Da in den USA die Hauptsaison für den Eigenheimkauf bevorsteht, sind die Signale im ganzen Land bestenfalls gemischt, da einige Märkte an Dynamik gewinnen, während andere sich schnell verlangsamen. Der Lagerbestand nimmt auf nationaler Ebene weiter zu, was im Süden am schnellsten geschieht.
Die Eigenheimverkäufe liegen weiterhin knapp über dem Tempo des letzten Jahres, aber bei Hypothekenzinsen um die 7 stehen eine Menge potenzieller Eigenheimkäufer auf der Abstellfläche. Das Verkaufstempo bricht also nicht aus. Stattdessen gibt es nur ein paar Verkäufe mehr als vor einem Jahr und dieser Abstand verbessert sich nicht wirklich.
Während es in den Schlagzeilen heißt, dass die Immobilienpreise im Vergleich zu dieser Zeit im letzten Jahr um 5 % oder 6 % gestiegen sind, werden die Echtzeit- und Frühindikatoren für die Immobilienpreise von verfolgt Altos-Forschung sind schwächer als das. Tatsächlich zeigen einige Indikatoren überhaupt keine Kursgewinne im vergangenen Jahr. Achten Sie darauf, dass sich die Schlagzeilen zu den Immobilienpreisen in der zweiten Jahreshälfte abkühlen.
Alles in allem kann man sehen, wie effektiv Hypothekenzinsen von 7 % den Immobilienmarkt gebremst haben. Die Zinssätze könnten jedoch leicht sinken, da die Rendite der 10-jährigen Staatsanleihen sinkt und sich die Spanne zwischen dem 10-jährigen und dem 30-jährigen Hypothekenzins etwas verringert. Sollten die Zinsen bald in den 6er-Bereich steigen, ist mit einem leichten Anstieg des Verkaufsvolumens und möglicherweise einer gewissen Erholung der Frühindikatoren der Immobilienpreise zu rechnen.
Am Donnerstag, den 16. Mai, um 10 Uhr pazifischer Zeit hält Altos Research sein monatliches Webinar ab, in dem wir uns eingehend mit allen lokalen Datentrends und den Frühindikatoren dafür befassen, was im Rest des Jahres 2024 passieren wird. Wenn Sie darüber kommunizieren müssen Um den Immobilienmarkt mit Käufern und Verkäufern zu betreuen, sollten Sie sich uns anschließen. Im Video unten gibt es in der Beschreibung einen Link zum Mai-Webinar. Klicken Sie darauf, um Ihren Platz jetzt zu reservieren.
Bei Altos Research verfolgen wir jede Woche jedes zum Verkauf stehende Haus im Land. Die Daten widersprechen oft den Erwartungen oder ändern sich sehr schnell. Wir verfolgen alle Preise, Angebot und Nachfrage, Verkäufe und alle Änderungen in diesen Daten, damit Sie sofort nachvollziehen können, was geschieht. Schauen wir uns die Details des US-Immobilienmarktes ab Mitte Mai 2024 an. Es ist die Hochsaison für Käufer und Verkäufer.
Wohnungsinventar
Mittlerweile sind 568.000 unverkaufte Einfamilienhäuser auf dem Markt. Das ist ein Anstieg von 1,5 % für die Woche. Es ist kein großer Zuwachs, aber der Lagerbestand wächst und wird in den nächsten Monaten weiter wachsen.
Es gibt 35 % mehr Häuser auf dem Markt als vor einem Jahr, eine Lücke, die immer größer wird. Wir gehen derzeit davon aus, dass bis Ende September 700.000 unverkaufte Häuser auf dem Markt sein werden. Im Webinar später in dieser Woche werden wir uns die Zeit nehmen, die nationale Lagerbestandsprognose und die für viele lokale Märkte zu untersuchen.
