Der Markt für Residential Mortgage Backed Securities (RMBS) erlitt im Jahr 2022 einen Rückschlag und geriet gegen Ende des Jahres fast ins Stocken – nachdem die Zinssätze in der ersten Hälfte des Jahres 2022 um mehr als 3 Prozentpunkte gestiegen waren.
Diese dramatische Zinsvolatilität hat die Spreads und die Ausführung von RMBS-Deals verheerend angerichtet – und viele Kreditgeber, die auf Verbriefungen als Liquiditätsquelle angewiesen sind, vor Cashflow-Herausforderungen gestellt. Wenn wir jedoch um die Ecke ins Jahr 2023 kommen, sieht die Landschaft für den RMBS-Markt bisher heller aus.
Obwohl die Zinsvolatilität immer noch ein anhaltender Faktor ist, hat sich die Zinsvolatilität in diesem Jahr bisher im Vergleich zum enormen Zinsanstieg im letzten Jahr erheblich beruhigt. Darüber hinaus hat ein starker Rückgang bei der Vergabe von Hypotheken – ein Nebenprodukt höherer Zinssätze – das Gesamtangebot an RMBS verringert, was laut Marktbeobachtern selbst Verbriefungsgeschäften mit niedrigem Kupon Auftrieb verleiht.
Diese Rückenwinde auf dem RMBS-Markt, der auch als Private-Label-Securities (PLS)-Markt bezeichnet wird, haben in diesem Jahr bisher sowohl Prime-Jumbo- als auch Non-QM- (oder Nonprime-)Emissionen Auftrieb verliehen, wie Marktdaten zeigen.
„Die im Januar gedruckten Verbriefungen wurden mit deutlich engeren Spreads bewertet, als wir sie seit einiger Zeit gesehen haben“, heißt es in einem aktuellen Bericht der KreditbörsenplattformMAXEX. „Die verbesserte Verbriefungsökonomie ermöglichte es den Emittenten auch, die Preisgestaltung erheblich zu verbessern.
„…Drei erstklassige RMBS-Jumbo-Deals im Januar mit einem Gesamtvolumen von 1,15 Milliarden US-Dollar. Dies waren die ersten erstklassigen Jumbo-Verbriefungen seit Oktober 2022 und [it was] der erste Multi-Issuance-Monat seit Juni 2022.“
Darüber hinaus sind laut Anleihe-Ratingberichten diesen Monat (Stand: 21. Februar) weitere drei erstklassige Jumbo-RMBS-Deals in Arbeit, die durch Kreditpools im Gesamtwert von 1,1 Milliarden US-Dollar abgesichert sind.
Bessere Tage in Nicht-QM
Die Nicht-QM-Seite des PLS-Marktes hat im Vergleich zum Ende des Jahres 2022 einen ebenso guten Start in das Jahr 2023 hingelegt. Eine Überprüfung der verfügbaren Anleihe-Ratingberichte zeigt, dass insgesamt 15 Nicht-QM-PLS-Deals in Arbeit waren vom 21. Februar, besichert durch Kreditsicherheiten im Gesamtwert von fast 6 Milliarden US-Dollar. Diese Nicht-QM-Angebote umfassen 13 Verbriefungen mit einer Mischung aus eigengenutzten und als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie zwei Transaktionen mit einer Mischung aus nicht leistungsgestörten und notleidenden Kreditsicherheiten.
MAXEX berichtet, dass Non-QM-Verbriefungen (die es als Expanded Credit bezeichnet) im vergangenen Jahr von Monat zu Monat ab Spätsommer stetig zurückgegangen sind – das heißt bis Januar dieses Jahres, der die höchste Gesamtemission von Non-QM-PLS seit August 2022 hervorbrachte.
„Die Art und Weise, wie sich Spreads und Zinssätze verändert haben, gibt Originatoren, insbesondere denen, die Kredite mit wirklich niedrigem Kupon im Rückstand hatten, einen Anreiz, Geschäfte abzuschließen“, sagte Ben Hunsaker, ein Portfoliomanager, der sich auf verbriefte Kredite für in Kalifornien ansässige Unternehmen konzentriertBeach Point Kapitalverwaltung. „Dies gibt einigen der Kreditgeber mit Rückständen dieser Niedrigkuponkredite eine Ausstiegsstrategie und setzt Kapital für dieses Origination-Ökosystem frei.
