Der Immobilienmarkt verzeichnet einen leichten Anstieg der Zwangsvollstreckungsaktivitäten, nachdem während der Pandemie eine längere Moratorienperiode verhängt wurde, in der Zwangsvollstreckungen ausgesetzt wurden. Der Anstieg der Zwangsvollstreckungen könnte ein Zeichen dafür sein, dass Hausbesitzer aufgrund der jüngsten schwierigen wirtschaftlichen Lage in Bedrängnis geraten, könnte aber auch auf Zwangsvollstreckungen zurückzuführen sein, die vor der Pandemie geplant waren.
Allerdings ist die Zwangsvollstreckungssituation nicht so ernst wie in der Vergangenheit, da einige mildernde Umstände eine ausgewachsene Krise verhindern. Zum einen hat die Hypothekendienstleistungsbranche einige Rettungspakete aus der COVID-Ära eingeführt, bei denen ein Haus nicht sofort in die Zwangsvollstreckung gerät. Aber im weiteren Sinne wurden seit der Großen Rezession im Jahr 2008 in größerem Umfang standardisierte Maßnahmen zur Schadensbegrenzung eingesetzt, um eine Zwangsvollstreckungskrise zu verhindern.
Infolge, Kredit-Performance-Index von CoreLogic beziffert die gesamte US-Zwangsvollstreckungsrate in den letzten 22 Monaten auf 0,3 %, nachdem sie Anfang 2022 von 0,2 % leicht angestiegen war – die niedrigste seit 1999 verzeichnete Zwangsvollstreckungsrate. Tatsächlich hat die Die Zwangsvollstreckungsrate ist in den meisten Gebieten zurückgegangen.
Darüber hinaus konzentriert sich die Zunahme der Zwangsvollstreckungsaktivitäten weiterhin auf bestimmte Märkte. Beispielsweise ist die Zwangsvollstreckungsrate seit dem Tiefststand vor zwei Jahren in Louisiana und im District of Columbia am stärksten gestiegen, und zwar um 26 bzw. 28 Basispunkte auf 0,63 % bzw. 0,56 %. New York ist mit 1 % der Markt mit der höchsten Zwangsvollstreckungsrate, und diese liegt nur 8 Basispunkte höher als vor einem Jahr und 3 Basispunkte höher als vor zwei Jahren.
Betrachtet man die absoluten Veränderungen, so war der größte Anstieg der Zwangsvollstreckungen innerhalb von zwei Jahren in Texas zu verzeichnen, wo etwas mehr als 2.150 Häuser mehr zwangsversteigert wurden als vor zwei Jahren, obwohl dieser Anstieg nur einem Anstieg der Zwangsvollstreckungsrate um 6 Basispunkte entspricht. Nach diesem Anstieg ist auch die Zwangsvollstreckungsrate in Texas im letzten Jahr zurückgegangen.
Betrachtet man die absoluten Veränderungen, so war der größte Anstieg der Zwangsvollstreckungen innerhalb von zwei Jahren in Texas zu verzeichnen, wo etwas mehr als 2.150 Häuser mehr zwangsversteigert wurden als vor zwei Jahren, obwohl dieser Anstieg nur einem Anstieg der Zwangsvollstreckungsrate um 6 Basispunkte entspricht. Nach diesem Anstieg ist auch die Zwangsvollstreckungsrate in Texas im letzten Jahr zurückgegangen.
Obwohl zunehmende Zwangsvollstreckungen weiterhin Anlass zur Sorge geben, deuten die Daten von CoreLogic darauf hin, dass das Problem örtlich begrenzt ist, nur einen kleinen Kreis von Hausbesitzern in den USA betrifft und spezifisch für bestimmte Bevölkerungsgruppen und Orte ist. Anders als während des letzten Abschwungs beschränken sich die aktuellen Zwangsvollstreckungstrends eher auf lokale Märkte, wo die Lebenshaltungskosten in bestimmten Landkreisen möglicherweise in die Höhe geschossen sind, was sich auf Hausbesitzer auswirkt, deren Einkommen nicht mit dem Inflationsdruck mithalten kann.
Die Auswirkungen von Steuer- und Versicherungsverbindlichkeiten
Es gibt zunehmend Bedenken hinsichtlich der Inflation und der steigenden KostenGrundsteuernund Versicherungsprämien, die für einige Haushalte problematisch sein können, insbesondere für ältere Amerikaner mit festem Einkommen. Da die Immobilienwerte in den letzten Jahren in den USA dramatisch gestiegen sind, können sich einige Eigentümer den proportionalen Anstieg der Steuerlast nicht leisten.
Entsprechendeine CoreLogic-Analyse vom Februar, die durchschnittliche US-Grundsteuerbelastung stieg im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 um etwa 24 %; In einigen Bundesstaaten, beispielsweise Texas, beträgt die Erhöhung der Grundsteuer über 1.000 US-Dollar pro Jahr. Und während in anderen, teureren Bundesstaaten derselbe Anstieg zu beobachten ist, ist es die relative Erschwinglichkeit von Wohnraum, die zur Nachfrage in Texas beigetragen hat. Daher könnte der Anstieg Haushalte mit geringerem und festem Einkommen stärker treffen, darunter auch ältere Amerikaner.