Das Inventardiagramm im Video oben ist eine praktische Möglichkeit, zu veranschaulichen, wie empfindlich Verbraucher auf Änderungen der Hypothekenzinsen reagieren. Denken Sie daran, dass im Jahr 2022, als die Hypothekenzinsen schnell stiegen, auch die Lagerbestände schnell stiegen. Im Mai dieses Jahres stiegen die Lagerbestände jede Woche um 3 bis 4 %. Dies wird auf der hellroten Linie dargestellt, die jede Woche dramatisch höher verläuft.
Bis Mitte Mai 2022 hatten die Lagerbestände das Niveau des Vorjahres übertroffen und wir waren dabei, die COVID-19-Pandemie zu überwinden. Anschließend können Sie die Kurve mit diesem Jahr vergleichen (die dunkle Linie). Heute steigt der Bestand um 5.000, 10.000 und sogar 15.000 Objekte pro Woche. Doch vor zwei Jahren stieg der Lagerbestand jede Woche um 20.000 oder 30.000. Das ist jetzt ein ganz anderer Markt.
Im vergangenen Jahr erreichte der größte wöchentliche Bestandszuwachs seinen Höhepunkt bei etwa 6.000 Immobilien. Sehen Sie, dass die rote Linie vom letzten Jahr das ganze Jahr über flach war? Die Lagerbestände im Jahr 2023 beschleunigten sich erst wirklich, als sich die Hypothekenzinsen im Herbst der Marke von 8 % näherten. Mittlerweile gibt es mehr Verkäufer, da die Preise schon länger höher sind. Höhere Zinssätze ermöglichen die Anhäufung unverkaufter Häuser auf dem Markt.
Diese Prognose wird sich etwas verschlechtern, wenn die Hypothekenzinsen endlich sinken. Aber sie sind noch nicht gesunken, so dass die Lagerbestände weiter ansteigen.
Neue Angebote
Diese Woche kommen etwas weniger neue Angebote auf den Markt – 69.000 neu gelistete Einfamilienhäuser sowie weitere 20.000 gelistete Häuser, die bereits unter Vertrag stehen. Das sind tatsächlich 3 % weniger neue Einträge als letzte Woche.
Es besteht weiterhin Optimismus, dass mehr Verkäufer zum Wachstum dieses Marktes beitragen werden. Im Idealfall sollte die Gesamtzahl der neuen Einträge pro Woche über 100.000 liegen, daher ist es etwas enttäuschend, heute nur 89.000 zu sehen.
Dennoch gibt es diese Woche 10 % mehr Verkäufer als um diese Zeit im letzten Jahr. Es gibt mehr unverkaufte Neuangebote, mehr Sofortverkäufe und 24 % mehr Häuser, die als „in Kürze verfügbar“ vermarktet werden. Alle diese Zahlen deuten darauf hin, dass der Gesamtbestand weiter wachsen wird – und dass das Verkaufsvolumen einfach deshalb wachsen kann, weil mehr Angebot verfügbar ist.
Diese Serie kann aus vielen Gründen von Woche zu Woche wechseln. Jede Zeile im Diagramm der neuen Einträge im Video repräsentiert ein Jahr. Die Schlussfolgerung ist, dass ein gesunder Markt wie in den vergangenen Jahren aussehen würde, als es in einer bestimmten Woche 100.000 oder mehr neue Angebote gab. Wir haben mehr Verkäufer als im letzten Jahr, aber nicht viele. Hoffentlich steigt diese Zahl in ein paar weiteren Wochen.
Ausstehende Verkäufe
Die Gesamtzahl der unter Vertrag stehenden Häuser liegt knapp über der von Mai 2023. Mittlerweile sind 393.000 Einfamilienhäuser unter Vertrag, was nur einen winzigen Anstieg gegenüber der Vorwoche darstellt. Und es gibt derzeit nur 2 % mehr Wohnungen in Vertragsabschlüssen als vor einem Jahr. Hierbei handelt es sich um Häuser, deren Verkauf noch aussteht und deren Schließung treuhänderisch ist. Diese Verkäufe werden im Mai und Juni geschlossen.
