Wenn das Justizministerium Das US-Justizministerium (DOJ) gab letzte Woche die Änderungen bekannt, die es sich bei der Art und Weise der Vergütung von Immobilienmaklern und -maklern wünscht, und zwar in seiner Interessenerklärung, die im US-Justizministerium eingereicht wurde MLS-Immobilieninformationsnetzwerk Trotz der Provisionsklage waren nur wenige in der Immobilienbranche von dem Wunsch der Agentur überrascht, die Provisionen zu entkoppeln.
Anfang September 2023 gründete Steve Murray, der Mitbegründer von RealTrends Consultingerzählt GehäuseDraht dass er glaubte, dass dies ein mögliches Ergebnis sei.
„Im schlimmsten Fall muss der Makler, der den Käufer vertritt, sein eigenes Honorar mit seinem Kunden aushandeln und der Verkäufer kann nicht länger gezwungen werden, ein pauschales Entschädigungsangebot zu machen, um in die MLS aufgenommen zu werden“, sagte Murray.
Fast sechs Monate später bleibt Murray bei dieser Behauptung.
„Wenn das Gericht und der Richter dies akzeptieren, ist das das schlechtestmögliche Ergebnis für die Branche“, sagte Murray. „Es ist auch das schlechteste Ergebnis für Millionen von Hauskäufern.“
Wie in seiner Interessenerklärung dargelegt, reicht der Kampf des DOJ mit der Immobilienbranche um Provisionen Jahrzehnte zurück. Murray, der in vielen der im Laufe der Jahre eingereichten Klagen ausgesagt hat, sagt, dass das DOJ offenbar nicht versteht, wie das aktuelle System funktioniert.
„Das Ergebnis, das das DOJ anstrebt, würde nur die Kosten für die Verkäufer senken, aber es wird die Käufer in die Enge treiben“, sagte Murray. „Sie haben das alles durchgemacht und es wird am Ende eine Strafe für die Käufer sein. Sie scheinen zu glauben, dass die Vorteile für die Verkäufer, die die einzigen Nutznießer davon sind, alle Nachteile überwiegen.“
Nach dem Vorschlag des DOJ wäre die Praxis der kooperativen Entschädigung – bei der der Börsenmakler dem Makler des Käufers im MLS ein Entschädigungsangebot unterbreitet – illegal.
„Wenn Verkäufer und Makler daran gehindert werden, Käufer-Makler-Provisionen festzulegen, würde dies einen stärkeren Preiswettbewerb und Innovationen auf dem Markt für Maklerdienstleistungen fördern“, schrieb das DOJ in der Einreichung.
„Wenn Käufer die Vergütung für ihre eigenen Makler direkt festlegen, entscheiden sich einige Käufermakler möglicherweise dafür, Pauschalgebühren oder Stundensätze anstelle von prozentualen Provisionen anzubieten, da der Zeit- und Arbeitsaufwand, den ein Käufermakler erfordert, wenn überhaupt nur schwach korreliert. zum endgültigen Verkaufspreis des Hauses. Und die meisten, wenn nicht alle Käufer würden wahrscheinlich eine Gebührenstruktur bevorzugen, die ihren Makler nicht dafür belohnt, dass er ihnen bei der Zahlung hilft mehr für ein Zuhause.“
Trotz seines klaren Wunsches, von der Verkäuferentschädigung der Käufermakler Abstand zu nehmen, stellte das DOJ fest, dass einige Käufer sich zwar dafür entscheiden könnten, die Vertretung aus eigener Tasche zu bezahlen, andere sich jedoch dafür entscheiden könnten, vom Verkäufer in ihrem Angebot die Zahlung eines bestimmten Betrags an den Käufermakler zu verlangen Brief, ähnlich wie wenn man den Verkäufer bittet, bei der Deckung von Dingen wie Abschlusskosten mitzuhelfen.
Das DOJ sagte, es unterstütze diese Methode, da sie es „für einen Verkäufer einfach macht, Angebote, die eine Aufforderung an den Verkäufer enthalten, den Makler des Käufers zu bezahlen, mit Angeboten zu vergleichen, die eine solche Aufforderung nicht enthalten.“
Ted Tozer, der ehemalige Präsident von Ginnie Mae und derzeit nicht ansässiger Fellow am Zentrum für Wohnungsbaufinanzierungspolitik des Urban InstituteEr vertritt eine ähnliche Meinung. Nach Tozers Erfahrung schwankt der Grad der von Einkäufern bereitgestellten Dienstleistungen häufig von Person zu Person, ebenso wie der Grad der vom Kunden benötigten Dienstleistungen.
„Das Wichtigste ist, dass ich bis zu einem gewissen Grad mit dem Justizministerium darin übereinstimme, dass es Teil des Verhandlungsprozesses sein sollte“, sagte Tozer. „Als Käufer sollten Sie entscheiden können, welchen Servicegrad Sie von Ihrem Makler wünschen.