Abgesehen von den Steuern sind auch die Kosten für die Sachversicherung gestiegen, und in manchen Gegenden kann es sogar schwierig sein, einen Versicherungsschutz zu finden. Immer häufigere und katastrophalere Naturkatastrophen haben in den gesamten USA zu verheerenden Schäden und Chaos auf den Sachversicherungsmärkten geführt.
In einem Juli 2023 Bericht erörterte CoreLogic die Auswirkungen der Ankündigungen vieler bekannter Sachversicherer, die beschlossen haben, einige Bundesstaaten, insbesondere Florida, Kalifornien und Texas, zu verlassen. Das Bevölkerungswachstum und die anhaltende Bautätigkeit in diesen Hochrisikogebieten haben zu Risikokonzentrationen und einem damit verbundenen Anstieg der Expositionswerte und Wiederbeschaffungskosten für Versicherungsunternehmen geführt, Faktoren, die weiterhin zu höheren Prämien und einer geringeren Deckung für Haushalte führen werden.
Mildernde Faktoren, die den Anstieg von Zwangsvollstreckungen eindämmen
Auch wenn Zwangsvollstreckungen ausgewählte Gebiete des Landes stärker treffen, haben mildernde Faktoren das Problem für die meisten US-Kreditnehmer gemildert. Erstens haben Verbesserungen beim Verlustminderungs-Wasserfall seit der Großen Rezession und neuere Pandemie-Nachsichts- und Aufschubprogramme maßgeblich dazu beigetragen, eine groß angelegte Zwangsvollstreckungskrise zu verhindern.
Um das Problem anzugehen, dass Kreditnehmer Schwierigkeiten haben, mit ihren Hypothekenzahlungen Schritt zu halten, hat die Biden-Regierung außerdem Programme gestartet, um Eigentümern zu helfen, die Gefahr laufen, ihre Häuser zu verlieren. Ein Beispiel ist der Homeowner Assistance Fund, der im Rahmen des 1,9 Billionen US-Dollar schweren amerikanischen Rettungsplans vom März 2021 eingerichtet wurde. Das Programm hat erhebliche Fortschritte bei der Unterstützung von Hausbesitzern in Not gemacht und kam bisher mehr als 450.000 Amerikanern zugute.
Der neueste Versuch der aktuellen Regierung, das Zwangsvollstreckungsproblem anzugehen, besteht in der Bundeswohnungsverwaltung (FHA)s neues Programm mit dem Namen „Payment Supplement“. Dieses Programm bietet Hypothekendienstleistern ein zusätzliches Instrument, um den Betrag zu senken, den Kreditnehmer zahlen müssen, anstatt eine Zwangsvollstreckung anzustreben. Das neue Angebot ist die jüngste Maßnahme der FHA zur Verlustminderung.
Dieses Programm ermöglicht es Dienstleistern, die monatlichen Hypothekenzahlungen von Kreditnehmern vorübergehend um bis zu 25 % zu reduzieren, ohne ihren Zinssatz zu ändern. Es hilft Kreditnehmern, die nicht vollständig von den bestehenden FHA-Programmen zum Eigenheimerhalt unterstützt werden, da ihr Hypothekenzins niedriger ist als die aktuellen Zinssätze. Nach der Implementierung ermöglicht die Zahlungsergänzung Hypothekendienstleistern, die Zahlung eines Kreditnehmers vorübergehend zu reduzieren, indem sie Mittel aus einem Teilanspruch verwenden, sodass Kreditnehmer auf bis zu 30 % des ausstehenden Restbetrags ihrer FHA-versicherten Hypothek zugreifen können.
Zusätzlich zu diesen Entwicklungen kündigte die Regierung im Januar einen Plan an, die versäumten Hypothekenzahlungen von Veteranen von den Kreditgebern aufzukaufen. Die angekündigte Initiative würde dazu beitragen, Zwangsvollstreckungen für Veteranen zu verhindern, die Häuser besitzen.
Andere zugrunde liegende Faktoren tragen ebenfalls dazu bei, die Zwangsvollstreckungsraten niedrig zu halten. Kreditnehmer verfügen über ein besseres Bonitätsprofil und die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls ist geringer. Kreditgeber können Kreditnehmer mithilfe verbesserter Technologien wie automatisierten Hypothekensystemen und Datenanalysen effektiver überprüfen. Und mit der allgemein anhaltenden Beschleunigung der Immobilienpreise haben mehr Kreditnehmer genug gewonnenEigenkapitalum eine Zwangsvollstreckung zu verhindern, die säumigen Personen die Möglichkeit gibt, andere Optionen als den Zahlungsverzug für ihre Hypotheken zu finden.