Diese Woche gab es 72.000 neue Verkäufe, das waren etwa 7 % weniger als in der Woche zuvor, aber immer noch 6 % mehr als in derselben Woche im Jahr 2023. Jede Woche werden mehr Verkäufe getätigt als vor einem Jahr.
Eines der begleitenden Diagramme im Video zeigt die Gesamtzahl der treuhänderisch verwalteten Häuser für jedes der letzten drei Jahre. Der Höhepunkt der Hausverkäufe liegt im Juni. Derzeit sind 2 % mehr Häuser unter Vertrag als vor einem Jahr, aber 15 % weniger als im Jahr 2022, als zu diesem Zeitpunkt im Mai 460.000 Einfamilienhäuser verkauft werden sollten.
Im Juli dieses Jahres und erneut im September, als die Hypothekenzinsen erneut in die Höhe schossen, sank das Verkaufstempo dramatisch. Bis Ende 2022 – am rechten Ende des Diagramms – war das Umsatztempo deutlich zurückgegangen und bereitete die bevorstehende Dürre im Jahr 2023 vor.
In diesem Jahr steigen die ausstehenden Verkäufe langsam an. Es ist interessant, dass wir jede Woche weiterhin etwa 5 bis 7 % mehr Häuser verzeichnen, die einen Vertrag abschließen, aber die Gesamtzahl der unter Vertrag stehenden Häuser beträgt nur 2 bis 3 % mehr als vor einem Jahr. Was wahrscheinlich passieren wird, ist, dass die Hausverkäufe schneller abgeschlossen werden als im letzten Jahr.
Altos Research rechnet mit weniger Vertragstagen. Im Jahr 2022 näherte sich die typische Zeit bis zum Abschluss 40 Tagen, da sich der Markt verlangsamte. In diesem Jahr liegt die durchschnittliche Vertragslaufzeit bei etwa 33 Tagen.
Sie können sich vorstellen, dass sich Hausverkäufe verzögern, da sich die Finanzierung schnell ändert, was letztes Jahr der Fall war. Im Jahr 2024 gibt es beispielsweise mehr Barverkäufe, sodass niemand auf die Finanzierung wartet, um den Deal abzuschließen. Im Jahr 2023 starteten nicht nur weniger Verkäufe, es dauerte auch länger, bis sie abgeschlossen wurden. Diese Nuancen helfen zu erklären, warum mehr Verkäufe stattfinden, obwohl viele Hypothekenmarktkennzahlen unter dem Tempo des letzten Jahres bleiben.
Hauspreise
Kommen wir zu den Immobilienpreisen. Der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus in den USA liegt heute bei 450.000 US-Dollar. Das ist unverändert gegenüber dem Vorjahr.
Der Durchschnittspreis für ein neues Angebot lag diese Woche ebenfalls ziemlich nahe bei 450.000 US-Dollar und ist im Vergleich zur letzten Woche gestiegen. Die Änderung des neuen Notierungspreises ist eigentlich ein gegenteiliger, bullischer Indikator für zukünftige Preise. Es ist die Serie, die im Plus ist, während andere im Vergleich zum letzten Jahr flach oder komprimiert sind.
In den nächsten ein bis zwei Wochen dieser Serie werden wir wahrscheinlich den Höhepunkt des Jahres erreicht haben. Die Preise für Neuangebote erreichen typischerweise im Mai ihren Höhepunkt, bevor sich der Markt in Richtung der zweiten Jahreshälfte verschiebt.
Der durchschnittliche Preis eines vertraglich vereinbarten Hauses beträgt 400.000 US-Dollar. Das ist in dieser Woche unverändert und ein Anstieg von nur 4 % gegenüber dem Vorjahr. Im Wesentlichen sind die Häuser, aus denen Sie wählen können, für 450.000 US-Dollar gelistet, der angestrebte Preis liegt jedoch bei 400.000 US-Dollar. Die Listenpreise sind gegenüber dem Vorjahr unverändert und die ausstehenden Preise liegen nur geringfügig darüber.
