© Reuters. DATEIFOTO: Beschädigte Dächer eines Apartmentkomplexes in Fort Myers sind von einem Hubschrauber der US-Nationalgarde aus zu sehen, während der Chef des Büros der US-Nationalgarde, General Daniel Hokanson, das Gebiet aus der Luft bereist, nachdem Hurrikan Ian in Fort weitreichende Zerstörungen verursacht hat
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Von Matt Tracy
(Reuters) – Es wird erwartet, dass der Hurrikan Idalia die Versicherungskosten für Gewerbeimmobilien (CRE) in Florida in die Höhe treibt, insbesondere für Eigentümer von Wohnungen und anderen Mehrfamilienhäusern, die bereits mit steigenden Prämien aufgrund des Klimawandels zu kämpfen haben, sagten Führungskräfte und Analysten der Branche.
Idalia fegte am Mittwoch als Sturm der Kategorie 3 durch die Golfküste Floridas und peitschte das Gebiet mit anhaltenden Windgeschwindigkeiten von bis zu 125 Meilen pro Stunde (201 km/h), begleitet von sintflutartigen Regenfällen und tosender Brandung, bevor er nach Norden in die Carolinas zog.
Der Sturm folgt auf Waldbrände auf der Hawaii-Insel Maui, den tödlichsten in den USA seit mehr als einem Jahrhundert, die den Ferienort Lahaina bis auf die Grundmauern niederbrannten, wobei mindestens 115 Menschen starben und Hunderte vermisst wurden.
Wissenschaftler sagen, dass die globale Erwärmung solche Katastrophen befeuert und Hurrikane verschlimmert.
Zehn Führungskräfte und Analysten der Branche sagten, dass dies wiederum die Versicherungskosten für Gewerbeimmobilienentwickler in Kalifornien und den Sun Belt-Staaten an der Südküste in die Höhe treibe, insbesondere in Florida, das nach Angaben der US-Regierung von mehr Hurrikanen heimgesucht wird als jeder andere Bundesstaat.
In diesem Jahr sind die Tarife für gewerbliche Sachversicherungen in Florida auf 93 Cent pro 100 US-Dollar gestiegen, von 68 Cent pro 100 US-Dollar im Jahr 2022, so die Schätzungen der Immobilieninvestmentfirma Walker & Dunlop (NYSE:), die Reuters zur Verfügung gestellt wurden.
Dieser Anstieg um 37 % war zu einem großen Teil auf den Hurrikan Ian im vergangenen September zurückzuführen, der schlimmste Sturm, der den Staat seit zwei Jahrzehnten heimgesucht hat, und verursachte versicherte Schäden in Höhe von 53 Milliarden US-Dollar.
„Das Endergebnis ist, dass die wirtschaftlichen Auswirkungen des Klimawandels in unser Geschäft eindringen, und wenn man sich nicht darauf konzentriert, verpasst man etwas“, sagte Willy Walker, CEO von Walker & Dunlop, einem der größten US-amerikanischen CRE-Kreditgeber .
Laut Branchenmanagern und Daten der Ratingagentur Moody’s (NYSE:) sind die Kosten für Mehrfamilienhäuser wie Wohnungen und Eigentumswohnungen am stärksten gestiegen. Dies liegt daran, dass solche Gebäude häufig über Holzrahmen verfügen, die anfälliger für Brände sind, und dass hohe Mietverhältnisse zu höheren Ansprüchen führen.
In Florida geht UBS nach vorläufigen Schätzungen davon aus, dass Idalia versicherte Schäden in Höhe von 9,36 Milliarden US-Dollar verursachen wird, teilte das Maklerunternehmen mit. Laut Moody’s werden diese Verluste hauptsächlich bei Hausbesitzern und Gewerbeimmobilien entstehen.
„Im Vergleich zu anderen CRE-Anlageklassen gibt es bei Mehrfamilienhäusern die Hälfte, wenn nicht sogar ein Drittel der Versicherer, die bereit sind, das Risiko zu übernehmen“, sagte Ryan Barber, Geschäftsführer bei Marsh, einem führenden Versicherungsmakler.
Laut Martha Bane, Geschäftsführerin der Immobilienpraxis bei Gallagher, einem großen Versicherungs- und Rückversicherungsmakler, müssen Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Florida die größten Versicherungskostensteigerungen aller Bundesstaaten und Anlageklassen in den USA hinnehmen.
„Aus finanzieller Sicht werden die Auswirkungen auf Mehrfamilienhäuser in Holzrahmenbauweise in Florida verzerrt sein“, sagte Bane und bezog sich dabei auf Idalia und den erwarteten Höhepunkt der Hurrikansaison im September.
„Sie werden höchstwahrscheinlich erhebliche Schäden erleiden, haben bereits hohe Selbstbehalte und werden höhere Tariferhöhungen und nur einen allgemeinen Rückgang der Deckung erleben.“
Die Sachversicherungskosten für Mehrfamilienhäuser in Florida seien im vergangenen Jahr um 30 % bis 70 % gestiegen und seien sogar noch höher für diejenigen mit früheren Verlusten, nicht verlängernden Versicherungsträgern oder Bewertungsproblemen, sagte sie.
Laut einem Bericht von August Moody’s sind die Versicherungskosten von Gewerbeimmobilien landesweit seit 2017 jährlich um durchschnittlich etwa 7,6 % gestiegen.
Einige Versicherungsunternehmen haben sich in den letzten Jahren wegen der Gefahr hoher Verluste aus Florida zurückgezogen.
MIETEN, CAP-PREISE
Steigende Versicherungsprämien für Mehrfamilienhäuser haben unter anderem zu Mieterhöhungen in Florida und anderswo beigetragen, sagten drei Führungskräfte der Branche.
Laut einem Bericht der Ratingagentur KBRA vom August sind die Wohnungsmieten seit 2020 im Durchschnitt um über 20 % gestiegen. An der Spitze der Liste standen die Florida-Märkte Miami, Tampa und Orlando, die von Januar 2020 bis April 2023 jeweils Zuwächse von über 33 % verzeichneten.
Die Versicherungskosten zwingen die CRE-Kreditgeber auch dazu, die Sorgfaltspflicht bei der Refinanzierung und bei der Preisgestaltung von Wohnblöcken zu erhöhen, sagten Führungskräfte.
Beispielsweise werden die Versicherungskosten zunehmend in die sogenannten „Cap Rates“ einbezogen, die CRE-Kreditgeber verwenden, um die Rentabilität eines potenziellen Kredits zur Finanzierung von Wohnblöcken zu beurteilen, was sich wiederum auf den Kreditzinssatz auswirkt.
„Wenn wir uns derzeit die Obergrenzen für unsere Verkäufe in Florida ansehen, nehmen wir eine Anpassung der Obergrenzen vor und nach der Versicherung vor“, sagte Walker. „Versicherungskosten sind ein großes Problem.“