„Sie werden wahrscheinlich nicht annähernd so viel Geld verlieren, wie sie dachten, wenn sie ins neue Jahr kommen, was ihre Bewertung betrifft [those loans] in ihren Büchern am Ende des vierten Quartals, also ist es ein eindeutig positives Ergebnis für sie. Und wenn Sie die kritische Masse für ein neues Geschäft mit den vorherrschenden Kupons haben, sagen wir zu Sätzen von 7 % und mehr, hätten Sie einen hohen Anreiz, diese Geschäfte heute auszugeben, weil Anleihekäufer es lieben.“
Keith Lind, CEO eines in Kalifornien ansässigen Nicht-QM-KreditgebersAcra Kreditvergabe, betonte, dass, obwohl sich die Marktbedingungen insgesamt auf eine Verbesserung zuzubewegen scheinen, dies nicht bedeutet, dass alle Verbriefungstransaktionen schon jetzt für die Kreditgeber rentabel sind. Er sagte, dass Nicht-QM-Verbriefungstransaktionen in diesem Zinsumfeld immer noch im „niedrigen 7%-Bereich liegen müssen, um die Gewinnschwelle zu erreichen“.
Für Geschäfte, die durch Kreditsicherheiten mit Kupons im niedrigen 5-Prozent-Bereich abgesichert sind, sagte Lind: „Sie sprechen wahrscheinlich von einem Verlust von 5 bis 10 Punkten, also kristallisieren Sie dort einen Verlust heraus.“
Lind betonte, dass Acra am rechten Ende dieser Zinskurve geblieben sei, indem es seine Zinsen früh und schnell angehoben habe.
„Wir sperren ab [loans at] etwa einen Kupon von 8,25 % bis 8,5 %“, sagte Lind kürzlich in einem Interview. „Vor einem Jahr lagen wir bei einem Kupon von etwa 4,75 % und waren der erste Anbieter [on rates]. Dafür haben wir viel Kritik einstecken müssen, aber es war der richtige Schritt.
„Das hat unser Jahr in unserer Bilanz bewahrt, und wir waren 2022 tatsächlich profitabel, weil wir sehr entschlossen waren, die Zinsen zu erhöhen.“
Acra verbrieft zu diesem Zeitpunkt keine eigenen Kredite, sondern verkauft sie auf dem gesamten Kreditmarkt servicefrei. Einige dieser Kredite werden von Aggregatoren gekauft, die sie zusammen mit Krediten anderer Kreditgeber verbriefen. Trotz des anhaltend düsteren Umfelds für die Vergabe von Hypotheken und der anhaltenden Unsicherheit über die Zinssätze – da die Federal Reserve ihren Leitzins weiter schrittweise erhöht, um die immer noch anhaltende Inflation zu bekämpfen – sieht Lind einige Aussichten auf Optimismus für den Hypothekenmarkt im kommenden Jahr.
„Es gibt mehr Rückenwind für das Jahr 2023 als Gegenwind für den Nicht-QM-Markt“, fügte Lind hinzu. „Also gehen wir ziemlich optimistisch voran.“
Eine Analyse der Anleihebewertungsberichte für 2023 PLS-Angebote, die bis zum 21. Februar in Arbeit sind, zeigt, dass fürerstklassige Jumbo-Angebotelag der gewichtete durchschnittliche Kupon (WAC) für die Kreditpools zwischen 3,8 % und 5,9 % – mit den frischeren Sicherheiten am oberen Ende der Spanne.
Für die Nicht-QM-Deals in der Pipeline für 2023 bis zum gleichen Datum liegen die WACs zwischen 4,87 % und 8,7 %, wie Anleihen-Ratingberichte zeigen. Nicht-QM-Zinssätze liegen in der Regel etwa 1,5 Prozentpunkte über dem vorherrschenden Zinssatz, teilweise aufgrund des zusätzlichen Risikos, das die Kredite mit sich bringen. Ab 16. Februar, nach Freddy Maclag der Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek bei 6,32 %.
Eine leichtere RMBS-Pipeline
Obwohl der PLS-Markt im Jahr 2023 so weit zurückzukommen scheint, da frischere, höher verzinsliche Sicherheiten endlich auf den Markt kommen, wird das Volumen ab 2022 voraussichtlich noch deutlich zurückgehen.