In jedem dieser Fälle sehen wir die Tendenz, dass sich die Preise um die großen runden Zahlen herum ansammeln. Wenn Sie Ihr Haus aus Aufmerksamkeits- und Marketinggründen für etwa 450.000 US-Dollar verkaufen, ist es besser, den Preis direkt auf 450.000 US-Dollar festzulegen, als beispielsweise auf 451.000 US-Dollar. Bei diesen hohen Zahlen erreichen die Preise ein Plateau und dann steigen sie. Derzeit liegen die Listenpreise bei 450.000 US-Dollar und die Verkaufspreise bei 400.000 US-Dollar.
Eines der Diagramme im Video zeigt die jährliche Entwicklung der Immobilienpreise. Dies ist der Angebotspreis für alle Häuser auf dem Markt. Diese Serie verdient es, hervorgehoben zu werden, da Sie sehen können, wie die Preise in der ersten Jahreshälfte steigen, bevor sie im Juni ihren Höhepunkt erreichen. Im Jahr 2022 stieg die hellrote Linie aufgrund des letzten Schwungs der pandemiebedingten Einkaufstour noch schnell an.
Letztes Jahr zeigte die rote Linie, dass die Immobilienpreise in der ersten Jahreshälfte deutlich langsamer stiegen. Der Anstieg verläuft allmählicher, blieb aber in der zweiten Jahreshälfte stärker ansteigend. Am rechten Ende des Diagramms können Sie sehen, wie sich Ende 2023 der Markt für die bisher im Jahr 2024 erzielten Preissteigerungen bei Eigenheimen gestaltete.
Doch der Anstieg der Preise verlief in diesem Frühjahr langsamer und diese Preissteigerungen sind verschwunden. Diese Messung – die Betrachtung der Angebotspreise für alle Häuser auf dem Markt – zeigt, dass die Preise im vergangenen Jahr keinen Anstieg verzeichneten. Verkäufer wissen genau, wo sie den Preis für den Verkauf ihrer Häuser ansetzen müssen. Dies verrät uns viel über zukünftige Verkäufe.
Preisnachlässe
Wenn wir uns die Frühindikatoren zukünftiger Hausverkaufspreise ansehen, schließen wir heute mit dem Prozentsatz der Häuser auf dem Markt, bei denen Preisnachlässe erzielt wurden. Mit anderen Worten: Wie viele der aufgelisteten Häuser haben ihren ursprünglichen Listenpreis gesenkt?
Derzeit haben 33,7 % der Häuser auf dem Markt eine Preissenkung erfahren. Das sind 30 Basispunkte mehr als letzte Woche und 410 Basispunkte mehr als der Satz von Mitte Mai 2023.
Wie die Grafik zeigt, sind derzeit mehr Häuser mit Preissenkungen auf dem Markt als in jedem anderen Monat im Mai. Sie können auch sehen, dass die Rate jede Woche steigt. Die letzten drei Jahre sind in Rot dargestellt, während die grauen Linien jeweils die Jahre des vorangegangenen Jahrzehnts darstellen.
Zu dieser Jahreszeit kommt es immer wieder zu Preissenkungen. Der Großteil der Häuser wird im zweiten Quartal gelistet, und wenn sie keine Angebote erhalten, nehmen sie Preisnachlässe in Kauf. Dieser Trend erreicht seinen Höhepunkt später im Jahr, wenn der Saisonzyklus vor den Feiertagen neu beginnt.
Heutzutage gibt es bei mehr Häusern Preissenkungen, und jede Woche erhöht sich die Zahl dieser Häuser erheblich. Wenn Ihr Haus jetzt gelistet ist und kein Angebot vorliegt, können Sie Ihren Preis im Juni senken, im Juli erhält das Haus ein Angebot und der Verkauf endet im August. Das ist einer der Trends, die wir derzeit beobachten.