlich abschneiden wie nicht diskontierte Hypotheken, sagen Marktbeobachter – mit einigen Einschränkungen.
Ginnie Maebesichert Anleihen, die gegen verbriefte Kreditpools ausgegeben werden, die auf Kreditebene durch Regierungsbehörden wie die FHA und VA versichert sind. Laut Adams begrenzt Ginnie Mae den Prozentsatz von TRBLs, die Teil von Kreditpools sein können, die als Sicherheit für Verbriefungstransaktionen dienen.
„GNMA erlaubt 10 Prozent des Guthabens eines benutzerdefinierten oder mehrerer Kreditgeber [loan] Pool als Rückkaufdarlehen“, erklärte Adams. „Während kundenspezifische Buydown-Pools zulässig sind, handeln sie normalerweise aus Standardpools mit mehreren Kreditgebern zurück.
„Da dies der Fall ist, besteht ein Risiko, wenn die Rückkäufe 10 Prozent Ihrer GNMA-Produktion überschreiten, daher sollte die Konzentration der Rückkäufe in Ihrer Pipeline genau überwacht werden.“
Roelof Slump, Geschäftsführer von Structured Finance Operational Risk bei Fitch-Ratings, sagte, dass bisher nicht sehr viele der temporär verzinsten Buydown-Darlehen (TRBLs) ihren Weg in die von Fitch bewerteten Private-Label-Verbriefungen gefunden haben. John Toohig, Leiter des Whole-Loan-Handels bei Raymond James in Memphis, sagte ebenfalls, es sei schwierig zu sagen, wie diese TRBLs auf dem Markt für den Handel mit ganzen Krediten abschneiden werden, da es einfach zu früh sei, um dies zu wissen.
Natürlich glaube ich, dass Minderheiten stark von Zinssenkungen profitieren könnten, da die Hypothekenzinsen hoch bleiben, ebenso wie jede Familie, unabhängig von ihrer ethnischen Zugehörigkeit oder Einkommensspanne.
Miki Adams, Präsident der CBC Mortgage Agency
“Die [TRBL] Der Kreditnehmer wäre wohl in der Lage, die Zahlungen zu einem höheren Zinssatz zu leisten, wenn das Darlehen korrekt gezeichnet ist [when it kicks in a few years later]“, sagte Slump. “Sie [TRBL borrowers] werden sich wahrscheinlich ähnlich wie andere Hypotheken verhalten [including with respect to refinancing decisions] nach deren [rate] Reset, wenn ich das so nennen darf.
„Das würde unsere Kursanalyse nicht beeinflussen. … soweit es schnelle Refinanzierungen gibt [within a particular collateral pool backing a TRBL securitization]das könnte … Bewertung führen [changes] wenn die Transaktionen viel schneller vorausbezahlt werden als erwartet, aber ich denke, das ist eher ein Timing-Problem als eine wesentlich andere Art von Leistung.“
Bezahlbares Wohnen
Obwohl es sich nicht um ein neues Konzept handelt, wurden TRBLs erst vor kurzem wieder auf den Markt gebracht, wobei eine Reihe von Kreditgebern, die keine Banken waren, im vergangenen Jahr Zinsrückkaufsangebote vorstellten, als 30-jährige Festzinsen kippten über 7 % im November 2022. Zu den Kreditgebern, die neben FBC Mortgage auch TRBL-Programme anbieten, gehören: Gildenhypothek, NeuRez, Raketenhypothek, KreditDepot und Vereinigte Großhandelshypothek.
Michael Neal, leitender wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Städtisches Institut‘s Housing Finance Policy Center, sagte, dass Untersuchungen zeigen, dass längerfristige oder sogar dauerhafte Ratenrückkäufe in Verbindung mit anderer Anzahlungsunterstützung Hausbesitzern helfen können, Eigenkapital und folglich Vermögen schneller aufzubauen. Darüber hinaus sagte er, dass verzinsliche Rückkaufdarlehen, die angemessen eingesetzt werden, die Tür zu mehr Eigenheimbesitzern unter erstmaligen Eigenheimkäufern und historisch marginalisierten Gruppen wie Afroamerikanern öffnen können.
