Allen Berichten zufolge hatten die meisten Hypothekenunternehmen ein solides Jahr 2021 und haben in den letzten zwei Jahren wahrscheinlich anständige Barmittel erwirtschaftet. Aber wie dieses Geld gespart wurde, wird die langfristige Rentabilität eines Unternehmens bestimmen. Ich glaube, dass Bargeld im Hinblick auf das Jahr 2022 wirklich der König in der Hypothekenbranche sein wird.
Aufgrund des Rückgangs der Refinanzierungen hat es bei konventionellen Produkten von Agenturen bereits eine weit verbreitete Margenkompression gegeben, während die Staatsmargen wahrscheinlich bald ebenfalls sinken werden. Zusätzlich die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung Die jüngste Ankündigung erhöhter Vorauszahlungen für hochbilanzierte Kredite und Zweitwohnungsdarlehen wird zwangsläufig mehr Druck erzeugen, indem Kreditnehmer aus dem Markt gedrängt werden.
Die meisten erfahrenen Hypothekenunternehmen haben diese Hochs und Tiefs erlebt und positionieren sich, um sich an die sich ändernden Marktbedingungen anzupassen, indem sie sich auf das Kaufgeschäft und andere Produkte wie nicht qualifizierte Hypothekendarlehen konzentrieren.
Während die Führungskräfte von Hypothekenunternehmen versuchen, diesen jüngsten Zyklus von Herausforderungen in der Branche zu bewältigen, gibt es drei Möglichkeiten, die ich empfehlen würde, sich auf Bargeld zu konzentrieren:
Bauen Sie Ihre Betriebsinformationen in Cash-Prognose-Eingaben ein
Um einen robusten Input zu entwickeln, ist es unerlässlich, Ihre Cashflows zu verstehen, was bedeutet, dass Sie Ihre Quellen und Verwendungen von Bargeld kennen. Dazu gehört, wie viel Bargeld zur Finanzierung neuer Kredite verwendet wird, die Zykluszeit für Kredite im Bestand und wie schnell Sie Kredite verkaufen. Je mehr Sie diese Geschwindigkeit erhöhen können, desto schneller generieren Sie Bargeld.
Im Hypothekengeschäft fallen viele Ausgaben im Vorfeld an. Zum Beispiel müssen Sie Kreditsachbearbeiterprovisionen zahlen, wenn Kredite geschlossen werden, auch wenn Sie den Kredit möglicherweise noch nicht verkauft haben, um das Geld zu generieren, das für die Zahlung einer Provision erforderlich ist. Je schneller Sie diesen Zyklus von Krediten vorantreiben können, die Bargeld generieren, desto enger ist die Verbindung zwischen Ihren Ausgaben und den Einnahmen, um sie zu decken.
Wenn Sie die erwartete Gehaltsabrechnung genau im Griff haben, können Sie auch den zukünftigen Bargeldbedarf besser verstehen. Die meisten Hypothekenbanken führen zweimal im Monat Gehaltsabrechnungen durch, mit einer etwa 15-tägigen Verzögerungszeit für die Zahlung von Provisionen.
Je besser Sie diese Zykluszeit verstehen, desto besser können Sie potenzielle Liquiditätsengpässe vorhersagen. Große Ausgaben wie Versicherungsverlängerungen und Marketingkosten sind wichtige Überlegungen, ebenso wie die Kenntnis des Zeitpunkts dieser Kosten, die Ihnen helfen können, eine sehr starke Liquiditätsprognose zu erstellen.
Verstehen Sie Ihre gesamte Liquiditätsposition auf täglicher Basis
Dies erfordert nicht nur das Verständnis der Kassenbestände, sondern auch, welche Zielbarmittel Sie halten müssen. Es erfordert auch eine klare Sicht auf bedingte Finanzierungsquellen und Verfügbarkeit. Ein bedingter Finanzierungsplan bedeutet, dass Sie wissen, was Ihr Plan B ist, falls ein unerwartetes Ereignis eintritt. Nehmen wir an, Sie erwarten einen Kreditverkauf in Höhe von 50 Millionen US-Dollar, aber dies geschieht nicht und die Gehaltsabrechnung erfolgt am nächsten Tag. Wie schaffst du das?