„Kaufen Sie Ihr 25. Haus und brauchen nur jemanden, der Ihnen Ihr Angebot unterbreitet, oder sind Sie zum ersten Mal ein Hauskäufer und brauchen jemanden, der Sie durch den Prozess begleitet?“
Nach Ansicht von Tozer ermöglicht dies Käufern und Verkäufern, die Vergütung ihres Maklers unabhängig auszuhandeln, bevor sie gemeinsam über den Verkauf eines Hauses verhandeln. An diesem Punkt können sie sich dafür entscheiden, die Maklervergütung erneut in Betracht zu ziehen, wenn der Käufer den Verkäufer zur Zahlung seiner Maklergebühren auffordert.
„Auf diese Weise ist alles Teil des Kaufvertrags und der Käufer muss nicht wie heute aus eigener Tasche den Makler bezahlen“, sagte Tozer. „In den Klagen sind die Verkäufer verärgert darüber, dass sie keine Kontrolle darüber hatten, den Makler des Käufers bezahlen zu müssen. Mein Punkt ist also: Lassen wir ihnen ein Mitspracherecht.“ Ändern Sie nicht den gesamten Prozess oder die Herkunft des Geldes, sondern sorgen Sie für mehr Transparenz.“
Aber Tozer sieht darin auch potenzielle Probleme, darunter Verkäufer, die Verhandlungen verweigern und die Maklergebühren des Käufers nicht übernehmen.
„Damit könnten sie die Hälfte ihrer potenziellen Käufer abschrecken, also glaube ich nicht, dass sie das tun werden, aber es könnte Teil der Verhandlungssituation sein“, sagte Tozer.
Obwohl Tozer dies nicht für wahrscheinlich hält, wird es für Erstkäufer verheerend sein, wenn Käufer irgendwann einmal ihre eigenen Maklergebühren zahlen müssen.
„Erstkäufer von Eigenheimen werden aufhören zu existieren“, sagte Tozer. „Im Moment haben Erstkäufer genug Probleme damit, eine Anzahlung von 3,5 % für ein FHA-Darlehen aufzubringen. Wenn man dann noch hinzufügt, dass sie noch weitere 3 % an ihren Broker zahlen müssen, führt man sie einfach zum Scheitern.“
Gary Acosta, der Mitbegründer und CEO der Nationaler Verband hispanischer Immobilienfachleute (NAHREP), stimmt mit Tozer überein.
„Das wird erhebliche Auswirkungen auf sie haben“, sagte Acosta über Erstkäufer. „Sie werden ihr Streben nach Wohneigentum so lange hinauszögern, bis sie das nötige zusätzliche Geld aufbringen können, oder sie verzichten auf eine Vertretung, und das birgt ein enormes Risiko für diese Käufer.“
Für Acosta funktioniert das derzeitige System der Genossenschaftsvergütung, weil es Käufern, insbesondere Erstkäufern, finanzielle Unterstützung bietet, wenn sie diese am meisten benötigen. Wenn sie in Zukunft ihr Haus verkaufen, werden sie höchstwahrscheinlich in einer finanziell sichereren Position sein und das Geld zurückzahlen, indem sie der nächsten Welle von Hauskäufern helfen.
„Das System gibt es seit etwa 100 Jahren und trotz all seiner Mängel und Unvollkommenheiten waren die Nettoergebnisse eigentlich ziemlich gut“, sagte Acosta.
Acosta fügte hinzu, dass Daten des Urban Institute und anderer Denkfabriken vorhergesagt haben, dass in den nächsten 20 Jahren erstmals die überwältigende Mehrheit der neuen Hausbesitzer aus schwarzen und braunen Gemeinden kommen wird, die bereits niedrigere Wohneigentumsquoten aufweisen.
Obwohl sich die Interessenerklärung des DOJ nur auf die Einigung von MLS PIN in der Nosalek-Kommissionsklage bezieht, gehen Branchenteilnehmer davon aus, dass die Entscheidung des Richters über den Vorschlag des DOJ massive Auswirkungen auf Agenten im ganzen Land haben wird, da dadurch die Vergütungsregeln für Agenten im ganzen Land geändert würden. Darüber hinaus könnte der Richter, der den Sitzer/Burnett-Prozess beaufsichtigt, die Aussage als Grundlage für sein endgültiges Urteil nutzen, das im Mai 2024 erwartet wird.
Trotz der möglicherweise weitreichenden Auswirkungen des Vorschlags des DOJ ist der Nationaler Maklerverband (NAR) wollte die Einreichung des DOJ nicht kommentieren, da es keine Partei in der Klage der Nosalek-Kommission ist.
Die Handelsgruppe und die Regierungsbehörde befinden sich derzeit in einem eigenen Rechtsstreit darüber, ob das DOJ NAR untersuchen kann, nachdem die Behörde von einer im Jahr 2020 erzielten Einigung zurückgetreten ist.