DieUS Census Bureauvor kurzemveröffentlichte Zahlenfür das vierte Quartal 2022, das die extreme Ungleichheit zwischen Schwarzem und Weißem Wohneigentum zeigt – 44,9 % bzw. 74,5 %.
„Wir haben gesehen, was passiert ist [after] die Gehäusebüste [some 15 years ago] als wir das Wohneigentum für farbige Haushalte förderten, aber es war nicht nachhaltig “, sagte Neal.
Neal verwies auf ein staatlich subventioniertes Zinskaufprogramm, das in den 1970er Jahren eingeführt wurde, einer weiteren Zeit hoher Zinssätze. Durch dieses Rate-Buydown-Programmgewährten Kreditgeber Kredite zu unter dem Marktpreis liegenden Zinssätzen, die dann von Ginnie Mae gekauft wurden, die etwaige Verluste aus diesen Krediten subventionierte, nachdem sie zu Marktpreisen weiterverkauft worden waren Fannie Mae oder Freddy Mac.
In einem zusammen mit seinem Urban Institute-Kollegen Daniel Pang verfassten Forschungsbericht schlägt Neal vor, dass ein ähnliches staatlich gefördertes Programm zum dauerhaften Zinsrückkauf heute wieder eingeführt werden könnte, um „die Erschwinglichkeit zu verbessern, rassische Wohlstandslücken im Wohnungsbau zu schließen und historisch Ausgegrenzte besser zu isolieren Gemeinschaften vor makroökonomischen Schocks.“
Ich denke, es gibt einen potenziellen politischen Willen, gezielte Programme zur Steigerung der Wohneigentumsquote zu haben … aber ich denke, es ist schwieriger, Unterstützung zu sehen [for a government-subsidized rate buydown program] jetzt.
Ben Hunsaker, Portfoliomanager bei Beach Point Capital Management
Neal betont jedoch, dass ein solches Programm keinen Schrotflintenansatz verfolgen sollte, sondern speziell ausgerichtet sein sollte – was darauf hindeutet, dass es beispielsweise auf Wohnungen in farbigen Vierteln, Hauskäufer der ersten Generation und/oder örtliche öffentliche Bedienstete abzielen könnte.
„Alles, was die Regierung tun kann, um den Menschen zu helfen, sich angesichts steigender Zinsen und himmelhoher Immobilienpreise leichter eine Hausrate oder Anzahlung leisten zu können, wäre zu begrüßen“, sagte Adams.
Neal sagte, dass ein solches staatlich gefördertes langfristiges Zinsrückkaufprogramm auch gut für die Wohnungswirtschaft sein könnte.
„Aus Sicht der Branche ist es möglich, dass Ihr Betrieb auf und ab geht [the mortgage] Zyklus, aber in dem Maße, in dem Sie das mit einem Zinssatz-Kaufprogramm ein wenig glätten können, bringen Sie vielleicht ein paar mehr Leute auf den Markt, die sonst kein Haus kaufen würden “, sagte Neal. „… Und sicherlich ist das Schließen der Rassenunterschiede im Wohneigentum ein kritischer Punkt.“
Ben Hunsaker, ein Portfoliomanager, der sich auf verbriefte Kredite für in Kalifornien ansässige Unternehmen konzentriert Beach Point Kapitalverwaltungsagte, dass ein Vorschlag für ein neues staatlich subventioniertes Zinsaufkaufprogramm eine beliebte Konzeptidee sein könnte, fügte jedoch hinzu, dass es derzeit wahrscheinlich nicht viel Anklang finden wird.
„Die Leute achten sehr auf die Ausfallquoten und FHA-Darlehen“, sagte er. „Wenn wir nicht die letzten 30 Tage hätten [delinquency rates] Als ich anfing, mich für FHA-Darlehen zu bewerben, sagte ich: „Hey, das ist etwas, das HUD [the Department of Housing and Urban Development, under which Ginnie Mae is housed] wird wahrscheinlich alles vorbei sein.’“
„Ich denke, es besteht ein potenzieller politischer Wille, gezielte Programme zur Steigerung der Wohneigentumsquote aufzulegen“, fügte Hunsaker hinzu, „… aber ich denke, es ist schwieriger, Unterstützung zu finden [for a government-subsidized rate buydown program] jetzt.”