Kroll Bond Ratingagentur(KBRA) prognostiziert in einem Ende letzten Jahres veröffentlichten PLS-Bericht, dass die Gesamtemission von PLS im Jahr 2023 – die sie als Prime-, Nonprime- und Kreditrisikotransferangebote definiert – voraussichtlich bei etwa 61 Milliarden US-Dollar liegen wird, was einem Rückgang von 40 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Jahr. Eine Analyse von PLS-Deals auf der Grundlage mehrerer Berichte von Ratingagenturen für Anleihen zeigt, dass in diesem Jahr bis zum 21. Februar etwa 21 PLS-Deals im Wert von etwa 8,2 Milliarden US-Dollar in der Pipeline sind. Im gleichen Zeitraum im Jahr 2022 verfolgte KBRA insgesamt 31 PLS-Deals im Wert von 16,7 $. Milliarden – ein Hinweis darauf, wie viel Kreditvergabevolumen zwischen letztem und diesem Jahr zurückgegangen ist.
Dieses reduzierte RMBS-Angebot kann jedoch gut für Kreditgeber sein, die noch in der Lage sind, Kredite zu verbriefen.
„Die Volumina sind erheblich zurückgegangen, sodass es plötzlich allgemein weniger Sekundärvolumen gibt“, sagte Sean Banerjee, Mitbegründer und CEO vonORSNN, ein in Seattle ansässiges Fintech-Start-up, betreibt eine Cloud-basierte elektronische Handelsplattform für Vollkredite. „Und wenn das passiert, werden die Coupons von gestern, die unter den vorherrschenden Zinssätzen liegen, wertvoller, weil es an Emissionsvolumen und Banken mangelt [other investors] müssen noch Vermögen erwirtschaften.“
Das Volumen von Agency Mortgage Backed Securities (MBS) ist ebenfalls hochdeutlich nach untenaus ähnlichen preisgetriebenen Gründen. Obwohl die seit letztem Jahr reduzierte Rolle der Federal Reserve als Käufer von Agency-MBS den durch die Angebotsreduzierung entstandenen Aufwärtspreisdruck mildert, angesichts der übergroßen Rolle der Fed in den letzten Jahren als Käufer von Agency-MBS-Vermögenswerten.
Ein weiterer Lichtblick für den RMBS-Markt, so Mark Fontanilla, Berater für globale strukturierte Finanzierungen bei einer RatingagenturDBRS Morgensternbesteht darin, dass eine signifikante Wertsteigerung von Eigenheimpreisen (HPA) in bestehende Kreditsicherheiten eingebettet bleibt, selbst wenn das Wachstum der Eigenheimpreise in einigen Regionen sinkt oder zurückgeht.
„Die aktuellste [loan] Jahrgänge haben zu diesem Zeitpunkt im Zyklus nicht so viel HPA-Vorteil im Vergleich zu erfahrenen Deals, die einen erheblichen Aufbau von HPA aufweisen“, sagte Fontanilla kürzlich während eines Webinars, das sich auf den PLS-Markt konzentrierte. „… Was jedoch die deutliche Aufwertung der Eigenheimpreise angeht, die fast jedem RMBS-Sektor eigen ist, verheißt das Gutes.
„Angesichts des Aufbaus der HPA in den letzten Jahren“, fügte er hinzu, „gibt es mehr Interesse von Originatoren und Kreditnehmern an dieser Seite des Marktes“ im Hinblick auf das zukünftige Potenzial für Eigenheimkredite und damit verbundene Verbriefungen.
Roelof Slump, Geschäftsführer von Structured Finance Operational Risk beiFitch-Ratingsstimmt zu, dass es im kommenden Jahr wahrscheinlich mehr Aktivitäten in Bezug auf Verbriefungen geben wird, die durch Eigenheimkredite – Second Liens und HELOCs (Home-Equity Lines of Credit) – besichert sind.
„Diejenigen Kreditnehmer, die 3 % zuerst haben [first mortgages] Wer mit seinem Eigenheim und seinen Hypotheken zu diesem Zinssatz zufrieden ist, wird im Laufe der Zeit möglicherweise feststellen, dass es einen Bedarf oder eine Gelegenheit gibt, Eigenheimkapital zu nutzen“, sagte er. „Bedeutet das, dass es viele große Emissionen geben wird?
„Ich bin mir nicht sicher, aber ich denke, dass es einige dieser Aktivitäten geben wird. Aber traditionelle Prime ist auch nicht tot, also denke ich, dass es gemischt werden wird [this year] in Bezug auf die Arten von [deals] das die Ratingagenturen und Investoren sehen, aber ich denke, es wird ein interessantes und facettenreiches Jahr.“
Slump sicherte seine Prognose ab, indem er hinzufügte, dass angesichts der immer noch unsicheren Aussichten für die Hypothekenfinanzierung eine vierteljährliche Bewertung immer noch notwendig sei, „aber ich denke, dass die Aktivität im Moment gut ist“.