Die Hypothekenbranche ist ein bargeldintensives Geschäft, daher hilft Ihnen ein starker bedingter Finanzierungsplan, Ihre Liquiditätsquellen zu kennen, damit Sie flexibel bleiben können. Es ist wichtig, diesen Plan griffbereit zu haben, falls ein Abschwung eintritt. Während es verschiedene Strategien für das Liquiditätsmanagement gibt, verwenden einige Unternehmen möglicherweise eine Kreditkartenstrategie, die etwa 30 Tage Zeit bietet, um Ausgaben zu bewegen, während andere den Bargeldbedarf mithilfe einer revolvierenden Kreditlinie verringern.
Es ist jedoch entscheidend, die Vorlaufzeit zu verstehen, die für den Zugriff auf die Liquiditätsquelle erforderlich ist, denn im Hypothekengeschäft können Sie umso mehr Bargeld generieren, je mehr Sie Kredite finanzieren. Die Produktionsmaschinen müssen sich weiter bewegen.
Verstehen Sie Ihren Cash-Conversion-Zyklus
Wegen der ähnlichen Geschäftsdynamik vergleiche ich das Hypothekenvergabegeschäft gerne mit der Fertigung, da Sie im Wesentlichen einen Kredit „herstellen“.
Eine wichtige Frage, die man sich stellen sollte, lautet: „Wie lange dauert es, Ihre Lieferanten zu bezahlen oder Ihren Bestand in Bargeld umzuwandeln?“ Sie möchten diese Geschwindigkeit verstehen, um Schwachstellen in Ihrem Zyklus zu lokalisieren und sie möglicherweise zu stärken.
Aus Fertigungssicht wird der Cash Conversion Cycle (CCC) in der Regel als ausstehende Lagerbestände (DIO) plus ausstehende Verkäufe (DSO) minus ausstehende Verbindlichkeiten (DPO) dargestellt. In Gleichungsform liest es sich als CCC = DIO + DSO – DPO.
Für die Hypothekenbranche würde DIO durch Fund-to-Sale-Zyklustage, DSO durch durchschnittliche Forderungen/Umsatzkosten und DPO durch durchschnittliche Verbindlichkeiten/Umsatzkosten dargestellt. Typischerweise sollten die Forderungen von Hypothekenbanken minimal sein, was bedeutet, dass DSO eine vernachlässigbare Zahl wäre.
Härtere Zeiten meistern
Ich bin der festen Überzeugung, dass Bargeld König ist und dass es unerlässlich ist, dass sich Unternehmen auf das Cashflow-Management konzentrieren. Gemäß den Forschungsergebnissen gemacht von US-Bank und in SCORE/Counselors to America’s Small Business zitiert, liegt der Grund für das Scheitern kleiner Unternehmen überwiegend in Cashflow-Problemen, was hauptsächlich auf ein schlechtes Cashflow-Management und ein schlechtes Verständnis des Cashflows zurückzuführen ist. Darüber hinaus resultierten 82 % der Unternehmenspleiten aus mangelnden Cashflow-Management-Fähigkeiten oder einem schlechten Verständnis des Cashflows. Dies kann jedoch überwunden werden, indem Sie eine Bestandsaufnahme Ihrer Liquiditätspositionen vornehmen und für unsichere Zeiten vorausplanen, während Sie alle Ihnen zur Verfügung stehenden Ressourcen nutzen.
Ravi Correa ist Chief Financial Officer bei Angel Oak Lending.
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Der Beitrag „Cash is King“ sollte ein Mantra für Hypothekenführer sein, das zuerst auf HousingWire erschien.